樓市調(diào)控從供需兩端構(gòu)建市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制

“這輪樓市調(diào)控力度很大，本來(lái)想等到房?jī)r(jià)漲到每平方米兩萬(wàn)多元的時(shí)候，就把我2014年在固安買的70多平方米二手房賣掉，沒(méi)成想如今房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅回調(diào)。”談及目前正在回落的環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，王先生如此對(duì)記者表示。

自去年北京“9?30”樓市調(diào)控措施出臺(tái)以來(lái)，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼跟進(jìn)調(diào)控，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯下滑。按照中央部署，各級(jí)政府部門相繼出臺(tái)調(diào)控政策，一方面從需求端抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱上漲，另一方面從供給端增加土地供給、探索“租購(gòu)并舉”的住房供應(yīng)新體系。經(jīng)過(guò)各方共同努力，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制正加快成型。

需求端調(diào)控：

抑制熱點(diǎn)地區(qū)過(guò)熱需求

始于今年3月中旬的調(diào)控，除包括以往的“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”外，還新增“限售”、“限商”兩種調(diào)控政策。此外，各地不斷上調(diào)的首付款比例、持續(xù)調(diào)高的銀行貸款利率以及進(jìn)一步縮短的貸款年限等措施，均讓此前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的樓市出現(xiàn)明顯降溫。

如在房貸利率方面，據(jù)融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.04倍，環(huán)比7月份上升了2.47%，連續(xù)8個(gè)月上升；比去年8月份的4.44%上升了15.35%。值得關(guān)注的是，這是2016年以來(lái)房貸利率首次突破5%大關(guān)。不僅一線、二線城市在首套房貸利率方面持續(xù)加碼，一些小縣城也開(kāi)始上調(diào)首套房貸利率，有一些地區(qū)的上調(diào)幅度甚至超過(guò)深圳、廣州等一線城市。

作為本輪樓市調(diào)控中的先行軍，北京市的房貸利率經(jīng)歷了六次調(diào)整，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流，部分銀行甚至將首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率20%的水平。

對(duì)此，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部9月18日公開(kāi)回應(yīng)：房貸利率調(diào)整符合政策要求和導(dǎo)向，積極支持。

“目前觀望情緒濃厚，隨著房貸利率持續(xù)上調(diào)，進(jìn)一步提高了購(gòu)房成本。”王先生介紹說(shuō)，雖然他已將固安房子的掛牌價(jià)下調(diào)，但打電話咨詢的人依然寥寥無(wú)幾。

事實(shí)上，本輪樓市調(diào)控的效果已在多個(gè)熱點(diǎn)城市顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅、同比漲幅均有所回落。

在CRIC研究中心研究員楊科偉看來(lái)，今年樓市政策一方面繼續(xù)支持高庫(kù)存的二線城市和三線、四線城市去庫(kù)存；另一方面，一線城市和熱點(diǎn)二線、三線城市密集出臺(tái)以“五限”為核心的緊縮調(diào)控措施。

易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前樓市調(diào)控主要分為兩種，一種是價(jià)格調(diào)控，一種是供求調(diào)控。短期來(lái)看調(diào)控價(jià)格是必要的，但長(zhǎng)期來(lái)看，后續(xù)還應(yīng)從供求關(guān)系入手予以調(diào)控。

供應(yīng)端調(diào)控：

多供地和鼓勵(lì)“租”

與過(guò)去幾年的調(diào)控政策相比，本輪調(diào)控最為顯著的特點(diǎn)，就是供應(yīng)側(cè)頻出“大招”。

今年4月份，住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，明確住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。

一位大型房企人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，雖然近幾年一直在提供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，但梳理樓市調(diào)控政策可以明顯看出，多數(shù)還是集中在需求側(cè)。上述文件的發(fā)布可以說(shuō)開(kāi)啟了樓市供給側(cè)改革序幕。因?yàn)橹挥卸喙┑?，才能改變供不?yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期。

但他也坦言，雖然上述政策對(duì)各地政府的供地時(shí)間和規(guī)模提出明確要求，但這一政策能否顯著改變各地供地節(jié)奏，仍需各地政府認(rèn)真落實(shí)。可喜的是，目前包括北京、上海、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市已用實(shí)際行動(dòng)給出了答案。

隨著各地住宅用地供應(yīng)量的增加，雖然項(xiàng)目尚未入市，但已對(duì)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期形成抑制。一位居住于北京、且近期有購(gòu)房計(jì)劃的馮先生對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，隨著北京供地計(jì)劃的增加，感受最為明顯的就是房?jī)r(jià)下降，以前賣方為主導(dǎo)的交易格局開(kāi)始逐步扭轉(zhuǎn)至買方市場(chǎng)，最為明顯的就是議價(jià)權(quán)的增大。

馮先生稱，目前他在看房時(shí)，關(guān)注的不僅僅只是價(jià)格，還有戶型、朝向、基礎(chǔ)設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等。

事實(shí)上，在本輪樓市調(diào)控政策加碼的背景下，此前“重售輕租”的住宅市場(chǎng)格局也在悄然發(fā)生改變。

今年8月初九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選擇廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)；隨后，國(guó)土資源部與住建部8月29日聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，決定在北京、上海、沈陽(yáng)、南京等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，政策持續(xù)發(fā)力鞭策加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)；9月21日，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作。與此同時(shí)，各試點(diǎn)城市在結(jié)合自身發(fā)展情況下，紛紛出臺(tái)租賃細(xì)則或共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施意見(jiàn)。

建立長(zhǎng)效機(jī)制

須多策并舉

一位一直參與北京市自住型商品房搖號(hào)的蔣小姐在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)坦言，雖然自住型商品房的價(jià)格較低，在1.7萬(wàn)元至2.2萬(wàn)元之間，但基本都在五環(huán)至六環(huán)之間。而且，每次供應(yīng)房源比較少，印象中最多的一次才供應(yīng)800套。現(xiàn)在參與搖號(hào)的已從最開(kāi)始的2萬(wàn)多人增加至大約10萬(wàn)人，可謂是一房難求。“對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房何時(shí)入市，我們都抱有高度期待。”蔣小姐說(shuō)。

北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，支持中端購(gòu)房，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平，具有重大意義。是在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制推進(jìn)上的又一重大探索，也應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分之一。

“當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折期，即開(kāi)始進(jìn)入新房、二手房、租賃齊頭并進(jìn)、均衡發(fā)展的階段。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)昨日在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的階段特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制既要“符合國(guó)情”又要“適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律”。整體來(lái)看，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)當(dāng)注重以下四個(gè)問(wèn)題：建立市場(chǎng)規(guī)則是長(zhǎng)效機(jī)制的導(dǎo)向、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是長(zhǎng)效機(jī)制的核心、增量改革化解存量問(wèn)題是長(zhǎng)效機(jī)制的可行路徑、購(gòu)租并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。