萬達(dá)商業(yè)瘦身去地產(chǎn)化降低IPO難度

7月10日，大連萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)聯(lián)合公布631.7億的驚天交易，對于交易本身及細(xì)節(jié)，卻有很多疑團(tuán)待解開。

根據(jù)公告，雙方于2017年7月10日簽訂了西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、重慶（樓盤）萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個文化旅游城項(xiàng)目91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓及北京（樓盤）萬達(dá)嘉華、武漢（樓盤）萬達(dá)瑞華等76個酒店100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金額共計631.7億元。

13個文旅項(xiàng)目溢價30%出售

先來看看出售資產(chǎn)包的具體情況：

根據(jù)公告，13個文旅項(xiàng)目2015年、2016年的凈利潤分別為29.86億元、38.17億元，截止2016年的凈資產(chǎn)為248.84億元，對應(yīng)91%股權(quán)的凈資產(chǎn)為226.44億元，大連（樓盤）萬達(dá)商業(yè)出售給融創(chuàng)的價格為295.75億元，溢價率達(dá)到30%；

13個文化旅游項(xiàng)目總建筑面積為5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。

另一資產(chǎn)包——76家酒店2015年、2016年的凈利潤分別為5.5億元、8.74億元，截止2016年的凈資產(chǎn)為334.5億元，預(yù)計截止到2017年12月31日，賬面凈值為335.9526億元，與出售給融創(chuàng)的售價一致。

分析兩大資產(chǎn)包，13個文旅項(xiàng)目，不僅每年貢獻(xiàn)高額的利潤，還有高達(dá)84%的可售面積，能夠持續(xù)快速帶來現(xiàn)金流，其獲得高溢價就不奇怪了。而76個酒店項(xiàng)目則凈資產(chǎn)收益率不及13個文旅項(xiàng)目。

借錢出售資產(chǎn)為了剝離而剝離

對于為何出售資產(chǎn)，王健林在公開回應(yīng)時表示：“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營，這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”

溢價賣出13個項(xiàng)目和平價賣出76家酒店，金額共計631.7億元，確實(shí)能為萬達(dá)回籠一大筆資金。

但在公告中，卻有一個值得注意的信息，即在支付631.7億元交易額的最后一筆款即29.75億元時，大連萬達(dá)商業(yè)通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放貸款29.6億元，融創(chuàng)將這筆貸款用于支付剩余的29.75億元。

出售的13個文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)售價剛好29.75億元。而且，此次銷售的13個文旅項(xiàng)目，萬達(dá)商業(yè)也從開發(fā)業(yè)主方，變成了服務(wù)方。13個文旅項(xiàng)目將委托萬達(dá)商業(yè)運(yùn)營和管理物業(yè)，每年向萬達(dá)商業(yè)支付5000萬元/個的管理咨詢費(fèi)，合同期限為20年。

如果萬達(dá)商業(yè)急缺錢，為何又要借錢給融創(chuàng)收購自己的資產(chǎn)呢？

無疑，出售利潤貢獻(xiàn)不佳的76家酒店，將有利于降低負(fù)債率；而出售有著84%可售面積的13個文旅項(xiàng)目，并且是借款出售自己的資產(chǎn)，這一系列運(yùn)作的背后，則是幫助大連萬達(dá)商業(yè)去地產(chǎn)化，為了大連萬達(dá)商業(yè)能順利回A股而鋪路的可能性比較大。

根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，萬達(dá)商業(yè)是全球最大的不動產(chǎn)企業(yè)，持有物業(yè)面積3387萬平方米，已開業(yè)北京CBD、上海（樓盤）五角場、成都金牛、昆明（樓盤）西山等203座萬達(dá)廣場。

而13個文化旅游項(xiàng)目可售面積約為4973萬平方米，約占總建筑面積的84%，這個體量比持有的商業(yè)物業(yè)面積還多，這在重視土地儲備的香港市場或許是一個優(yōu)勢，但是對于現(xiàn)今嚴(yán)厲調(diào)控的房地產(chǎn)市場，如果想要在A股市場，其主營業(yè)務(wù)如果是不動產(chǎn)銷售，或許成為上市的一個攔路虎。

在證監(jiān)會的統(tǒng)計中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)定為房地產(chǎn)業(yè)，目前是已反饋狀態(tài)。但是自今年3月以來，房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼，限購、限貸步步收緊，對于房地產(chǎn)上市融資恐怕也難以在調(diào)控期間放開。更何況，房地產(chǎn)行業(yè)在A股IPO上市已經(jīng)從2010年后暫停了。

但萬達(dá)商業(yè)自去年9月從港股退市后，一直尋求在A股上市，并且此前《萬達(dá)商業(yè)私有化募資推介書》的對賭協(xié)議顯示，如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實(shí)現(xiàn)在境內(nèi)主板市場上市的目標(biāo)，萬達(dá)集團(tuán)將回購全部股權(quán)。

留給萬達(dá)商業(yè)上市的時間有限。

而賣掉這些資產(chǎn)后，萬達(dá)商業(yè)剩下的核心資產(chǎn)既是以“萬達(dá)廣場”命名的萬達(dá)城市綜合體，主營業(yè)務(wù)更加聚焦在商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、租賃和管理持有上，以商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身份上市，則比以傳統(tǒng)房地產(chǎn)為主業(yè)上市，更加容易通過審核關(guān)。

萬達(dá)商業(yè)戰(zhàn)略上，也在往科技、技術(shù)含量更高的商業(yè)物業(yè)、酒店的規(guī)劃、設(shè)計、研發(fā)、運(yùn)營上發(fā)力，重視運(yùn)營管理的品牌輸出，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作。

萬達(dá)商業(yè)旗下萬達(dá)酒店設(shè)計院、萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院已分別獲得“國家高新技術(shù)企業(yè)”認(rèn)定，這一方面顯示了萬達(dá)商業(yè)在科技創(chuàng)新、知識產(chǎn)權(quán)、成果轉(zhuǎn)化等各重大領(lǐng)域中的技術(shù)實(shí)力，這也也代表著萬達(dá)商業(yè)與傳統(tǒng)以銷售不動產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)別。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。