警惕房地產(chǎn)華麗投資背后的隱憂

一、投資增速維持高位，銷售回暖趨勢明顯

2019年以來，房地產(chǎn)市場投資延續(xù)2018年的高增長態(tài)勢，而且增速還有所加快。市場銷售由降轉(zhuǎn)升，3、4月份回暖態(tài)勢明顯。但土地購置面積出現(xiàn)較大幅度的下滑，為未來房地產(chǎn)供給和房價上漲帶來隱憂。

1.房地產(chǎn)投資保持高位運行，但竣工面積下滑較大

從房地產(chǎn)投資的整體情況看，2019年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34217億元，同比增長11.9%，增速比2018年全年高出2.4個百分點，比同期高出1.6個百分點。其中，住宅投資24925億元，增長16.8%，增速比上年同期提高2.6個百分點。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)投資延續(xù)2018年以來的增長趨勢是預(yù)料之中的，但在市場普遍認(rèn)為一季度經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、房地產(chǎn)市場投資環(huán)境依然趨緊、房地產(chǎn)市場整體需求繼續(xù)疲軟的狀態(tài)下，投資增速出現(xiàn)加快還是超出了市場的預(yù)期。這主要是因為2017年和2018年土地購置面積增速出現(xiàn)較快增長，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商在去杠桿的大環(huán)境下，加快資金流轉(zhuǎn)、縮短投資周期、加大開發(fā)力度也就非常必要了。這一點從房地產(chǎn)施工面積同比增速就可以看出，1-4月房地產(chǎn)施工面積同比增8.8%，創(chuàng)下52個月(2014年12月為9.2%)以來的歷史新高。同時，資金鏈的緊張使得不少開發(fā)商借預(yù)售“加杠桿”，延緩項目竣工交付，導(dǎo)致1-4月房屋新開工面積增長13.1%，竣工面積卻下降10.3%，房屋新開工面積增速與竣工面積增速形成較大的“剪刀差”，拉長了房地產(chǎn)開發(fā)周期。

從房地產(chǎn)投資的區(qū)域情況來看，1-4月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.8%，比上年同期下降0.5個百分點；中部地區(qū)增長8.7%，同比下滑6.1個百分點；西部地區(qū)增長18.4%，同比提高15.2個百分點；東北地區(qū)增長10.6%，同比下降0.1個百分點。與上年相比，中部地區(qū)投資增速下滑較為明顯，西部地區(qū)投資出現(xiàn)顯著上升，東部和東北地區(qū)增長趨勢變化不大。

值得注意的是，2019年住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重上升較快，這突出反應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的改變，也是房地產(chǎn)市場進(jìn)入3.0階段的重要特征之一。在2018年以前這一比例長期在67%-68%，2018年突破70%以后一直保持在70%左右，2019年以來一直保持在72%以上，1-4月比重為72.8%。

2.銷售回升趨勢明顯，東部地區(qū)回暖顯著

從房地產(chǎn)銷售的整體情況看，1-4月份商品房銷售面積42085萬平方米，同比增長-0.3%，低于去年同期1.6個百分點，環(huán)比上升0.6個百分點，已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)回升。

從各月情況看，2019年開局房地產(chǎn)銷售仍延續(xù)2018年節(jié)節(jié)下滑的趨勢，1-2月增速43個月以來首次轉(zhuǎn)負(fù)(2015年6月房地產(chǎn)銷售增速同比轉(zhuǎn)正)。銷售增速與投資增速的背離拉大，由2018年底的8.2擴(kuò)大到1-2月的15.2。但進(jìn)入3月后，商品房銷售回升態(tài)勢明顯，當(dāng)前背離值已降到12.1。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，1-4月住宅銷售面積同比增長0.4%，扭轉(zhuǎn)了一季度增速下降的局面；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比分別下降12.4%、8.8%。商品房供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住宅在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占比不斷提升。

從銷售的區(qū)域來看，1-4月東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降4.3%，降幅比1-3月份收窄2.5個百分點，比去年同期收窄5.1個百分點；中部地區(qū)增長2.4%，同比下降15.5個百分點；西部地區(qū)增長3.8%，同比下降5.5個百分點；東北地區(qū)下降4.2%，同比下滑6.3個百分點。東部雖然是調(diào)控的重點區(qū)域，但與去年相比需求回暖最為顯著，反映出調(diào)控對于東部地區(qū)的政策效應(yīng)在減弱；中、西部和東北地區(qū)由于去年受調(diào)控影響較小，加上今年棚改政策變化等因素，銷售增速顯著放緩。

與此同時，4月末，商品房待售面積51380萬平方米，比去年同期減少5307萬平方米。其中，住宅待售面積減少357萬平方米，辦公樓待售面積減少17萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加30萬平方米。待售面積的不斷減少使得商品房去化周期不斷縮短，一般認(rèn)為12-18個月是合理的庫存去化周期，截至2019年3月全國住宅廣義庫存的去化周期是12個月，如果將新開工面積中剔除約6%的配套設(shè)施面積，這一去化周期更低，全國商品房庫存告急已經(jīng)成為現(xiàn)實。

3.房地產(chǎn)政策基調(diào)不變，地方政府調(diào)控壓力加大

當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場的政策主要來自于2018年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議及2019年兩會政府工作報告。2018年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在直面經(jīng)濟(jì)下行壓力的情況下，對房地產(chǎn)市場的定調(diào)依然從緊，仍舊延續(xù)“房住不炒”、“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”的表述，并未兌現(xiàn)市場認(rèn)為的經(jīng)濟(jì)下行必然會放松房地產(chǎn)市場調(diào)控的預(yù)期。2019年政府工作報告中對房地產(chǎn)的表述比往年字?jǐn)?shù)減少，“房住不炒”“長效機(jī)制”等表述未再提及，被不少人解讀為調(diào)控政策或?qū)捤?，但住建部部長在兩會“部長通道”出場時明確了今年房地產(chǎn)市場工作方案的五個“堅持”。其中，“房住不炒”、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期、培育和發(fā)展住房租賃市場、保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、防止大起大落等關(guān)鍵詞再次被提及，直接消除了政策寬松的預(yù)期。同時，堅持落實城市主體責(zé)任，把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任交給各地方政府，在中央要求的目標(biāo)下，地方政府如有不力會遭到問責(zé)，加大了地方政府的壓力。

4.土地購置面積增速深度下滑，為未來房價帶來隱憂

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷深入，尤其是資金面的從緊和新房的限價政策，使得房地產(chǎn)市場供給主體對于未來的投資信心有所下降，作為房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)──土地購置面積開始出現(xiàn)明顯變化。2019年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3582萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份擴(kuò)大0.7個百分點，位居1999年以來增速倒數(shù)第三位(第一位是2009年1-3月下降40.1%，第一位是2019年1-2月下降34.1%)。當(dāng)前，房地產(chǎn)銷售指標(biāo)掉頭向上，但土地購置面積并未出現(xiàn)顯著改善，給未來新房供給數(shù)量和房價帶來隱憂。數(shù)據(jù)顯示，1998年房改以來，土地購置面積同比下滑比較嚴(yán)重的有2015年(同比下降31.7%)、2012年(同比下降19.5%)、2009年(同比下降18.9%)，對應(yīng)的滯后一年的70城房價指數(shù)同比分別是2016年10.5%、2013年9.2%、2010年7.6%，而2009年-2017年70城房價指數(shù)同比上漲的均值是4.06%，顯然土地購置面積下滑嚴(yán)重的第二年70城房價指數(shù)將呈現(xiàn)較大的漲幅。

二、二季度投資增速仍將平穩(wěn)，銷售增速回歸正區(qū)間

二季度，雖然中美貿(mào)易戰(zhàn)帶來一定的不確定性，但短期影響不大，房地產(chǎn)市場在開局穩(wěn)定的情形下，銷售有望繼續(xù)保持增長趨勢，投資也將保持高位平穩(wěn)增長，地方政府可能會根據(jù)各地土地出讓情況和房價上行壓力加大微調(diào)力度。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持高位增長

自去年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大后，市場對于政府調(diào)控的決心進(jìn)行了多次確認(rèn)，目前應(yīng)該說市場基本確定了政府“房住不炒”和對房地產(chǎn)行業(yè)“去杠桿”的決心。因此，在貨幣政策對房地產(chǎn)供給端繼續(xù)從嚴(yán)的背景下，二季度房地產(chǎn)開發(fā)商不得不繼續(xù)加快開發(fā)進(jìn)度，實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，再加上二季度天氣有利于開工，將推動房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高位增長。但受到外部環(huán)境變化的影響，加上土地購置的下滑，投資增速有可能出現(xiàn)高位放緩。受4月初發(fā)改委放寬100-500萬人口城市戶籍制度政策利好的影響，長三角局部具有人口流入可能的地區(qū)地王涌現(xiàn)，但二季度拿地增速整體下滑的局面仍難有明顯改變。

2.商品房銷售增速有望恢復(fù)正增長

當(dāng)前，在房地產(chǎn)需求有所轉(zhuǎn)好的情形下，隨著利好政策的出臺，未來商品房銷售有望進(jìn)一步穩(wěn)固。4月8日國家發(fā)改委《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》指出，要繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬-300萬的II型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬-500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。這無疑是對房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好的重要政策，會極大改變市場預(yù)期。此外，“減稅降費”、“降成本”等政策開始惠及居民住房消費，3月份全國首套房貸款平均利率為5.56%，連續(xù)4個月出現(xiàn)下降，已回歸至去年4月份水平。當(dāng)前市場可貸資金充裕，流動性比較充足，也為二季度需求增加創(chuàng)造了較好條件。但同時，在一季度天量融資之后，出于控風(fēng)險的需要，二季度貨幣政策也存在收緊的可能。綜合來看，二季度房地產(chǎn)銷售有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長趨勢，商品房銷售同比增速會轉(zhuǎn)正。

3.地方政府為落實主體責(zé)任可能會加大政策微調(diào)

從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢看，2019年3月制造業(yè)和非制造業(yè)PMI強(qiáng)勁反彈，創(chuàng)下近半年來新高，制造業(yè)PMI重回擴(kuò)張區(qū)域，除了春節(jié)因素消除之后的季節(jié)性回升外，生產(chǎn)和需求兩端明顯改善，顯示經(jīng)濟(jì)正在逐步好轉(zhuǎn)，中國經(jīng)濟(jì)最壞的時期或已過去。從政策環(huán)境來看，調(diào)控政策全面放松的預(yù)期幾乎沒有可能，4月19日中央政治局會議重提“房住不炒”定位和長效機(jī)制建設(shè)。

隨著房地產(chǎn)市場回暖勢頭明顯，局部地區(qū)房價上漲壓力加大，相關(guān)政策還會有收緊的可能，尤其是對房地產(chǎn)極為利好的貨幣政策極有可能在二季度收緊。此外，一季度土地購置面積增速出現(xiàn)大幅下滑會影響未來供給預(yù)期，值得密切關(guān)注。因此，二季度各城市為了落實主體責(zé)任，落實好“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，顯然會根據(jù)具體情況進(jìn)行適度的微調(diào)。一些商品房銷售和土地購置面積下滑較快的城市可能會適度放松，而一些出現(xiàn)明顯回暖的地區(qū)可能還會有收緊的可能。比如4月12日國管公積金新政的出臺，明確對二套房貸款實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款60萬元，貸款期限不得超過25年，此次調(diào)整進(jìn)一步加大力度支持繳存職工購買政策性住房，滿足首套房剛需，遏制投資投機(jī)性的炒房需求，對北京市場影響比較明顯，這顯然會降溫北京的樓市“小陽春”。

三、對下一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

1.中央政策仍以“穩(wěn)”為主，注意貨幣政策的溢出效應(yīng)

穩(wěn)市場、穩(wěn)價格、穩(wěn)預(yù)期是今年中央對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)，圍繞這一目標(biāo)，首先，要在政策上加大對穩(wěn)市場的支持，穩(wěn)定市場的供給和需求，對需求較大的地區(qū)除注意加大租賃性住房供給外，商品房供給不可大幅減少；繼續(xù)嚴(yán)控投機(jī)性需求，重視剛性需求，對于限價帶來的一二手房房價倒掛的現(xiàn)象也應(yīng)引起重視。其次，在穩(wěn)房價方面要繼續(xù)督促地方落實主體責(zé)任，既要堅決遏制房價的上漲，也要關(guān)注三四線城市房價的大幅下滑。第三，穩(wěn)定市場預(yù)期需要中央層面的政策盡量減少對市場預(yù)期發(fā)生較大影響，在當(dāng)前情況下不輕易刪減和增加房地產(chǎn)相關(guān)政策。最后，貨幣政策在保持流動性合理充裕、維持寬松格局的情況下，一定要注意結(jié)構(gòu)性寬松對房地產(chǎn)的溢出效應(yīng)，防止寬松的資金流入房地產(chǎn)市場帶來房價的攀升，尤其是要注意一季度天量融資對于房地產(chǎn)市場的影響。

2.地方政府應(yīng)加強(qiáng)對市場變化的監(jiān)控，適時做出合適的微調(diào)

住房3.0時代的一個重要特征就是調(diào)控更加注重強(qiáng)調(diào)地方政府的責(zé)任，因為3.0時代的房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，調(diào)控必須因地制宜。尤其在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，由于很多三四線城市去年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的透支，今年房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異性可能會拉大，水火兩重天的局面可能會比較明顯，因此，各地必須密切關(guān)注本地房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系及庫存水平，做好相應(yīng)政策儲備，以便在市場出現(xiàn)一定波動時進(jìn)行微調(diào)。各地在實現(xiàn)中央對于房地產(chǎn)市場“三穩(wěn)”的目標(biāo)下，要做好房地產(chǎn)市場的預(yù)期引導(dǎo)，既要堅決遏制投機(jī)性的需求，也要滿足剛性需求，尤其是一些人口長期凈流出的地區(qū)，要做好房地產(chǎn)供需調(diào)研，控制土地供給，發(fā)展二手房市場，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

3.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步降低杠桿率，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識到，去杠桿是一項長期任務(wù)。針對高杠桿可能帶來的風(fēng)險，一方面要加快土地開發(fā)節(jié)奏，加快銷售進(jìn)度，加快資金回籠；另一方面要積極提高房地產(chǎn)自有資金的比率，通過股權(quán)式融資降低債務(wù)杠桿率。政府應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)展開并購重組，允許合規(guī)企業(yè)發(fā)行ABS等債務(wù)融資工具。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)進(jìn)入3.0時代特征的認(rèn)識，深刻意識到房地產(chǎn)市場調(diào)控的長期性，加快企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，推動開發(fā)企業(yè)與物業(yè)、中介之間的合作。增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)房地產(chǎn)與教育、醫(yī)療、物流等跨界聯(lián)合。加快開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈尤其是后端服務(wù)的附加值。強(qiáng)化企業(yè)服務(wù)，由產(chǎn)品開發(fā)向空間運營邁進(jìn)，從產(chǎn)品開發(fā)商變身空間運營商，提升住宅品質(zhì)和小區(qū)品位。

4.購房者需要理性，加強(qiáng)風(fēng)險意識

當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域差異會越來越大，購房者需要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)市場3.0時代的特征，堅信中央貫徹“房住不炒”的決心。對于購房的需求主要還是要著眼于自身的經(jīng)濟(jì)能力和需求的緊迫性，對于剛性需求應(yīng)該趁政策有微調(diào)的時候果斷出手。同時，對未來房價波動應(yīng)有理性認(rèn)識，尤其要對未來房產(chǎn)稅出臺對于房地產(chǎn)市場的影響要有足夠的預(yù)期，要認(rèn)識到商品房持有成本的提升是必然趨勢。對于已擁有多套住房的所有者來說，要更加注重資產(chǎn)配置的均衡性，畢竟當(dāng)前中國家庭部門的房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中所占的比例太高了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。