中資機構搶占香港中環(huán)寫字樓 租金飆升近10%

1月9日，戴德梁行公布數(shù)據(jù)顯示，2016年中環(huán)12幢超甲級寫字樓的租金全年升幅達到9.6%，大幅領先于其他非核心區(qū)域，導致一些跨國企業(yè)面對不斷飆升的租金，不斷遷出中環(huán)等核心地段。

“中資機構今年將繼續(xù)聚焦于中環(huán)超甲級寫字樓，而一些注重成本控制的跨國企業(yè)則會繼續(xù)向非核心區(qū)搬遷。目前中資機構在中環(huán)的租賃需求并無放緩的跡象，預計今年租金將有3-6％的升幅。”戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝對21世紀經(jīng)濟報道表示。

中資機構搶占中環(huán)超甲級寫字樓

事實上，近年來中資機構已經(jīng)成為香港甲級寫字樓市場的“中堅力量”。

“一些中資銀行、保險公司、財富管理機構仍然在中環(huán)積極擴張，他們主要的目標是一些地標性超甲級寫字樓，比如國際金融中心、太古廣場、友邦金融中心等。”戴德梁行香港寫字樓部代理服務高級董事阮仲賢透露。

他表示，以2016年第四季度為例，華融集團在太古廣場承租了3.2萬平方呎（呎即英尺，下同；1平方英尺約合0.11平方米）的寫字樓面積，旗下子公司華融海外則在友邦金融中心租下了1.36萬平方呎。渤海銀行、海銀財富控股則分別在國際金融中心、太古廣場承租了過萬平方呎的寫字樓。

根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年中資機構在香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方呎的面積，其中65%位于中環(huán)。去年中環(huán)甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方呎，其中60%為中資機構，而2015年的比例僅為31%。目前，內(nèi)地企業(yè)占香港各區(qū)甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%，相比2011年的8.6%明顯增加。

同時，蕭亮輝指出：“相比三年前，中環(huán)甲級寫字樓的租金水平升幅達到20%左右，這些企業(yè)需要重新估算運營成本。”

去年下半年，匯豐銀行在位于銅鑼灣WeWork服務點租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領展項目承租了22.5萬平方呎的寫字樓面積，并將現(xiàn)有分散于旺角、沙田、港島東等多個辦公地點進行整合。

仲量聯(lián)行在2016年12月8日發(fā)布的報告顯示，香港的甲級寫字樓租賃成本遠超同為國際級城市的紐約和倫敦。香港中環(huán)的甲級寫字樓每年每平方英尺租金為302美元，相比之下倫敦西區(qū)為197美元，紐約中城區(qū)為194美元。

港府1996年來首次再推中環(huán)商業(yè)土地供應

而隨著中環(huán)商業(yè)寫字樓租金飆升，時隔二十年，香港政府再度在中環(huán)推出商業(yè)地皮，引發(fā)市場熱議。

香港政府2016年12月29日公布，今年第一季度將推出3幅商業(yè)用地招標出售，其中以中環(huán)美利道地皮最受市場關注。該地塊位于中環(huán)美利道，可建總樓面約46.5萬平方呎，目前用途是停車場，占地約3.1萬平方呎。

“該項目的位置十分具有吸引力，相信會吸引不少發(fā)展商或財團參加。但整個項目相當于40多萬平方呎的甲級寫字樓，一些內(nèi)地中資機構如果從用家的角度參與投資，期望建成后自用的機會不大。”蕭亮輝向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

市場人士指出，這是香港特區(qū)政府自1996年來首次在中環(huán)推出商業(yè)土地供應，由于該地塊位于中環(huán)核心商業(yè)區(qū)，勢將吸引眾多內(nèi)地和香港發(fā)展商參與競標。同時，落成后的寫字樓租金水平有望成為該區(qū)寫字樓租金的新標桿。

然而，目前市場對該地塊的估值差異很大，介于83.7億港元與176.7億港元之間不等，折合每平方呎樓面地價1.8萬港元至3.8萬港元。

商鋪租金逐漸企穩(wěn)

另外，隨著內(nèi)地游客赴港“血拼”熱潮消退，香港核心購物區(qū)銅鑼灣、旺角等紛紛出現(xiàn)了為數(shù)不少的空鋪。

“銅鑼灣、旺角、尖沙咀、中環(huán)等一線鋪租在過去兩年經(jīng)歷了長時間的調(diào)整，導致核心零售區(qū)的店鋪類型出現(xiàn)變化，租金在去年年底開始穩(wěn)定下來，暫時看不到大跌或大升的跡象。”戴德梁行執(zhí)行董事林應威表示。

去年全年內(nèi)地訪港游客同比下滑5.1%，相比2015年3%的跌幅有所擴大。這對香港經(jīng)濟支柱之一的零售業(yè)的打擊可謂立竿見影。去年前十一個月整體零售額同比下跌8.6%，遠遠落后于過去十年9.1%的平均增幅。

“自2016年第四季季度開始，一線零售區(qū)的空置率有所改善。今年一線鋪租有望開始穩(wěn)定，上半年的調(diào)整幅度將在5%以內(nèi)。同時，由于消費模式轉(zhuǎn)向民生類商品，零售商及投資者目前都聚焦一些非核心區(qū)如屯門、元朗等的民生類商鋪。”林應威指出。

事實上，銅鑼灣、旺角、尖沙咀、中環(huán)等這些黃金地段的地鋪租金近年來已有大幅調(diào)整，“相比那些一線商場，這些地段的地鋪生意波動較大，因此租金在2014-2016年下跌幅度分別達到22%、15%、18.4%，目前業(yè)主在新租約或續(xù)租時通常有30%-40%的議價空間。”仲量聯(lián)行商鋪部主管陳耀呎表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。