李迅雷：預(yù)計今年房價會較為平穩(wěn)或者略有下跌

中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷在寫給中國證券網(wǎng)的文章中提到，今年房價會較為平穩(wěn)或者略有下跌，因為各地都把控制房地產(chǎn)價格的上漲作為一個非常重要的目標(biāo)。相信房價會處于“穩(wěn)中求進”的總基調(diào)格局中。

李迅雷表示，無論樓市還是匯市的現(xiàn)階段表現(xiàn)，都是貨幣超發(fā)的體現(xiàn)，都是一種貨幣現(xiàn)象。我們的貨幣發(fā)得太多了，貨幣超發(fā)后就會在各方面有所體現(xiàn)，比如表現(xiàn)為股價上漲、房價上漲、資產(chǎn)荒、大宗商品價格上漲等。中國貨幣超發(fā)最多的時候到了什么程度呢？1996年中國的M2總量是7.5萬億元，現(xiàn)在是155萬億元，增加了近20倍。也就是說，如果你的各種收入（工資、獎金加投資收益或租金收益）加起來在1996年是2000元/月，那么現(xiàn)在需要達到40000元/月，才能不跑輸M2；或者你的資產(chǎn)增值幅度在過去20年增長20倍以上，才與貨幣總量的增速相當(dāng)，否則就跑輸了M2。這表明中國的貨幣超發(fā)是非常驚人的。

2003年中國的M2不到美國的一半，美國又比日本少，而2009年之后，中國的貨幣供應(yīng)量開始大幅增加，因為美國發(fā)生了次貸危機，城門失火殃及池魚。所以，我覺得用貨幣可以解釋很多現(xiàn)象。比如有人說，人民幣之所以貶值是因為美國加息，這話沒錯，美國加息會導(dǎo)致美元指數(shù)往上走，但美元指數(shù)也沒有走得特別高。我認(rèn)為，人民幣是否貶值以及貶值多少，更多取決于貨幣總規(guī)模的擴張而非利率水平的變化。若取決于利率水平，那么日本現(xiàn)行的負利率政策，應(yīng)該導(dǎo)致日元大幅貶值才對，但實際上日元并沒有大幅貶值，因為日本這幾年信貸余額都是減少的。所以，眾口一詞的淺顯看法很難用數(shù)據(jù)來印證。我認(rèn)為，貨幣規(guī)模是決定匯率的主要因素，經(jīng)濟的好壞決定利率水平，十年期國債的利率應(yīng)該和GDP增速一致，這樣才相對合理。

李迅雷指出，2016年，中國一、二線城市房價的猛漲與居民加杠桿是相關(guān)的，居民購房加杠桿的增幅達到了歷史最大值。從居民的杠桿率水平來看，似乎泡沫并不大，雖然房價漲了很多，但總體杠桿水平不算高。當(dāng)然，因為現(xiàn)在經(jīng)濟在往下走，所以，房價的上漲一方面是貨幣現(xiàn)象，另外一方面也和人口現(xiàn)象相關(guān)。中國的大城市化進程還遠未結(jié)束，大城市化水平大概只有美國的一半，人口在往大城市流動。這就可以解釋去年什么地方的房價漲得多，這與這些城市的人口流入量有關(guān)。比如，2016年大連房價下跌了20%，它也是一座美麗的濱海城市，房價為何會有如此大幅的下跌呢？因為大連的人口在減少?？赡苡腥藭?，安徽省的人口也在減少，為何合肥的房價會大幅上漲呢？那是因為合肥市的人口在大幅增加。同樣的道理，廈門人口增長的幅度是全國最高的，去年房價漲幅也居全國第一。同樣，我們看到河南省的人口在減少，但其省會鄭州市的房價漲得很快，也是因為鄭州的人口在大幅增加。概括而言，直轄市、省會及二線城市人口都在集中，一些偏遠省份的人口在凈流出，這表明房價的變化趨勢與人口有相關(guān)性。

李迅雷表示，但從長期來看，對房價并不樂觀，原因如下：第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，估計2017年為負增長。去年一、二線城市房地產(chǎn)火爆的原因是居民購房加杠桿，而由于基數(shù)過高，我估計今年會負增長；第二，中央經(jīng)濟工作會議對房價提出了嚴(yán)厲的批評，提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’”的定位。李迅雷認(rèn)為，今年房價會較為平穩(wěn)或者略有下跌，因為各地都把控制房地產(chǎn)價格的上漲作為一個非常重要的目標(biāo)。相信房價會處于“穩(wěn)中求進”的總基調(diào)格局中。我們對政策的研判一定要格外重視。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。