樓市調(diào)控長效機(jī)制“讀秒”

樓市調(diào)控長效機(jī)制漸近。10月10日，國新辦舉行十八大以來經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域成就新聞發(fā)布會。會上，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆披露了我國樓市調(diào)控長效機(jī)制的籌備進(jìn)展。“住房的基本屬性是消費，國家反對房地產(chǎn)投機(jī)的取向不會變，房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)發(fā)揮效應(yīng)。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制正在緊鑼密鼓地制定，會適時出臺。”

寧吉喆介紹，黨的十八大以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。“近幾年，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的一個突出特點就是分化現(xiàn)象明顯，一些一線城市和熱點二線城市土地有限、人口和經(jīng)濟(jì)集聚，并在一些非理性投資投機(jī)因素的作用下，房價漲得很快；而三四線城市，因為過去住宅建設(shè)得比較多，存在較大庫存。”寧吉喆表示，因此，針對一二線城市和三四線城市之間的分化形勢，對大城市特別是一線城市和熱點二線城市，房價只要漲得過快，政府都會因地制宜、因城施策，從需求和供給等方面采取措施。

“現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)調(diào)控效果是好的，北京、上海（樓盤）提出共有產(chǎn)權(quán)住房以及一些租售并舉的政策，這些政策對需求方面和供給方面進(jìn)行了合理調(diào)節(jié)。同時，三四線城市在房地產(chǎn)去庫存方面也采取了一些針對性政策，取得了明顯效果，比如在棚戶區(qū)改造中增加貨幣化的購買，推出針對中小戶型、中低價位的商品房政策。”寧吉喆介紹，去年末，我國全國商品房待售面積同比下降3.2%，其中住宅待售面積下降11%。而到今年8月末，商品房待售面積同比下降12%。“這就反映出全國一年多來，三四線城市和一些縣城去庫存進(jìn)展較大。”

近年來，各級政府接連不斷地采取各種調(diào)控政策，限購、限貸政策不斷加碼，然而，業(yè)界始終秉承著一個相近的觀點：短期調(diào)控雖立竿見影，卻不足以根治樓市不理性問題。針對這一情況，4月18日，國務(wù)院就批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2017年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知》強(qiáng)調(diào)，要健全購租并舉的住房制度，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。同日，寧吉喆也表示，房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的矛盾給宏觀調(diào)控提出了更高要求，相關(guān)部門正緊鑼密鼓地研究制定保證房地產(chǎn)長期持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，將對熱點城市房價上漲可能帶來的泡沫嚴(yán)加防范和調(diào)控，并堅持三四線城市的去庫存政策。

“光有短期調(diào)控措施，會陷入"一管就死，一放就漲"的怪圈”，中國人民大學(xué)國際貨幣研究所副所長向松祚直言，各地政府應(yīng)盡快研究出臺長效政策，尤其需要根據(jù)人口變化趨勢制訂和公布住宅土地供應(yīng)計劃，及時供應(yīng)所需的住宅用地，同時切實完善保障房、廉租房的配套和分配。

業(yè)界有觀點認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場日新月異，市場情況難以預(yù)料，因此，為有效發(fā)揮平穩(wěn)市場的作用，長效機(jī)制到底如何設(shè)計著實考驗著決策者們對于市場的把控和判斷能力。今年5月，全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆曾在演講時表示，長效機(jī)制將包括土地調(diào)控、法律約束、稅收調(diào)節(jié)、租賃市場等制度設(shè)計，明顯區(qū)別于限售限購限貸等“短期”措施。比如，在土地調(diào)控方面，黃奇帆就提出了控制土地供應(yīng)總量、控制用地結(jié)構(gòu)比例、控制拍賣土地價格的措施，“一個城市的土地供應(yīng)總量一般可按人均100平方米來控制，這應(yīng)該成為一個法制化原則，而這100平方米中，應(yīng)該有55平方米用于交通、市政、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共設(shè)施，這是城市環(huán)境塑造的基本需要，而對工業(yè)用地，應(yīng)該控制在20平方米以內(nèi)，做到每平方公里實現(xiàn)100億元產(chǎn)值”。此外，黃奇帆還提出，樓面地價不要超過當(dāng)期房價的1/3。如果一地塊周邊當(dāng)期房價1萬元/平方米，地價拍到3300元/平方米就要適可而止，否則就會人為推高房價。

而中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一也表達(dá)出了類似的觀點，他認(rèn)為，長效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)該包括如何完善住房制度、調(diào)控機(jī)制、財稅制度以及住宅產(chǎn)業(yè)化等問題。“長效機(jī)制要對現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都有所改革。相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，將會從根本上為我國房地產(chǎn)市場建立更平穩(wěn)健康的發(fā)展環(huán)境。”還有專家表示，不論是已出臺的還是正在制定的、剛剛啟動甚至還未啟動的政策，如果要被納入到長效機(jī)制中，就必須隨著市場變化而不斷變化、完善，尤其是對市場影響比較大的、比較核心的土地供應(yīng)等制度。

我國籌建樓市長效機(jī)制節(jié)點

2017年2月

住建部前部長陳政高公開表示，當(dāng)前已經(jīng)具備建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的條件。

2017年3月

政府工作報告提出，要加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以政府為主提供基本保障。

2017年4月

國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2017年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知》，要求加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

2017年5月

全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆在公開演講時表示，長效機(jī)制將包括土地調(diào)控、法律約束、稅收調(diào)節(jié)等。

2017年10月

國家發(fā)改委副主任寧吉喆透露，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)發(fā)揮效果，還將逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。