“租購?fù)瑱?quán)”激發(fā)租房市場潮涌 專家建言：急需配套細(xì)則

一些城市提出“租購?fù)瑱?quán)”、“租房落戶”后，租購?fù)瑱?quán)、租房落戶一時(shí)成為熱點(diǎn)，引起人們高度關(guān)注。有觀點(diǎn)認(rèn)為，既然租房可以和買房享有相同的權(quán)利、租房還可以落戶，為何還要去買房呢。

“其實(shí)這是對租購?fù)瑱?quán)概念的一種誤讀?！眹窠?jīng)濟(jì)研究所所長樊綱在“2017年博鰲房地產(chǎn)論壇”上表示，租購?fù)瑱?quán)旨在保障租房戶的租住權(quán)益，與就學(xué)、醫(yī)療等社會(huì)保障并無直接關(guān)聯(lián)，后者更多體現(xiàn)的是戶籍問題。

租購?fù)瑱?quán)能否降低房租

7月17日，廣州（樓盤）市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》。該通知中明確，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，還允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租等。這些政策的實(shí)施，無疑會(huì)增加租賃住房的有效供給。

租賃住房供給的增加會(huì)不會(huì)降低房租？

“很難降低租金，租金的確定機(jī)制和房價(jià)的決定機(jī)制并不一樣。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在“2017年博鰲（樓盤）房地產(chǎn)論壇”上表示，租金主要取決于收入，租戶不會(huì)因?yàn)檎叩膶捤膳c否，而在租金上有較大的支出，所以租金是穩(wěn)定的。

針對租購?fù)瑱?quán)、租房落戶會(huì)不會(huì)利空房價(jià)，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租的市場和購的市場幾乎是兩個(gè)獨(dú)立的市場。楊現(xiàn)領(lǐng)以長租公寓“自如”的租戶結(jié)構(gòu)為例，目前的租賃人口大部分都是年輕人，收入水平并不足以購買房屋，房價(jià)的變動(dòng)對他們沒有太大影響，租賃市場也是比較穩(wěn)定的，因此租的市場對購的市場的溢出效應(yīng)非常有限，對房價(jià)并不會(huì)造成明顯的影響。

對于租戶能否在子女就學(xué)、醫(yī)保等方面享有與戶籍人口同等的待遇，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。租購?fù)瑱?quán)旨在規(guī)范租賃市場，保護(hù)租賃雙方權(quán)益，比如不允許隨便趕走租客、隨便漲房租等，此外也要保障房東權(quán)益。他建議盡快出臺(tái)配套細(xì)則，明確租賃雙方權(quán)利與義務(wù)，比如不允許隨便趕走租客、隨便漲房租等，并保障房東權(quán)益，真正規(guī)范租賃市場。

房企看好租房市場

不管是租購?fù)瑱?quán)還是租房落戶，在“2017年博鰲房地產(chǎn)論壇”上，與會(huì)專家學(xué)者以及開發(fā)商們一致看好未來的租賃市場，并認(rèn)為國家以及一些地方出臺(tái)的促進(jìn)租賃市場發(fā)展的政策，將會(huì)極大的促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。

事實(shí)上，在上述一系列利好政策出臺(tái)之前，不少房企就已經(jīng)涉足租賃市場，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)入白銀時(shí)代后，傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的高地價(jià)、強(qiáng)調(diào)控挑戰(zhàn)。于是，萬科的“泊寓”、萬達(dá)的“文旅公寓”、龍湖的“冠寓”、旭輝的“領(lǐng)寓”等長租公寓品牌相繼面市，碧桂園也成立了自己的長租公寓事業(yè)部。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中超過三分之一都已布局長租公寓業(yè)務(wù)。

“一些開發(fā)商切入長租公寓業(yè)務(wù)，更多的是出于拿地自持的限制，而被動(dòng)進(jìn)入這一領(lǐng)域?！比趦S集團(tuán)首席營銷執(zhí)行官、首席品牌執(zhí)行官張巖在接受記者專訪時(shí)表示。

而優(yōu)淘城總裁薛建雄此前在接受記者采訪時(shí)曾表示，一些城市在土拍時(shí)對自持面積提出了要求，這是開發(fā)商切入長租公寓市場的關(guān)鍵。

值得注意的是，此前全國多地在土地競拍時(shí)出現(xiàn)過多宗100%自持的住宅用地。上海（樓盤）早前更是首次在全國推出兩宗租賃住房用地，并計(jì)劃在“十三五”期間推出租賃住房70萬套，在住房新增供應(yīng)量中的比重超過40%。而廣州、深圳（樓盤）、南京（樓盤）等12個(gè)城市也將作為全國首批開展住房租賃試點(diǎn)單位，加快發(fā)展租房租賃市場?？梢娬l(fā)展租賃住房市場的決心之大。

鏈家研究院此前的一份研究報(bào)告預(yù)測認(rèn)為，2020年、2025年，中國的房屋租賃市場租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)將超過4萬億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。