逐漸成網(wǎng)的地鐵，重新定義杭州樓市

184%！今年杭州土地市場(chǎng)的最高溢價(jià)率，本周一下午出現(xiàn)在緊鄰在建地鐵5號(hào)線(xiàn)創(chuàng)新路站的未來(lái)科技城29號(hào)地塊，經(jīng)32輪報(bào)價(jià)后最終被重慶東原地產(chǎn)以18200元/m2的樓面價(jià)拿下。

123億！杭州土地拍賣(mài)的最高成交總價(jià)，這是5月27日奧體板塊的地鐵6號(hào)線(xiàn)上蓋地塊，被信達(dá)以這個(gè)刷新紀(jì)錄的數(shù)字收入囊中。

“地鐵一通，黃金萬(wàn)兩”，隨著建設(shè)步伐的推進(jìn)，杭州的地鐵路網(wǎng)正在逐漸成形，地下交通動(dòng)脈緊密串聯(lián)著整座城市，今年5月1日，杭州地鐵線(xiàn)網(wǎng)總客流達(dá)到125.33萬(wàn)人次，創(chuàng)下單日紀(jì)錄。

而樓市的價(jià)值也正由地鐵網(wǎng)絡(luò)重新定義——

今年以來(lái)，杭州地鐵盤(pán)的成交量和價(jià)格都水漲船高。霸占著各種成交榜單前列的幾乎都是地鐵盤(pán)；而擁有地鐵配套的樓盤(pán)，不論是路線(xiàn)已經(jīng)開(kāi)通的，還是規(guī)劃有地鐵但暫未開(kāi)通的，漲幅都明顯要高于非地鐵盤(pán)。有無(wú)地鐵已經(jīng)成為杭州樓市購(gòu)房的核心標(biāo)準(zhǔn)之一，杭州的地鐵時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

銷(xiāo)冠與高價(jià)地

不少是地鐵上蓋

今年上半年，綠城地鐵·楊柳郡無(wú)疑是樓市中的一顆明珠，這個(gè)地鐵1號(hào)線(xiàn)七堡站上蓋的樓盤(pán)在2月底加推了二期388套房源，4個(gè)小時(shí)就已售罄。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年九月楊柳郡首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，領(lǐng)出預(yù)售證的2275套房源目前僅191套可售。楊柳郡已多次成為主城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)的周冠軍，且均價(jià)已經(jīng)從首開(kāi)時(shí)的2萬(wàn)元/m2左右上漲至2.3萬(wàn)元/m2。

同樣屬于地鐵上蓋的保利·中央公館，上半年的銷(xiāo)售情況也很不錯(cuò)，并吸引了大量外地客戶(hù)?！敖衲晖獾乜蛻?hù)明顯增加，溫州、臺(tái)州、義烏等地的客戶(hù)最多，占比達(dá)到28%，而上海、南京的客戶(hù)也不少，占比在8%左右?！痹摌潜P(pán)的工作人員表示，這些外地客戶(hù)對(duì)于是否有地鐵十分看重，了解到中央公館的地下車(chē)庫(kù)就可以直通地鐵站，對(duì)樓盤(pán)的認(rèn)可程度一下子就高了。

在土地市場(chǎng)，地鐵上蓋的地塊也一直是熱門(mén)。5月27日出讓的奧體板塊MU-01、02、03地塊，就是在建地鐵6號(hào)線(xiàn)的上蓋物業(yè)，與奧體站無(wú)縫對(duì)接，在多方角力之下，最終被浙江信達(dá)以總價(jià)123.18億拿下，這一價(jià)格刷新了杭州土地市場(chǎng)的總價(jià)紀(jì)錄。

上半年出讓的地塊中，有的或許不是地鐵上蓋物業(yè)，但大部分都和地鐵聯(lián)系緊密。蕭山最為典型，上半年成交的地塊基本都在地鐵2號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)，越靠近地鐵站的，其溢價(jià)往往也越高。

地鐵站周邊

新房量?jī)r(jià)齊升

數(shù)據(jù)顯示，今年5月1日，杭州地鐵線(xiàn)網(wǎng)總客流達(dá)到125.33萬(wàn)人次，創(chuàng)造了單日紀(jì)錄，其中1號(hào)線(xiàn)客流99.19萬(wàn)，2號(hào)線(xiàn)客流10.06萬(wàn)，4號(hào)線(xiàn)客流16.08萬(wàn)。隨著杭州地鐵路網(wǎng)越來(lái)越密集，使用地鐵出行的人群不斷增多，購(gòu)房者對(duì)地鐵的需求不斷增加，使得地鐵盤(pán)在購(gòu)房者心中的地位水漲船高，直接導(dǎo)致地鐵盤(pán)量?jī)r(jià)齊升。

牛田板塊就是典型的因地鐵獲利的板塊，在七堡、九和路兩個(gè)地鐵站周邊，圍繞著十幾個(gè)樓盤(pán)。2014年，板塊一度面臨庫(kù)存量大、競(jìng)品多的問(wèn)題，那時(shí)候，地鐵1號(hào)線(xiàn)才剛開(kāi)通一年，使用地鐵出行的人群還沒(méi)有那么多，許多購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)對(duì)地鐵沒(méi)有那么硬性的要求。

2015年下半年開(kāi)始，隨著樓市逐漸回暖，這批地鐵盤(pán)的優(yōu)勢(shì)就凸顯了出來(lái)，今年2月到5月，板塊均價(jià)上漲近3000元/m2。記者走訪(fǎng)該板塊發(fā)現(xiàn)，各樓盤(pán)均價(jià)都有明顯上漲。招商雍華府2015年的均價(jià)為16500元/m2左右，如今已經(jīng)上漲了近4000元/m2，漲幅接近25%；中大普升的均價(jià)從2014年的16308元/m2漲到了現(xiàn)在的19044元/m2，每平方米漲了3000多元，漲幅18.4%。

目前還沒(méi)有地鐵配套的丁橋、田園板塊離牛田不遠(yuǎn)，今年價(jià)格也有所上漲，但相比之下，從去年到今年牛田板塊上漲的價(jià)格差不多是這兩個(gè)板塊的三倍。某牛田板塊樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示，一方面是牛田距離上更靠近市中心一些，但最重要的是幾個(gè)樓盤(pán)都離地鐵口不遠(yuǎn)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)這批樓盤(pán)的剛需型客戶(hù)來(lái)說(shuō)，很有吸引力。

購(gòu)房寶數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，該板塊在售的六個(gè)項(xiàng)目共成交2557套房源，2016年至今則已經(jīng)成交了2097套房源，大部分樓盤(pán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)清盤(pán)。

錢(qián)江世紀(jì)城、濱江區(qū)政府、藍(lán)孔雀等板塊，都是今年受地鐵利好影響較明顯的板塊。這幾個(gè)區(qū)域的成交量都位于主城區(qū)前列，均價(jià)也相比2012年底地鐵通車(chē)后有所上漲。尤其是藍(lán)孔雀板塊，盡管穿過(guò)板塊的2號(hào)線(xiàn)西北段還在建設(shè)過(guò)程中，但目前已基本明確將在明年年底全線(xiàn)通車(chē)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，藍(lán)孔雀板塊的各個(gè)樓盤(pán)均價(jià)基本都有1000元~2000元/m2的上浮，其中大部分樓盤(pán)集中在今明兩年交付，購(gòu)房者拿到房子后就可以享受地鐵配套。

下沙二手地鐵盤(pán)

成交量翻倍

下沙是杭州最早通地鐵的區(qū)域之一，由于地鐵的利好在通車(chē)前就已經(jīng)被炒作透支，造成通車(chē)后地鐵盤(pán)的價(jià)格不但沒(méi)有上漲，還一度下跌了不少。最近，隨著地鐵路網(wǎng)的密集，下沙擁有地鐵配套對(duì)樓盤(pán)的積極影響也體現(xiàn)了出來(lái)，不僅是一手房成交走高，二手房市場(chǎng)上的地鐵盤(pán)也賣(mài)得不錯(cuò)。

我愛(ài)我家保利東灣店的負(fù)責(zé)人告訴記者，去年年底杭州地鐵1號(hào)線(xiàn)下沙延伸段通車(chē)后，沿江板塊的二手房成交量明顯走高：“去年我們一個(gè)月的交易量在80~90套，今年到目前每個(gè)月基本可以達(dá)到140~150套，幾乎是去年同期的兩倍了?！彼硎?，二手房市場(chǎng)上，學(xué)區(qū)房一直是排在購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)第一順位的，眼下排在第二的就是地鐵房了，即使是置換為主的改善型客戶(hù)，對(duì)于地鐵的需求也逐漸高于對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)某中介經(jīng)紀(jì)人透露，下沙沿江的一些二手樓盤(pán)成交其實(shí)并不容易，一是因?yàn)榈罔F通車(chē)前交通很不方便，二是地緣性客戶(hù)為主、需求有限。今年3、4、5月份門(mén)店二手房成交達(dá)到去年同期的兩倍，沿江段地鐵通車(chē)是成交走高的一大因素。

市中心的二手地鐵盤(pán)成交情況也要明顯優(yōu)于非地鐵盤(pán)。記者了解到，像中山花園、中北花園等市中心的地鐵盤(pán)尤為吃香。華邦地產(chǎn)的某位中介經(jīng)紀(jì)人表示，市中心的房子生活配套都很成熟，但一些老小區(qū)停車(chē)、開(kāi)車(chē)都不方便，購(gòu)房者們都更愿意挑選距離地鐵更近的二手小區(qū)。

杭州即將全面進(jìn)入

地鐵時(shí)代

多位房地產(chǎn)從業(yè)人士向記者表示，今后買(mǎi)房有無(wú)地鐵將成為核心標(biāo)準(zhǔn)之一，擁有地鐵配套的樓盤(pán)相比沒(méi)有地鐵的樓盤(pán)，將有明顯的優(yōu)勢(shì)。

濱江區(qū)某樓盤(pán)的策劃告訴記者，之前有一批溫州客戶(hù)到售樓處看房，對(duì)于戶(hù)型、價(jià)格都表示滿(mǎn)意，但因?yàn)闃潜P(pán)周邊沒(méi)有地鐵線(xiàn)路，最后一套成交都沒(méi)有。

不僅是剛需型項(xiàng)目，改善型甚至是豪宅樓盤(pán)，如今也很強(qiáng)調(diào)地鐵的概念。天陽(yáng)鳳起去年開(kāi)盤(pán)至今，均價(jià)上漲了近3000元/m2；保利中央公館今年成交317套，均價(jià)已經(jīng)逼近37000元/m2。而像錢(qián)塘印象、侯潮府等豪宅項(xiàng)目，在宣傳自家樓盤(pán)時(shí)，也不會(huì)忘了打出地鐵盤(pán)的概念。

某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些樓盤(pán)的熱銷(xiāo)當(dāng)然不全是因?yàn)榈罔F的因素，更多的還是樓市整體回暖帶來(lái)的影響，但幾乎所有熱銷(xiāo)的樓盤(pán)，要么是已經(jīng)有地鐵配套，要么是距離規(guī)劃中的站點(diǎn)不遠(yuǎn)。他告訴記者：“地鐵盤(pán)的概念以后會(huì)被淡化，因?yàn)榈罔F網(wǎng)越來(lái)越密，幾乎每個(gè)樓盤(pán)1公里范圍內(nèi)都會(huì)有地鐵站。杭州今后會(huì)和上海、北京這些城市一樣，地鐵、高架等路網(wǎng)完善后，大部分樓盤(pán)都可以享受到這些公共配套，地鐵本身將成為一種‘剛需’，沒(méi)有地鐵配套的樓盤(pán)將失去競(jìng)爭(zhēng)力。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。