七年地產(chǎn)整合近尾聲 中信集團(tuán)打回“金融牌”

隨著中國海外發(fā)展、中信控股雙雙發(fā)布業(yè)務(wù)整合公告，中信集團(tuán)持續(xù)了7年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合“大戲”，終于接近尾聲。

作為最早從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，中信的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)兩家下屬公司中。中信集團(tuán)曾希望通過整合，將房地產(chǎn)培育成與金融產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)的一塊業(yè)務(wù)，但不僅未能整合成功，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營也不盡如人意。

按照蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶的觀點(diǎn)，中信的地產(chǎn)業(yè)務(wù)占用資金量大，但周轉(zhuǎn)率低、回款情況不佳，因此才被剝離。但內(nèi)部人士認(rèn)為，按照中信關(guān)于“更專注發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型綜合項(xiàng)目”的說法，其近年來明顯發(fā)力的商業(yè)地產(chǎn)和PPP項(xiàng)目，有可能最終保留。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，交易之后，中信旗下仍有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，并可形成強(qiáng)大競爭力。但不可避免的是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對于中信的利潤貢獻(xiàn)，短期內(nèi)將大幅縮減。隨之而來的，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中信集團(tuán)中的角色，也將發(fā)生重大改變。

漫漫整合路

中信地產(chǎn)的前身是中信集團(tuán)于1979年成立的房地產(chǎn)部。1986年，中信房地產(chǎn)公司成立，是中國首批具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。2007年，公司整合一系列業(yè)務(wù)，組成中信房地產(chǎn)股份有限公司，也即如今的中信地產(chǎn)。

此次整合的目的，很大程度上是為登陸資本市場做準(zhǔn)備。為做大資產(chǎn)包，中信地產(chǎn)隨后在全國攻城略地。但由于市場環(huán)境突變，監(jiān)管層在2009年暫停了房地產(chǎn)企業(yè)在A股的IPO步伐，其上市之路就此擱淺。

中信地產(chǎn)的項(xiàng)目主要分布在環(huán)渤海、長三角、珠三角、成渝、長江中游等區(qū)域。據(jù)易居克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，中信地產(chǎn)2015年銷售額為231.3億元，排名全國第41位。

中信泰富的“出身”也毫不遜色。其前身為香港上市公司泰富發(fā)展（集團(tuán)）有限公司。1990年，中信集團(tuán)在香港的子公司收購了前者49%股份，并更名為“中信泰富有限公司”。2008年，中信集團(tuán)繼續(xù)增資，持有中信泰富57.56%股份，成為控股股東。

2014年4月，中信泰富向母公司中信股份收購資產(chǎn)2269.3億元人民幣，中信集團(tuán)借此實(shí)現(xiàn)在港整體上市，中信地產(chǎn)也在此次上市的資產(chǎn)包中。中信集團(tuán)前任董事長榮智健和現(xiàn)任董事長常振明，都曾在中信泰富長期擔(dān)任董事局主席職務(wù)。

中信泰富的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布在香港、長三角和海南等地，其總量遠(yuǎn)少于中信地產(chǎn)，因此外界仍習(xí)慣將中信地產(chǎn)視為中信集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺。

中信對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，始于常振明就任中信集團(tuán)董事長的2009年。外界認(rèn)為，這一方面是為了減緩兩家公司的競爭關(guān)系；另一方面，通過整合做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，提高非金融業(yè)務(wù)對集團(tuán)的貢獻(xiàn)。

在整合初期，兩家公司曾有合作。據(jù)悉，雙方曾于2009年簽訂協(xié)議，對于中信地產(chǎn)的項(xiàng)目，中信泰富可做一定比例投資。在營銷方面，中信泰富可借助中信地產(chǎn)已有的營銷渠道；在人事方面，中信泰富也從中信地產(chǎn)獲得不少中高層業(yè)務(wù)骨干。現(xiàn)任中信泰富總經(jīng)理的劉勇，就曾擔(dān)任中信地產(chǎn)上海公司董事長。

對于兩家的業(yè)務(wù)，常振明曾在2012年表示，中信泰富在上海及長三角地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)方面比較有優(yōu)勢，中信地產(chǎn)在住宅項(xiàng)目方面則布局廣闊，雙方具有互補(bǔ)性。他還多次公開表態(tài)，“中信集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)板塊一定會整合成一個公司”。

但過去7年間，中信并未披露任何整合計劃。無論在公司內(nèi)部還是外界看來，整合進(jìn)展都十分緩慢。

一位中信集團(tuán)內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，主要癥結(jié)在于人事層面，而非業(yè)務(wù)。“人事調(diào)整本來就是央企業(yè)務(wù)整合中最主要的問題。加上近年來，中信的地產(chǎn)業(yè)務(wù)和銀行、信托等其它業(yè)務(wù)多有交叉，因此盤根錯節(jié)，整合十分緩慢。”

“天生麗質(zhì)”仍自棄

在多年整合未果的情況下，中信忽然將大量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出售給中海外，令外界頗感意外。在宋延慶看來，這是由于集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)“忍無可忍”。

根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心的數(shù)據(jù)，2010-2015年，中信地產(chǎn)銷售額分別為282億元、255億元、236億元、445.1億元、215.2億元和231.3億元。除2013年業(yè)績陡增外，其余年份都停留在200多億水平。其銷售額在全國百強(qiáng)房企中的排名，也從最初的第12位滑落到第41位。徹底跌出“第二軍團(tuán)”，淪為平庸。

宋延慶認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，中信地產(chǎn)屬于極少有的“天生麗質(zhì)”。其背靠央企，母公司旗下?lián)碛秀y行、證券、地產(chǎn)、實(shí)業(yè)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，一旦將這些資源進(jìn)行有機(jī)整合，會極大增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的競爭力。

但過去這些年，中信地產(chǎn)似乎并未有效地利用這些優(yōu)勢，反而在戰(zhàn)略上出現(xiàn)誤判。2009—2010年間，中信在各地拿下多宗高價地項(xiàng)目，進(jìn)入銷售階段，但很多項(xiàng)目陷入困境。

其中最有名的，包括北京亦莊的“中信新城”和廣州荔灣的“西關(guān)海”。兩個項(xiàng)目均在2009年獲得，“中信新城”地塊以52.4億元總價成為北京“地王”；“西關(guān)海”項(xiàng)目的樓面單價則達(dá)到1萬元/平方米，創(chuàng)荔灣區(qū)新高。到2012年，前者陷入滯銷困境，資金鏈壓力巨大；后者在后期開盤時降價銷售，利潤受到明顯擠壓，并最終轉(zhuǎn)讓。

宋延慶認(rèn)為，作為中信集團(tuán)旗下最重要的非金融業(yè)務(wù)，中信地產(chǎn)占用了集團(tuán)大量資金，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率低、回款情況不佳。他表示，很多央企的非主營業(yè)務(wù)不被重視，得不到資源、人員等傾斜，造成業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢。就中信地產(chǎn)的實(shí)際情況而言，更多是由于缺乏專業(yè)運(yùn)營能力所致。

中信泰富的發(fā)展相對平穩(wěn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，中信泰富這兩年加大了對中部優(yōu)質(zhì)城市的進(jìn)入力度，比如武漢，且業(yè)務(wù)側(cè)重在一些綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目上。而其在上海等一線城市的市場，總體業(yè)績不錯，很多項(xiàng)目的拿地時機(jī)和地段都把握到位。

但值得一提的是，中信泰富在海南的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營也存在困境。2014年，公司曾因“囤地”被海南省國土廳約談。

總體而言，中信的地產(chǎn)業(yè)務(wù)難盡如人意。根據(jù)中信股份2014年年報，房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)收入為315.3億港元，僅占公司總收入的7.8%，同比下降18.6%。2015年上半年，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入為72.23億港元，占公司總收入的3.6%，同比下降24%。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)，雖然僅次于金融業(yè)，但也僅相當(dāng)于后者的不到15%，遠(yuǎn)未達(dá)集團(tuán)預(yù)期。

由于周轉(zhuǎn)速度慢，從2009年開始，中信地產(chǎn)共轉(zhuǎn)讓旗下4個項(xiàng)目的股權(quán)。其中，廣州“西關(guān)海”、三亞“中信半島云邸”兩個項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓中，債務(wù)總額超過其轉(zhuǎn)讓價格的一倍。中信泰富也分別于2013年和2014年轉(zhuǎn)讓了旗下的兩個項(xiàng)目。

一位不愿公開姓名的券商分析師表示，中信曾希望將房地產(chǎn)培育成和金融產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)的一塊業(yè)務(wù)，但目前已宣告失敗。最近兩年來，中信地產(chǎn)的拿地動作明顯放緩，可見其對傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)已“無心戀戰(zhàn)”。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“變身”

相比之下，中信地產(chǎn)近年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力明顯。中信地產(chǎn)于2014年成立中信商業(yè)管理有限公司（“中信商管”），并在去年11月首度披露其戰(zhàn)略布局：擬與中信集團(tuán)旗下的中信金石等金融機(jī)構(gòu)合作，建立商業(yè)地產(chǎn)基金平臺，管理旗下超過百萬平方米的商業(yè)和酒店項(xiàng)目。此外，中信地產(chǎn)還以PPP模式主導(dǎo)一些城市運(yùn)營項(xiàng)目。

中信股份在發(fā)布的聲明中稱，此次收購為公司“重新定位國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的舉措，交易將使中信能更專注發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型綜合項(xiàng)目的開發(fā)。

上述中信集團(tuán)內(nèi)部人士表示，在中信地產(chǎn)整合后，這些項(xiàng)目有可能最終留下，作為其發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和綜合體的基礎(chǔ)。

事實(shí)上，中信手中不乏優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在中信股份的上市資產(chǎn)包中，共有4家公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。除此次交易涉及到中信地產(chǎn)、中信泰富外，還包括中信和業(yè)、中信興業(yè)。

中信和業(yè)于2010年拿下北京CBD核心區(qū)Z15地塊項(xiàng)目，擬打造成北京市的最高建筑“中國尊”，就其地段和體量而言，堪稱中信旗下最優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)之一。中信興業(yè)旗下除大量港口、基建等項(xiàng)目外，還與寧波市寧?？h西店鎮(zhèn)共同運(yùn)營PPP項(xiàng)目“中信（寧波）西店新城”。

此外，非上市資產(chǎn)中的中信國安集團(tuán)，旗下也有相當(dāng)規(guī)模的住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目，分布在北京、廊坊、太倉、北海、峨眉山等地。

再加上中信泰富旗下的11個商辦、酒店和高爾夫球場項(xiàng)目，交易之后，中信旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模仍然堪稱龐大。

但從業(yè)態(tài)上看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)對于中信的意義已發(fā)生明顯變化。上述分析師指出，未來中信的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將更多與金融相結(jié)合，通過商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、試水PPP等方式，為中信提供穩(wěn)定收益。也即，調(diào)整之后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)屬性將進(jìn)一步弱化，金融屬性則不斷增強(qiáng)。

該人士認(rèn)為，雖然在某種程度上屬于無奈之舉，但在當(dāng)前住宅業(yè)務(wù)利潤率逐漸下降的背景下，這種轉(zhuǎn)變可使中信集團(tuán)的資金壓力有所緩解。尤其是如果把深陷“泥潭”的部分舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將使中信迅速回到“無債一身輕”的狀態(tài)。

但與此同時，短期內(nèi)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)對于中信集團(tuán)的利潤貢獻(xiàn)，將不可避免被削弱。

宋延慶指出，在完成這宗交易之后，中信旗下的地產(chǎn)業(yè)態(tài)較為統(tǒng)一，有可能實(shí)現(xiàn)最初的想法，即將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并成一家公司。