樓市“供大于求”之殤與“供求錯(cuò)位”之痛

11月10日，習(xí)近平總書記指出：“著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率。”習(xí)總書記這一代表中國(guó)經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的重要講話，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，猶如久旱逢甘霖。有必要對(duì)供給側(cè)改革在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)落地的政策路徑進(jìn)行理性的探索。

“供大于求”之殤

2002年以來10多年里，伴隨著城鎮(zhèn)化為驅(qū)動(dòng)力的房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展。各個(gè)城市瘋狂造城，不擇手段制造“混凝土森林”，其中2008年世界金融危機(jī)后，4萬億元強(qiáng)心針，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)嚴(yán)重的“三期疊加”。刺激樓市政策帶來最大后遺癥是房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，全國(guó)出現(xiàn)一大批空城鬼城。按照規(guī)劃指標(biāo)：每一平方公里建成區(qū)容納1萬人口。但是有大量的三四線城市由于不注重產(chǎn)城融合，大量人口外流，導(dǎo)致人口土地比低于50%，有的西部城市甚至低于10%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)還有逾7.9億平方米住宅新開工，超過48億平方米住宅在施工，3.7億平方米住宅竣工，即便不將在售、待售住宅面積計(jì)入，也意味著未來幾年將有約60億平方米住宅推向市場(chǎng)。按人均住房面積33平方米計(jì)算，這些待售住房還可供近2億人居住。

房地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)高位，直接影響到房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2%，創(chuàng)歷史新低。同時(shí)，1~10月份，全國(guó)房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購(gòu)置面積同比下降33.8%；土地成交價(jià)款下降25.2%。高庫(kù)存、低投資格局下，房地產(chǎn)正在從過去中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L(zhǎng)拖累。有關(guān)方面稱：我國(guó)自2010年以來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放慢有一半原因是由于住房建設(shè)的大幅下降，而2016年這種影響勢(shì)必會(huì)更加嚴(yán)重。在過去30多年年均26%的增長(zhǎng)之后，今年前10月，中國(guó)固定資產(chǎn)投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)，這對(duì)GDP的對(duì)沖是前所未有的。在今年三季度我國(guó)GDP增速僅為6.9%的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率已經(jīng)降至0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來新低，幾乎要落入負(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)軌道。

在房地產(chǎn)嚴(yán)重供過于求，行業(yè)發(fā)展持續(xù)下滑，有可能重創(chuàng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的緊急關(guān)頭，習(xí)近平總書記罕見地做出18個(gè)字表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”11月11日國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”?？梢?，房地產(chǎn)已經(jīng)到了救業(yè)圖強(qiáng)，浴火重生的緊急關(guān)頭。

“供需錯(cuò)位”之痛

除一線和少數(shù)二線城市外，多數(shù)二線和幾乎所有三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力山大，今年以來尤其是“3·30新政”以來，政府救市政策越來越多，力度越來越大，但其調(diào)控邏輯進(jìn)入悖論。

一是從人口結(jié)構(gòu)看，一線城市和少數(shù)二線城市就業(yè)環(huán)境好，配套設(shè)施及公共服務(wù)資源優(yōu)厚，有吸附人口的能力，而三四線城市就業(yè)難，配套設(shè)施及公共服務(wù)短缺，人口在外流。目前，政府出臺(tái)的政策大多在消費(fèi)者身上打主意，以為政府給了一些刺激政策，人們就會(huì)趨之若鶩加入購(gòu)房者行列。殊不知，一線城市和少數(shù)二線城市雖然人口集聚，但從農(nóng)村和三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)來的就業(yè)者，在這里被限購(gòu)政策阻隔無法購(gòu)房。結(jié)果是該買的不能買，而城市里很多原居民由于不限購(gòu)，大肆炒房，推高房?jī)r(jià)，又反過來抬高房?jī)r(jià)收入比，使許多原有中低收入者和外來人口被房地產(chǎn)市場(chǎng)邊緣化，打壓了剛性需求和改善型需求。其他二三四線城市給再多優(yōu)惠政策，但由于人口增長(zhǎng)緩慢或外流，結(jié)果救市政策大打折扣。

二是全國(guó)665個(gè)城市，一線城市雖然市場(chǎng)一度火爆，但從房地產(chǎn)投資看，一線城市加幾個(gè)二線城市僅占全國(guó)房地產(chǎn)總投資的20%，而面廣量大的多數(shù)二線城市和三四線城市占80%，就房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)而言，刺激樓市的政策發(fā)生靶向性偏離，效果不佳。其次，在一線城市和幾個(gè)二線城市，由于刺激政策僅盯住剛性需求，而忽視改善型需求，加之改善型需求的供應(yīng)端乏力，樓盤品質(zhì)和品位跟不上，刺激樓市政策每每都是密集出臺(tái)集中釋放，剛性需求被屢屢透支，反映在市場(chǎng)走向上是階段性或間隙性回暖，且效果逐步遞減。

三是近十來年，在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)脫離居住使用的基本屬性，投機(jī)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。地方政府、投資人、開發(fā)商、購(gòu)房人、炒房人、中介商共同助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的“過山車”，政府運(yùn)作土地、開發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目、買房人炒作樓盤均是低進(jìn)高出，把房地產(chǎn)當(dāng)股票玩，各個(gè)利益主體并不關(guān)心樓盤的質(zhì)量，他們關(guān)心的只是增值與否。因此，在很多城市尤其是三四線城市出現(xiàn)的空城鬼城，其交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等公共配套不全，居住項(xiàng)目品質(zhì)品位低下，幾乎是鋼筋混凝土的森林，這些項(xiàng)目可居性、宜居性非常差。

另一方面，我們經(jīng)濟(jì)雖在下行，但城市居民消費(fèi)卻在升級(jí)，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多不能滿足他們的需求，因此，政府給再多優(yōu)惠政策，他們都捂住錢袋子，不肯出手。習(xí)近平總書記提出的：“加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給體系質(zhì)量和效率以及化解房地產(chǎn)庫(kù)存”是消除“供需錯(cuò)位”之痛和有效去庫(kù)存的一劑“良方”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。