中國(guó)樓市止跌回穩(wěn)再迎關(guān)鍵政策落地

廣東省日前披露，當(dāng)?shù)匕l(fā)行專項(xiàng)債券資金用于收購(gòu)閑置存量土地，成為中國(guó)首個(gè)落地該政策的地方。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要政策之一，發(fā)行專項(xiàng)債用于收購(gòu)閑置存量土地有助于平衡樓市供需、穩(wěn)定預(yù)期，也有利于緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

去年10月，財(cái)政部明確，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

根據(jù)廣東省披露的2025年政府專項(xiàng)債券信息，此次發(fā)行總額逾307億元(人民幣，下同)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，此番專項(xiàng)債發(fā)行覆蓋廣東省19個(gè)城市、86個(gè)項(xiàng)目。記者梳理發(fā)現(xiàn)，除汕頭市、興寧市的兩個(gè)項(xiàng)目為新增土地儲(chǔ)備外，其余資金全部用于回收閑置存量土地，涉及資金大約為304億元。

有何影響？

“房企感受可能最為強(qiáng)烈。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等影響，部分房企面臨資金壓力，前期獲取的土地?zé)o力開(kāi)發(fā)，投資回報(bào)時(shí)間拉長(zhǎng)。地方政府通過(guò)發(fā)行專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地，將有效促進(jìn)存量土地的消化和風(fēng)險(xiǎn)出清，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地方政府收購(gòu)存量閑置土地有助于降低庫(kù)存，穩(wěn)定地價(jià)，引導(dǎo)預(yù)期，從而穩(wěn)定下游商品房價(jià)格和銷售。同時(shí)，地方收回地塊后，無(wú)論是調(diào)整規(guī)劃再出讓，還是用作保障性住房或公共用地，都有利于改善供給結(jié)構(gòu)。

李宇嘉強(qiáng)調(diào)，最終效果取決于專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模、收儲(chǔ)規(guī)模，以及收儲(chǔ)后的用途等。

為何在廣東率先落地？

李宇嘉表示，一方面是廣東債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小、財(cái)力狀況良好。各省專項(xiàng)債務(wù)限額，由財(cái)政部根據(jù)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)力狀況等因素提出方案，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后下達(dá)各省級(jí)財(cái)政部門(mén)。廣東是2025年地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)，而且是全國(guó)率先實(shí)現(xiàn)隱性債務(wù)清零的省份，財(cái)力狀況好。

另一方面，廣東率先發(fā)行專項(xiàng)債，也可以通過(guò)其杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)大省挑大梁作用。

304億元夠用嗎？

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此番用于收購(gòu)存量土地的專項(xiàng)債發(fā)行304億元，占此前廣東公示項(xiàng)目擬收儲(chǔ)總價(jià)的約七成。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月22日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門(mén)等城市2025年度第一批擬使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地的項(xiàng)目用地超220宗，擬收儲(chǔ)總價(jià)超430億元。

李宇嘉則認(rèn)為，此番逾300億元應(yīng)是第一批專項(xiàng)債，主要是前期各地謀劃申報(bào)的、收儲(chǔ)條件較為成熟的閑置、低效土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括多次流拍、開(kāi)發(fā)商無(wú)意愿開(kāi)發(fā)或用途要調(diào)整的土地。后續(xù)如果限額沒(méi)用完，還可能有第二批、第三批。

收儲(chǔ)價(jià)格合理嗎？

土地收儲(chǔ)價(jià)格如何確定？李宇嘉表示，為了確保債務(wù)償還，收儲(chǔ)價(jià)格根據(jù)歷史成本價(jià)和市場(chǎng)評(píng)估價(jià)孰低原則，集體協(xié)商確定下浮幅度后確定。因此，多數(shù)收購(gòu)項(xiàng)目出現(xiàn)一定折扣。但如果開(kāi)發(fā)商前期有投入或地價(jià)在此期間上漲幅度較大的，可能出現(xiàn)溢價(jià)收儲(chǔ)。

陳文靜指出，此番廣東省各地收儲(chǔ)存量土地的折扣多在九折左右。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，廣東省各地公示的第一批擬使用專項(xiàng)債券收購(gòu)存量閑置土地的項(xiàng)目用地，擬收儲(chǔ)價(jià)格與土地出讓時(shí)的成交價(jià)基本持平，約70%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.8-1.0之間，近半地塊收儲(chǔ)價(jià)與成交價(jià)比值在0.9-1.0之間。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這類發(fā)行專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置存量土地的政策將在更多地方落地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。