發(fā)展住房租賃市場(chǎng)會(huì)肥了誰(shuí)？

即使租賃市場(chǎng)非常龐大，也不會(huì)形成一個(gè)全國(guó)性的大公司，各地政府會(huì)按照行政劃分將其切割，肥水留在自家田。

現(xiàn)在都在談發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)一直都有，而且規(guī)模不小，估計(jì)現(xiàn)在提出來(lái)是要規(guī)范保障租客的權(quán)利，同時(shí)還要增加租賃供給。如果推演一下，十有八九會(huì)是地方國(guó)企得利。

7月24日上海（樓盤(pán)）兩幅地以11.48億元成交，是上海首批租賃住房用地，分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，將至少提供1897套租賃住房房源。

人們注意的是土地拍賣(mài)價(jià)格便宜，比如浦東新區(qū)張江南地塊，成交樓面單價(jià)為5569元/平方米；嘉定區(qū)嘉定新城地塊，成交樓面單價(jià)為5950元/平方米。

其實(shí)更有意思的是，拍得兩塊地的都是地方國(guó)企，前者由上海張江（集團(tuán)）有限公司競(jìng)得，后者由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競(jìng)得。

在拍賣(mài)之前還是很熱鬧的，有30多家房企領(lǐng)申請(qǐng)書(shū)，但門(mén)檻可不低，最后各只有1家房企通過(guò)審核，進(jìn)入拍賣(mài)環(huán)節(jié)。

這其實(shí)就是定向拍賣(mài)了。

我們說(shuō)租賃房無(wú)利可圖，那是在現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下計(jì)算的，如果把房?jī)r(jià)成本壓得足夠低，就有利潤(rùn)了。比如上述兩個(gè)地塊，精裝修后成本也就是每平米1萬(wàn)元。周圍的房?jī)r(jià)可都是4~5萬(wàn)元。假若租金為月50元，那么17年即可收回成本，國(guó)企融資成本低，足可以覆蓋貸款利息，還有些商業(yè)租金會(huì)更高些，都可以賺錢(qián)。

要是沒(méi)有這樣的地價(jià)，讓房企只租不售，估計(jì)沒(méi)幾個(gè)企業(yè)能扛得住，當(dāng)然做一兩個(gè)形象工程還行。估計(jì)市場(chǎng)化房企提起租賃房都興致不高，所以一直到現(xiàn)在也沒(méi)見(jiàn)哪個(gè)著名房企表態(tài)，房企需要快速回收資金，租賃市場(chǎng)不具備條件，房企需要利潤(rùn)，現(xiàn)在的租金回報(bào)比太低。

哪有企業(yè)不賺錢(qián)能持續(xù)下去呢？承擔(dān)地方政府職能的國(guó)企是可以的，他們很多承擔(dān)了政策性功能，比如各地的地鐵公司，十有八九不賺錢(qián)，政府補(bǔ)貼給力，虧損了就找政府報(bào)賬。

話說(shuō)回來(lái)，這么低的房?jī)r(jià)，政府讓利這么多，怎么能讓民企或外地的企業(yè)拿到？還是交給下屬國(guó)企比較放心。

地方政府會(huì)將項(xiàng)目交給自己的子弟兵做，不止上海，深圳（樓盤(pán)）也有類似企業(yè)，以前深圳開(kāi)發(fā)安居房、公租房都是市場(chǎng)化企業(yè)承擔(dān)，現(xiàn)在深圳成立了專門(mén)的人才房開(kāi)發(fā)公司，政府資源將向這個(gè)公司聚集，撥付了不少資金。

目前深圳的做法是房企開(kāi)發(fā)了政策性住房之后，是直接賣(mài)給個(gè)人或政府的，房企不需要成為業(yè)主。但按照上海的做法，估計(jì)以后房企要成為房東了，這就發(fā)生了很大變化。

去年年底，萬(wàn)科在北京（樓盤(pán)）拿到一個(gè)只租不售地塊，地面成本就已經(jīng)3萬(wàn)多元。這樣的項(xiàng)目連路人都為它發(fā)愁，不知道猴年馬月能收回成本。

北京這種做法，估計(jì)是想做得更市場(chǎng)化一點(diǎn)，這種嘗試一開(kāi)始估計(jì)會(huì)失敗，比如房企還是一窩蜂拿地，但如果持續(xù)市場(chǎng)化拍賣(mài)下去，企業(yè)總能找到一個(gè)合理價(jià)格的邊界。

但上海的做法，是直接測(cè)算了一個(gè)自認(rèn)為理想的邊界，沒(méi)有給市場(chǎng)探索的機(jī)會(huì)。因?yàn)檫@個(gè)邊界的地價(jià)很低，干脆就不讓市場(chǎng)化企業(yè)插手。

上海的做法會(huì)獲勝，從形式上看，政府讓利了很多，也容易得民心。地方政府還是習(xí)慣性地希望一步到位，也希望能多一點(diǎn)資源留在手中。這種做法會(huì)引來(lái)更多效仿者。

即使租賃市場(chǎng)非常龐大，也不會(huì)形成一個(gè)全國(guó)性的大公司，各地政府會(huì)按照行政劃分將其切割，肥水留在自家田，由此一大批地方國(guó)企會(huì)過(guò)上好日子，管理很多住宅，安心獲得回報(bào)，即使不賺錢(qián)也有政府兜底。

租賃市場(chǎng)是非常特殊的，商業(yè)地產(chǎn)誕生了不少自持物業(yè)的巨頭，美國(guó)很多家族還持有大樓，現(xiàn)任總統(tǒng)就是。香港頂尖富豪都是擁有商業(yè)地產(chǎn)的。但是持有住宅資產(chǎn)的巨頭還很少聽(tīng)說(shuō)。

我估計(jì)跟住宅資產(chǎn)的特性有關(guān)，住宅的回報(bào)率是比較低的，住宅很難通過(guò)公司化運(yùn)營(yíng)的方式獲得回報(bào)，放租者大多是個(gè)人。就像耕作的主體大多是農(nóng)戶，提供種子化肥農(nóng)藥等物資的大多是公司，每個(gè)環(huán)節(jié)的回報(bào)不同，經(jīng)營(yíng)組織者的形態(tài)也就不一樣。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。