2017年北京土地供應多元化 對樓市降溫有積極影響

2017年12月28日，北京市迎來最后一場土拍。據中原地產研究中心統(tǒng)計，北京今年商品房住宅的土地供應量是2016年的7倍。同時北京2017年還推出了共有產權房以及集體土地租賃入市等土地供應。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國證券報記者表示，當前土地市場結構性改革力度加大，這是房地產市場供給側改革的導向，對樓市降溫有積極影響。

土地供應加速

中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，2017年，北京住宅土地供應刷新紀錄。供應86宗住宅土地，合計建筑面積達1168萬平方米，同比上漲367%。全年成交金額為2795.95億元，同比上漲達225%。

中原地產首席分析師張大偉預計，2018年1月份成交將繼續(xù)高位，全月目前待售土地高達21宗，起價高達509億元，預計成交金額有望突破600億元。

土地供應規(guī)模的增加，有助于平抑近兩年出現的房地產市場供不應求的矛盾。亞豪機構市場研究部總監(jiān)郭毅接受中國證券報記者采訪時表示，特別在土地出讓的規(guī)則中，2017年北京加入了70/90和限房價商品房的土地競價要求。同時，2018年將以限價商品房和共有產權房為主。這對于整個市場價格預期形成下拉作用。

中國證券報記者注意到，2017年除了部分優(yōu)質地塊外，住宅土地溢價率明顯下調，全年平均住宅溢價率是26%，11月以來更是跌到了8%。除了石景山一宗地塊溢價率19%外，其他地塊溢價率基本都接近底價。

郭毅認為，基于需求的減弱，2018年土地市場還是按照今年的節(jié)奏供地，流拍和流標的地塊會更多。原因是開發(fā)商手里不缺地，嚴格的調控政策加上需求下滑，開發(fā)商沒有動力拿地。

供給側改革力度加大

2017年北京住建委提出，未來5年將完成25萬套共有產權住房供地，今年加快推進5萬套共有產權住房土地供應及組織建設工作。

12月27日,北京市推出兩宗位于懷柔與大興的地塊，這是北京首次出現企業(yè)利用自有用地向社會提供共有產權項目的嘗試。

據統(tǒng)計，2017年已成交共有產權面積超過300萬平米，大約能夠提供共有產權房3.7萬套。

張大偉認為，從土地供應主體看，企業(yè)自有土地利用招標形式出讓，有利于擴大共有產權供應，增加房源供應量。相比過去的國有土地招拍掛，增加企業(yè)自有土地上市，有利于盤活閑置土地，快速形成共有產權住房供應。

11月16日，北京市提出2017年-2021年供應1000公頃集體土地建設租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃，且2017年供地前期工作已經展開，預計于12月底前完成任務。

北京市住建委官網信息顯示，在建設主體和投資模式上，可通過集體經濟組織將土地使用權作價入股，與投資機構、開發(fā)企業(yè)等單位合作開發(fā)經營，收益共享。這意味著這項政策將對市場化租賃機構敞開大門，實現多元化開發(fā)和運營。

新派公寓創(chuàng)始人王戈宏接受中國證券報記者采訪時表示，“政府主導集體用地建設租賃房完全符合中央經濟工作會議的精神，實現多渠道供應，同時合理的低地價也可以提高投資租金回報率，有利于做成收益良好的REITs產品。”

中國證券報記者注意到，一些房地產企業(yè)和長租公寓的運營商已經嗅到商機，正在躍躍欲試。

龍湖冠寓相關負責人告訴記者，冠寓在項目拓展上已經將觸角伸向集體建設用地，并將集體用地納入未來拓展的方向。他透露，2017年9月開業(yè)的廣州冠寓番禺鐘村店就是村集體用地項目。

一名萬科泊寓的內部人士也曾告訴記者，他們就關于集體土地的事情在和政府溝通。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。