北京二手房市場正從賣方向買方轉(zhuǎn)變

中新社北京1月4日電(記者 于立霄)2019年，北京限競房供應(yīng)大量入市，帶動新房成交量上漲，而二手房成交量同比下降5.5%，由“賣方市場”正在向“買方市場”轉(zhuǎn)變。

限競房是指5年內(nèi)限售的限價商品房，從2018年開始，北京的限競房供應(yīng)量持續(xù)增加，在原有商品住宅供應(yīng)的基礎(chǔ)上每年新增2萬套。

北京限競房的大量入市，帶動新房成交量上漲，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年，北京累計成交新建商品住宅36695套(包括限競房)，同比上漲57%。限競房是2019年北京樓市成交的主力，合計成交高達24845套，限競房占據(jù)了近兩年市場供應(yīng)的70%。

由于北京限競房供應(yīng)“井噴”，北京商品住宅(包括限競房)庫存處于近8年來最高位。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市庫存積壓，除了限競房供應(yīng)量增加之外，還與信貸政策有關(guān)。

張大偉分析認為，限競房平均單套簽約金額約為530萬元(人民幣，下同)，首付款按照首套房40%、二套房80%計算，使得市場整體陷入去庫存難的局面。在庫存壓力加大和房企資金回籠訴求增強的雙重作用下，購房者觀望情緒濃厚。

2019年北京二手房市場也步入下行通道，貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房簽約成交量14.5萬套，相比2018年減少5.5%。

貝殼研究院以2017年3月17日北京執(zhí)行史上最嚴的樓市調(diào)控政策為分水嶺，統(tǒng)計出調(diào)控前與調(diào)控后二手房交易數(shù)據(jù)：調(diào)控前二手房月均成交2.1萬套，調(diào)控后月均成交1.1萬套，成交量近乎“腰斬”。調(diào)控后的三年，二手房成交量維持在每年15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半。

調(diào)控后的二手房價格也一路下滑，貝殼數(shù)據(jù)顯示，2019年12月北京二手房成交均價為每平方米5.9萬元，較調(diào)控當月歷史峰值下跌12%，2019年末北京二手房價格不再是“內(nèi)地第一”。

從各區(qū)域表現(xiàn)來看，調(diào)控前，通州、大興、門頭溝等區(qū)二手房房價漲幅明顯。而調(diào)控后，中心城區(qū)房價堅挺，表現(xiàn)出良好的抗跌性，與2017年第一季度相比，2019年第四季度西城區(qū)二手房價格跌幅不到6%，海淀、東城、朝陽等區(qū)的房價跌幅亦相對較小。

在嚴厲的樓市調(diào)控政策下，購房者步入觀望期，成交周期也被拉長。貝殼數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前，購房客戶買到一套房平均需要40天，調(diào)控后則需要三個月以上，客戶快速成交率也由64%下降至36%。

值得關(guān)注的是，購房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價格談判力的議價空間由調(diào)控前不到2%的水平，提升至2019年底5%的水平，北京二手房市場正由賣方向買方轉(zhuǎn)變。

2019年，北京二手房市場“80后”占據(jù)半壁江山，我愛我家研究院統(tǒng)計顯示，購房客戶“60后”占7.41%，“70后”占18.23%，“80后”占48.82%，“90后”占16.69%，其他年代的客戶占8.85%。

2020年，北京二手房市場步入調(diào)控后的第四個年頭，貝殼研究院分析認為，樓市政策不會松動，市場預(yù)期平穩(wěn)，延續(xù)低位態(tài)勢。預(yù)計今年北京二手房成交量依然穩(wěn)定在15萬套左右，價格波動在5%以內(nèi)。

我愛我家研究院認為，2020年房地產(chǎn)市場將仍以“穩(wěn)”為主，房地產(chǎn)調(diào)控在“租購并舉”原則下，有望適度放松。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。