恒大戰(zhàn)投計劃詳解:2輪引資將啟 規(guī)模或不超150億

“在恒大地產(chǎn)回A棋局里，引戰(zhàn)工作的落地，意味著最為關鍵的一步已經(jīng)完成，未來將與深深房就交易對價等細節(jié)進行敲定。”1月3日，一位接近中國恒大的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

中國恒大于1月2日晚發(fā)布公告，2016年12月30日，中國恒大全資子公司凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)與八個投資方訂立協(xié)議。據(jù)此，上述投資方向恒大地產(chǎn)共計出資300億元，以取得恒大地產(chǎn)（增資后的）合計13.16%股份。引資完成后，凱隆置業(yè)持股從100%攤薄至86.84%。

在上述8個投資方中，中信聚恒、廣田投資、深圳華建三家分別認購50億元，各占擴股后總股本2.19%；中融鼎興、山東高速、睿燦投資、深圳美投、廣東唯美五家分別認購30億元，各占1.32%。

據(jù)前述人士透露，恒大本次引進戰(zhàn)投對象均要求是實力雄厚的投資機構或行業(yè)龍頭企業(yè)。

據(jù)中國恒大公告表明，睿燦投資系由上海華信證券有限責任公司的附屬公司擔任執(zhí)行事務合伙人。工商資料顯示，睿燦投資于2016年11月29日成立，為一家有限合伙企業(yè)。

余下7家戰(zhàn)投中，中信聚恒、中融鼎興分別為中信信托、中融信托旗下成員、廣田投資為恒大產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴廣田集團控股子公司。廣東唯美則為廣東新明珠陶瓷集團掌門人葉德林旗下公司。

引資300億內情

此次恒大地產(chǎn)引入戰(zhàn)略投資者，與深深房的重大資產(chǎn)重組有關。根據(jù)上市公司相關法規(guī)規(guī)定，市值超過4億的上市公司，公眾持股量需不低于10%。

“由于凱隆置業(yè)此前持有恒大地產(chǎn)的股份比例為100%，為滿足恒大地產(chǎn)在A股上市的相關政策條件，該股份需要在重組前進行適當稀釋。”上述人士稱。

去年10月9日，恒大與深深房簽訂重組協(xié)議時，就宣布了引入300億戰(zhàn)投計劃。不到三個月時間，恒大就已完成引戰(zhàn)工作，為其回歸A股掃除了障礙。

若按滿足《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》關于上市公司社會公眾股東持股比例超過10%的股權分布要求計算，恒大地產(chǎn)在本次重組前引入戰(zhàn)略投資的最低規(guī)模應為不低于120億元。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，此前，在深深房發(fā)布《關于重組上市的合作協(xié)議》公告中，恒大公布的最初引進戰(zhàn)投的計劃金額是300億元。據(jù)中國恒大公告中透露，引戰(zhàn)以來“市場反應熱烈，公司最后決定選擇本公告所述投資者作為引戰(zhàn)的第一批投資者”。

“恒大的引戰(zhàn)計劃極有可能因為市場反應熱烈而啟動第二輪引進，此番300億只是開端。”該人士預計。

對此，萬房投資首席執(zhí)行官傅碩分析，按香港上市規(guī)則規(guī)定，只要引進戰(zhàn)略投資的規(guī)模不超過中國恒大市值的75%（450億元），便不需通過股東大會等復雜的審批程序，因為A股上市時間要求很緊，預計恒大不會突破75%上限，此輪最大引戰(zhàn)規(guī)模不會超過150億元。

傅碩認為，第一輪引戰(zhàn)之后，凱隆置業(yè)高達86.84%持股比例，也為恒大地產(chǎn)進一步引入投資者留下相對寬松的余地。

前述人士稱，按香港聯(lián)交所相關上市規(guī)則，若引戰(zhàn)規(guī)模超過中國恒大市值（截至2016年12月30日收盤為661億港元，折合人民幣592億的75%約450億元)，必須就交易事項召開股東大會并獲得同意，審批程序復雜且耗時長。“由于深深房需于3月13日前披露重組草案，預計恒大即使要再度引入戰(zhàn)投，也無暇召開股東大會尋求引戰(zhàn)規(guī)模突破市值75%的上限，為此，預計其第二輪引戰(zhàn)不會突破150億元，最大規(guī)模不超過450億元。”

估值約2280億元

若按此次引資300億元持股占比推算的話，恒大地產(chǎn)最新估值約為2280億元。這一估值略高于房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科A+H股最新總市值2207億元（按2016年12月30日股價計算）。

另據(jù)中國恒大公告顯示，2016年6月30日，恒大地產(chǎn)合并凈資產(chǎn)約為637億元，而萬科同期凈資產(chǎn)約為975億元。相比之下，恒大地產(chǎn)市凈率約為3.58倍遠遠高于萬科的2.26倍。

就市場對此次引資估值是否偏高的質疑，前述人士稱，這次增資金額參考恒大地產(chǎn)于2016年6月30日的資產(chǎn)凈值和恒大地產(chǎn)土地儲備及有關項目的發(fā)展?jié)摿Γ?ldquo;引資還參考了恒大地產(chǎn)的合同銷售表現(xiàn)以及參考了獨立第三方評估師對恒大地產(chǎn)土地所示的評估增值。同時還結合了市場情況、恒大地產(chǎn)的發(fā)展策略以及建議重組潛在協(xié)同效應。”

此外記者注意到，恒大此輪引資與戰(zhàn)略投資者簽定了業(yè)績對賭條約。凱隆置業(yè)承諾，恒大地產(chǎn)于2017年起的未來3個財政年度，凈利潤將分別不少于243億元、308億元、337億元。同時，恒大地產(chǎn)將于履約承諾期間的每一個財政年度將其凈利潤的至少60%分派給股東。

“業(yè)績對賭是為了進一步給投資人樹立信心，也表明了恒大對于公司未來業(yè)績的信心。”前述人士稱。

恒大此前公告顯示，恒大地產(chǎn)2017-2019年預期合約銷售額分別為4500億元、5000億元、5500億元。據(jù)中指院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年已實現(xiàn)銷售額3810億元，較2015年的2013.4億元增長近9成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。