房?jī)r(jià)上漲效應(yīng)溢出：二線城市領(lǐng)漲全國(guó)

3月，二線城市接力一線，持續(xù)上演樓市的瘋狂。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月深圳房?jī)r(jià)不再領(lǐng)漲，取而代之的是二線城市廈門(mén)、合肥。廈門(mén)新房價(jià)格以環(huán)比上漲5.4%的漲幅位列第一，擠掉了深圳；合肥二手房則以9.3%的漲幅傲視全國(guó)，完全超越了京滬。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，這是一線城市高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的溢出效應(yīng)。3月份，一線城市的亢奮表現(xiàn)正蔓延到全國(guó)其他重點(diǎn)城市，造就了這些城市的火熱。

但這或?qū)⒊蔀槟陜?nèi)最大的狂歡，滬深等熱點(diǎn)城市已經(jīng)遭受史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，政策的短期效應(yīng)已見(jiàn)，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整。

從近期市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，包括南京、廊坊在內(nèi)的熱點(diǎn)二線城市及環(huán)一線城市周邊也將面臨政策調(diào)控，市場(chǎng)變盤(pán)將現(xiàn)。

二線的瘋狂

“深圳等一線城市過(guò)去一年漲得太多了，掩蓋了二線城市漲幅也很大的事實(shí)，”去年底在珠海買(mǎi)了房的陳華說(shuō)，今年開(kāi)年后珠海房?jī)r(jià)漲了不少，慶幸自己趕早買(mǎi)了房。

窩在深圳旁邊的珠海樓市向來(lái)不溫不火，但過(guò)去一年卻是火爆異常的二線城市之一。珠海中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2016年伊始，珠海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，1月份住宅均價(jià)突破14000元/平方米大關(guān)，2月均價(jià)約為14668元/平方米，再創(chuàng)新高。

一季度，廈門(mén)的房?jī)r(jià)更突破了2萬(wàn)元/平方米，超過(guò)了傳統(tǒng)的一線城市廣州；南京部分區(qū)域房?jī)r(jià)則高達(dá)4萬(wàn)元/平方米，引起了當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局的擔(dān)憂。

從過(guò)去一年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，部分熱點(diǎn)二線城市漲幅也很明顯。南京、廈門(mén)兩個(gè)二線城市漲幅均超過(guò)15%，分別達(dá)到16.8%和15.7%，均排在廣州之前，位列前五。

二手房市場(chǎng)更能說(shuō)明問(wèn)題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，包括合肥、南京、廈門(mén)在內(nèi)的二線城市二手住宅指數(shù)同比上漲均超過(guò)了10%，其中合肥更是以23%的漲幅排在深圳、北京、上海之后，成為二線城市中同比漲幅最高的城市；從環(huán)比來(lái)看，則以9.3%位居第一。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市之外，蘇州、東莞等熱點(diǎn)二三線城市的住宅漲幅也不容小覷。

而開(kāi)發(fā)商一季度在二線城市拿地的熱情高漲，也被認(rèn)為是推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的重要原因。今年一季度，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)的標(biāo)桿房企在二線城市拿地金額為636.47億元，占總額的53.6%，首次過(guò)半，一線城市拿地金額明顯減少。

蘇州一季度大型土地拍賣(mài)2天成交251億，創(chuàng)下13個(gè)地王的記錄，也是當(dāng)前二線城市的空前熱度的一個(gè)縮影。

中信建投房地產(chǎn)小組研究指出，一季度二線城市土地市場(chǎng)有了很大起色，溢價(jià)率達(dá)53.07%，創(chuàng)下近三年來(lái)的新高。自去年以來(lái)土地市場(chǎng)分化劇烈，一線城市和二線核心城市成為眾多開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地，在當(dāng)前一線城市政策調(diào)控的背景下，土地投資向二線價(jià)值洼地集中的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

“一線城市傳導(dǎo)的效應(yīng)越來(lái)越顯著，我們跟蹤的重點(diǎn)城市中二三線城市成交增速開(kāi)始超越一線城市。”中信建投認(rèn)為，進(jìn)入2016年，城市之間分化越發(fā)明顯，目前一線城市受制于調(diào)控政策的影響，量?jī)r(jià)出現(xiàn)修正情況，而三線城市則受制于人口持續(xù)流出、需求不足、庫(kù)存壓力較大等問(wèn)題的掣肘，市場(chǎng)難以有明顯改善，相對(duì)而言其更看好二線城市；二線的市場(chǎng)熱度已在一線城市的傳導(dǎo)作用下迅速升溫，相對(duì)一線城市居民杠桿彈性更大，二線城市在二季度有望脫穎而出。

火熱的地市、樓市成交導(dǎo)致熱點(diǎn)城市庫(kù)存大減，中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，3月份，20個(gè)重點(diǎn)城市的庫(kù)存消化周期較去年12月均有不同程度縮短，合肥、蘇州、南京的消化周期僅在2至3個(gè)月，市場(chǎng)短期內(nèi)嚴(yán)重供不應(yīng)求，這種情況下，市場(chǎng)很容易被鼓動(dòng)上漲，形成惡性循環(huán)。

調(diào)控將至？

一二線樓市的火爆，客觀上帶動(dòng)了GDP的增長(zhǎng)，樓市去庫(kù)存似乎在顯效。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第一季度GDP初步核算數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)額較去年同期增長(zhǎng)9.1%，在第一分類(lèi)漲幅中排在第一。

房地產(chǎn)投資增速開(kāi)始觸底反彈。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.1%），增速比上年全年加快5.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-2月份加快3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長(zhǎng)4.6%。

華龍證券研究員張連軍認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的回暖，房地產(chǎn)投資增速觸底反彈。從目前各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，去庫(kù)存的時(shí)間有望超預(yù)期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉則指出，3月份70大中城市絕大多數(shù)房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過(guò)快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

整體來(lái)說(shuō)，全國(guó)絕大部分省市仍在千方百計(jì)地出臺(tái)政策激活市場(chǎng)以消化庫(kù)存，這類(lèi)省份占比超半。政策干預(yù)可以改變短期市場(chǎng)格局，中長(zhǎng)期的樓市走向則依然取決于供求關(guān)系的基本面，而歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市吸引力。

目前上漲飛速的這些二線城市是否具有強(qiáng)勁支撐？恐怕不盡然。從地方的舉措來(lái)看，擔(dān)憂房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、擬出臺(tái)調(diào)控措施的態(tài)度已很明顯。

在不斷拍出地王、房?jī)r(jià)連漲13個(gè)月的南京，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)坐不住了。

3月19日，南京市國(guó)土資源局發(fā)布2016年供地計(jì)劃：公開(kāi)出讓經(jīng)營(yíng)性用地700公頃，其中商品住房用地占500公頃，全年供應(yīng)量同比增長(zhǎng)30%。

3月28日，央行南京分行、江蘇銀監(jiān)局等聯(lián)合下發(fā)文件針對(duì)“首付貸”，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款“首付資”資金來(lái)源的審查；同時(shí)，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房?jī)r(jià)較快上漲可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

此外，新一輪調(diào)控措施可能蓄勢(shì)待發(fā)。“可能會(huì)類(lèi)似深圳那樣，要求二套房首付比例增加。”南京業(yè)內(nèi)知情人士稱。

而臨近北京的河北廊坊，環(huán)北京的“北三縣”中香河的房?jī)r(jià)在3月至4月一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大幅暴漲。其中，有些樓盤(pán)的均價(jià)從7400元/平方米提價(jià)至13000元/平方米，漲幅超過(guò)70%，燕郊最高的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破20000元/平方米。

近期有消息稱，“北三縣”二手房網(wǎng)簽已經(jīng)全部暫停，此舉是為了使得環(huán)京樓市降溫。經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道多方核實(shí)了解到，只有三河確實(shí)暫停了二手房網(wǎng)簽。

北京、深圳的分析人士認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)政策將更加兼顧區(qū)域差異特征，并做適當(dāng)微調(diào)，不排除環(huán)北京區(qū)域調(diào)控政策繼續(xù)收緊的可能。

“包括南京、蘇州等二線城市紛紛出現(xiàn)地王，而且地價(jià)甚至超過(guò)在售周?chē)績(jī)r(jià)，這種情況下二線城市很可能成為下一個(gè)被調(diào)控的區(qū)域。”張大偉稱，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)均在明顯增加。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。