北京房貸利率9折首周成交調(diào)查：新房量跌價(jià)漲

分析人士認(rèn)為，此波調(diào)控應(yīng)該是希望穩(wěn)定市場，主要是壓住交易價(jià)格上漲勢頭，如果此波調(diào)控不能緩解，不排除政府繼續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲政策抑制樓市泡沫，政府控制房價(jià)的決心可彰。

繼2016年3月和10月，上海和深圳分別將首套房房貸利率最低折扣由85折上調(diào)為9折后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，2017年1月1日起，北京市各銀行對新受理的首套房房貸利率最低折扣也由85折上調(diào)為9折。

2016年第四季度，北京房市已在“京八條”影響下出現(xiàn)了非常明顯的降溫，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，四季度北京商住房成交量環(huán)比三季度下降42%。2016年12月，北京市新房成交均價(jià)已調(diào)到3.82萬元/平方米。

但從2017年1月1日-1月7日的已公布統(tǒng)計(jì)數(shù)量看，9折的利率折扣執(zhí)行首周，雖然新房成交量呈47.5%環(huán)比大幅下跌，但新房成交均價(jià)達(dá)4.71萬元／平方米，環(huán)比小幅上揚(yáng)16.8%,普通住宅成交更呈現(xiàn)102.5%的環(huán)比巨增，此波利率調(diào)整暫未引發(fā)明顯的降溫連鎖反應(yīng)。

此次房貸利率折扣目前執(zhí)行如何？此輪利率上調(diào)會(huì)對北京房市產(chǎn)生什么樣的影響？未來北京房市又可能去向何方？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者就此進(jìn)行了調(diào)查。

剛需依然強(qiáng)大

幾家不同的北京中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員都表示，雖一直未收到正式文件和批示，但1月1日起，從具體業(yè)務(wù)操作上來看各家銀行都上調(diào)了首套房貸最低貸款利率折扣，只是現(xiàn)在從成交量的數(shù)據(jù)看并沒有太大影響。

某中介業(yè)務(wù)人員給出解釋稱，某種程度來說現(xiàn)在是買房的熱門時(shí)段，一方面是現(xiàn)在房價(jià)比較穩(wěn)定，不少人擔(dān)心過完年房價(jià)上漲；另一方面是通常年底會(huì)有部分業(yè)主因資金鏈斷裂等問題繼續(xù)用錢，可能會(huì)以低于市場價(jià)的價(jià)格出售，價(jià)格還是合適的。

某房市分析人士表示，從現(xiàn)在來看，一方面北京市民對房子的購買力較大，而且現(xiàn)在依然存在大量被壓抑的置換需求。“很多北京人買房，一開始買小房子，后面再慢慢換大房子，這就是置換需求。但買二套會(huì)受到限貸、限購等很多因素影響?，F(xiàn)在政策收緊，置換就被壓制了，但是只要政策松一點(diǎn)或者錢多一些還是要換房子的，這是剛性需求。”

某北京市民也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“馬上要生二胎了，雖然房價(jià)貴，但現(xiàn)在的小房子確實(shí)要住不下了，所以無論如何都要想辦法換房。”北京購房者的剛性需求依然巨大。

北京某股份行個(gè)貸業(yè)務(wù)人士表示，雖然此輪利率最低折扣上調(diào)了，但如果按九折利率計(jì)算，貸款20年200萬，每月比八五折只多還200多元利息，20年總利息也只多出6萬多元，雖然購房者的還貸壓力增大，但相對北京購房者的購買實(shí)力，壓力尚可承受。但投機(jī)行為應(yīng)會(huì)受到抑制。

但對于該利率折扣上調(diào)的長期影響，中介業(yè)務(wù)人士和銀行人士都難給出肯定的答案。某房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人士表示，“雖然現(xiàn)在從交易量上看影響不大，但未來樓市怎樣很難說，從2016年起樓市交易的規(guī)律就不明顯了，往年年初應(yīng)該是淡季，8-10月是旺季，2017年卻很難預(yù)測。但如果要買房，這個(gè)時(shí)間段挺好的。“

擠出水分

前述市場分析人士認(rèn)為，此波調(diào)控應(yīng)該是希望穩(wěn)定市場，主要是壓住交易價(jià)格上漲勢頭，如果此波調(diào)控不能緩解，不排除政府繼續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲政策抑制樓市泡沫，政府控制房價(jià)的決心可彰。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著限購、限貸、限價(jià)政策的收緊，信貸資金緊張，以及租賃型房源供應(yīng)的增加，明顯感到2017年北京樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整年，疊加已經(jīng)在2016年開始出現(xiàn)的回落趨勢，預(yù)計(jì)2017年北京房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大。

某股份行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，與去年相比，受樓市政策影響較大的地區(qū)，如北京、上海、深圳、珠海等地今年銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)的整體指標(biāo)有了明顯轉(zhuǎn)變。去年主要指標(biāo)考察增量，而今年起將不考察增量，而考察同業(yè)市場占比增加。

該人士還表示，銀行業(yè)對整體房貸市場的預(yù)期很明確，這種考察指標(biāo)的變化就是一種收緊的信號。這波調(diào)整通過調(diào)控政策就是等待泡沫嚴(yán)重地區(qū)的樓市擠出水分，房價(jià)方面應(yīng)該有一個(gè)回歸理性的過程。

中金公司研究部分析員預(yù)測稱，在行政措施有力的調(diào)控措施下，2017年一季度新房銷售均價(jià)表現(xiàn)將持平，不會(huì)出現(xiàn)明顯上漲。但從長期看，可以預(yù)見會(huì)有三大因素增加一線城市調(diào)控房價(jià)的難度：第一是開發(fā)商資金較為充裕，第二是一線城市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決，第三高地價(jià)帶來的高成本。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，“北京并不會(huì)被我列入房價(jià)危險(xiǎn)的城市，北京市政府控制土地出讓一直非常穩(wěn)健。”但環(huán)北京地帶，包括廊坊、燕郊，已經(jīng)從年初投資的黃金地帶成為泡沫比較嚴(yán)重的地帶，應(yīng)該警惕風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。