新年伊始杭州樓市調(diào)整步伐有些快

在經(jīng)歷了一個明顯“由熱轉(zhuǎn)冷”的2018年后，新一年杭州樓市將會怎么走，大多數(shù)人只能達成這樣的一個共識：不確定的2019年。

歲末年初，這樣的“不確定”表現(xiàn)尤為明顯。一方面，已經(jīng)持續(xù)一年多的限價，悄然出現(xiàn)了放松姿態(tài)，老余杭、蕭山等區(qū)域多個項目，新領(lǐng)預(yù)售證的房源價格明顯高于此前的板塊均價和市場預(yù)期。另一方面，一些滯銷樓盤，面對低迷的行情，打起了“以價換量”的算盤，降價的預(yù)期越來越明顯。

不過，隨著“新年第一降”在1月份的最后幾天不期而至，以及土地市場出現(xiàn)了地價普遍性的回落，關(guān)于“2019年杭州樓市怎么走”的疑問，或許終于出現(xiàn)了一個明確的信號。

最高降價幅度達56萬元星未來引領(lǐng)“新年第一降”

沒有等待太久，2019年的“樓市第一降”，在1月的最后幾天，出現(xiàn)在了余杭南湖板塊。

1月28日，社交媒體上出現(xiàn)了一張中銳招商·星未來的“優(yōu)惠信息表”。該圖表顯示，星未來2號樓24套房源降價促銷，并且贈送車位一個。不過，圖表中也明確，“針對在大定7日內(nèi)一次性付清房款30%及以上首付款的客戶可享受優(yōu)惠，僅限于2號樓房源，售完即止”。

記者查詢透明售房網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，這24套房源是中銳招商·星未來洋房2號樓的全部房源，建筑面積包括116方、124方、140方，精裝修交付。隨后，記者將優(yōu)惠價格和預(yù)售證價格進行了逐套對比，發(fā)現(xiàn)優(yōu)惠后的價格，相當(dāng)于原價打了九折，總價優(yōu)惠幅度在27萬-38萬元，其中，降價最多的是2-2-602這套，總價優(yōu)惠高達38.3萬元。

再加上原價18萬元的車位，如果滿足規(guī)定的付款條件的話，星未來的這批房源，總價優(yōu)惠幅度將達到45萬元到56萬元。

中銳招商·星未來真的降價了嗎？昨天，記者前往項目售樓部，從銷售顧問口中得到了肯定的回答。同時，銷售人員向記者展示了網(wǎng)上流傳的“優(yōu)惠信息表”的紙質(zhì)打印版。

“價格打九折，洋房的單價只要2.2萬元，比競品的高層還便宜，并且贈送一個價值18萬元的車位。”銷售人員強調(diào)，這是年底加快回款的一個優(yōu)惠活動，只針對2號樓。從周一中午開始，房源賣完就立刻停止。

中銳招商·星未來在1月初首開，當(dāng)時推出了1、2、3號樓洋房共計84套房源，不過由于登記人數(shù)沒有達到房源量，所以無需搖號，已經(jīng)在1月10日選房。銷售人員告訴記者，針對前期已經(jīng)成交的業(yè)主，只要符合“7天之內(nèi)一次性付清房款30%及以上”的條件，同樣可以享受到“9折+車位”的優(yōu)惠。

記者在售樓處待了約一個小時，其間有兩三組客戶前來簽約或看房。據(jù)銷售人員介紹，優(yōu)惠方案出來當(dāng)天，就成交了3套房源，目前2號樓僅剩七八套房源。在記者離開案場半小時后，收到了這位銷售人員的微信消息，說又有一套3樓房源剛剛被預(yù)定。

不過，透明售房網(wǎng)顯示，截至昨日，透明售房網(wǎng)顯示，中銳招商·星未來仍然沒有成交數(shù)據(jù)上傳。

南湖板塊新盤全部流搖

降價促銷或成共同選擇

在南湖板塊，目前在售的新盤項目主要有中銳招商·星未來、綠都·鑒未來和國開東方·鳳凰臺。這三個項目，都有高層和洋房產(chǎn)品，都在1月份首開，而且無一例外，全部流搖。

與中銳招商·星未來“貼隔壁”的綠都·鑒未來，首開推出了204套精裝修高層房源，均價22900元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)3500元/平方米）。當(dāng)時，共有136戶家庭登記報名，無需搖號。項目在1月17日開盤選房。

在綠都·鑒未來的案場，記者也看到了擺放在顯眼位置的“新春特惠房”，共有8套房源，目前還剩4套可售。從房源表單上來看，這幾套特惠房的總價比原價便宜了5萬多元，相當(dāng)于原價的97.5%。

“這是我們前兩天推出的周末特惠房，春節(jié)前的最后一個周末，主要是沖刺年終指標(biāo)?！辫b未來的銷售人員告訴記者。據(jù)她介紹，這個優(yōu)惠價是原價打9.8折，再減去1萬元。“首開的優(yōu)惠力度最大，是9.7折再減1萬，平常則是9.9折減1萬?！?/p>

此外，目前鑒未來的車位也有優(yōu)惠。“批出來的車位價格是24萬元/個，現(xiàn)在優(yōu)惠5萬元，只需要19萬元/個?！痹摴ぷ魅藛T表示。

國開東方·鳳凰臺則是南湖板塊第一個公寓價格突破3萬元大關(guān)的項目。這個項目在1月首開推出2、4號樓共166套小高層精裝修房源，均價29500元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米），其中有不少房源單價在30000元/平方米以上。

國開東方·鳳凰臺最后的登記結(jié)果是“0登記”，對此，開發(fā)商方面表示“線下登記在冊、有購房意向的客戶大約有100多組”。鳳凰臺在1月13日進行開盤，截至昨日，透明售房網(wǎng)顯示，鳳凰臺已經(jīng)成交32套房源。據(jù)了解，鳳凰臺春節(jié)前認購，將享受1個點的優(yōu)惠。

“南湖板塊集體流搖，一個重要原因是價格明顯高于購房者預(yù)期，或者說板塊現(xiàn)狀，并不足以支撐這個價格?！蹦迟Y深業(yè)內(nèi)人士表示。

他舉例說，距離南湖板塊不遠的眾安·學(xué)君里，最近的開盤單價只要16400元/平方米（毛坯），中簽率只有3.8%；未來科技城核心的華夏四季，洋房均價只要30800元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米），兩次推出462套房源，全部售罄。

同二手房相比，南湖板塊的新房也沒有其他區(qū)域呈現(xiàn)出的價差優(yōu)勢。“去年7月份，這邊二手房成交價2.4萬元/平方米左右，之后一直下跌，到12月開始趨穩(wěn)，目前穩(wěn)定在2萬元/平方米左右，最近成交量還不錯。”我愛我家中泰清水灣店的中介人員告訴記者。

事實上，從整個杭州來看，去年12月以來采取了降價促銷手段的項目和板塊，并非只有這里，只不過幅度和動作沒有中銳招商·星未來這么大。比如，臨安青山湖板塊、蕭山湘湖板塊、城東新城等庫存較大的板塊，都出現(xiàn)過降價情況。

地價下跌成為普遍現(xiàn)象

樓市調(diào)整或“遠沒有結(jié)束”

在新房市場出現(xiàn)“新年第一降”的同時，土地市場也在不斷釋放“下跌”的信號。

昨日，主城區(qū)迎來年前最后一次大型土拍，出讓7宗地塊，包括3宗宅地，總體量56.4萬方。宅地出讓的結(jié)果很有默契：相比板塊最高地價，都下跌了。

其中，位于城西文教板塊的翠苑單元宅地，集交通、商業(yè)、教育各大配套優(yōu)勢于一體。體量約5.7萬方，起拍價29443元/平方米。最終，該地被濱江和中鐵建聯(lián)合拿下，樓面價36100元/平方米、溢價率22.6%。算上配建公租房和社會停車位的成本，實際地價在4萬元/平方米左右。

不過，跟板塊內(nèi)上一次成交的涉宅地塊相比，昨天的這個價格降了不少。2018年7月6日，中海以36894元/平方米的樓面價拿下一宗翠苑單元商住地，溢價率39.2%。據(jù)業(yè)內(nèi)測算，中海翠苑項目的住宅部分，實際地價約4.67萬元/平方米。相比之下，昨日成交的翠苑宅地跌幅約16%。

另外兩宗位于城東新城彭埠單元的宅地，也沒能避開降價的坎兒。

彭埠單元R21/S2-15地塊緊挨地鐵彭埠站，容積率1.8，樓面起價23992元/平方米，需配建10%的公租房。最終被中鐵建和省交投聯(lián)合拿下，成交地價30121元/平方米，溢價率25.5%，實際地價約3.4萬元/平方米。

彭埠單元R21-19地塊，樓面起價23182元/平方米，需配建10%的公租房。最終被央企港中旅拿下，成交地價27148元/平方米，溢價率17.1%，實際地價約3萬元/平方米。

彭埠板塊的上一次宅地出讓還是在去年2月，當(dāng)時龍湖以36252元/平方米加上自持6%的代價，拿下一宗宅地，實際地價約38566元/平方米。相比龍湖項目，昨日成交的兩宗宅地，地價分別下跌近13%和28%。

值得注意的是，“降價”并不是個別現(xiàn)象，杭州土拍市場的“軟疲期”幾乎從2018年下半年就開始，即使到了2019年仍未停止。在1月份推出的幾宗宅地，無論是被廣泛認為非常優(yōu)質(zhì)的大關(guān)宅地，還是新盤稀缺的筧橋和長睦宅地，幾乎都是低價成交，跟去年同期的土拍行情相比，回落明顯。

未來是否會有更多樓盤采取“降價”的銷售方式？雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認為，這取決于市場的供求關(guān)系與消費者對板塊的預(yù)期。若供過于求，且消費者對板塊的預(yù)期不足以支撐房價時，流搖、降價都會接踵而至。

“讓市場來考驗這個價格的合理性，對于那些性價比不高、需求又不大的樓盤，后期在價格方面會做些調(diào)整，隨行就市。接下來話對開發(fā)商來說，很大的考驗和調(diào)整就是，不能再以牛市心態(tài)定價，要慎重考慮板塊實際的市場價值，更精準(zhǔn)地去定價?！闭禄莘颊f。

而在資深房產(chǎn)專家大老哥看來，杭州樓市的總體調(diào)整遠沒有結(jié)束?！霸谡呙鏇]有發(fā)生實質(zhì)性變化之前，還是要多考慮政策的疊加效應(yīng)對市場的影響。同時，要從經(jīng)濟大環(huán)境去判斷樓市，‘黑天鵝’、‘灰犀?！S時可能爆發(fā)?！贝罄细缯f道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。