評(píng)論:房產(chǎn)稅終結(jié)高房?jī)r(jià)或“一廂情愿” 近期難出臺(tái)

成都地稅11月初在當(dāng)?shù)孛襟w的一則通告，讓全國(guó)人民都憂心忡忡：房產(chǎn)稅來(lái)了嗎？

這份公告的爆點(diǎn)在于以下內(nèi)容：房產(chǎn)稅征收，依照房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的，以房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，按1.2%稅率計(jì)征；以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，按12%稅率計(jì)征。

相信大家默默算了筆賬后，突然發(fā)現(xiàn)成都地稅要干一件逆天的大事：這不就是傳說(shuō)中的房產(chǎn)稅嘛！

徹頭徹尾的烏龍！成都文件的房產(chǎn)稅，與人們口中的房產(chǎn)稅并非同一概念。

國(guó)家早在1986年頒布了一部《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。征收依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)即上述文件中提及的內(nèi)容。但是，這部仍在實(shí)施的暫行條例中清楚說(shuō)明：個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，免征。成都版房產(chǎn)稅實(shí)際上就是例行套用了這個(gè)內(nèi)容。引發(fā)恐慌，多半是因?yàn)槠湮募胁⑽礃?biāo)明免征范圍。

而如今被很多人視為調(diào)控房?jī)r(jià)利器的“房地產(chǎn)稅”，實(shí)際上是針對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)所征收的稅項(xiàng)。按照此前上海、重慶兩地試點(diǎn)的征收依據(jù)來(lái)看，不用于營(yíng)業(yè)的房屋，并不在免征范圍內(nèi)。免征與否，主要取決于家庭房屋套數(shù)、家庭成員人均面積、是否高檔住宅等。

但是房地產(chǎn)稅的真正出臺(tái)，絕非易事。首先要解決合法性的問(wèn)題。按照房地產(chǎn)稅路線圖，目前仍在立法階段，有關(guān)征收范圍、征收內(nèi)容、稅率和征收依據(jù)等問(wèn)題上，還在求證中。稅法草案完成后，還需提交人大審議，人大通過(guò)后政府方可出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。

此外，從立法完成到現(xiàn)實(shí)實(shí)施還需要一個(gè)過(guò)程。中國(guó)稅法的權(quán)威專家、全國(guó)人大《中華人民共和國(guó)稅收基本法》（專家稿）起草組秘書長(zhǎng)施正文此前透露，未來(lái)房地產(chǎn)稅將由全國(guó)人大完成立法，即框架法律，而具體征收覆蓋面、稅率、時(shí)點(diǎn)等均由地方政府出臺(tái)細(xì)則。

由此看，房地產(chǎn)稅近期出臺(tái)的可能性微乎其微。

其實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)稅，幾乎每隔一段時(shí)間就會(huì)掀起一陣輿論熱潮，究其原因，還是其對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期會(huì)產(chǎn)生重大的影響。

過(guò)去十年來(lái)政府反復(fù)針對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)控，得來(lái)的結(jié)果卻是十倍以上的漲幅。而房地產(chǎn)稅，似乎成為狙擊高房?jī)r(jià)的救命稻草。其邏輯在于，一旦稅收出臺(tái)，多套房屋的保有者會(huì)在衡量其稅收成本和房屋溢價(jià)的利弊，而可能選擇拋售，從而增加供應(yīng)，平緩價(jià)格。

這種邏輯在住房保有量高度不平衡的當(dāng)下，自然有其道理。但從上海重慶兩地試點(diǎn)效果無(wú)法得出這樣的結(jié)論。

2011年1月，上海開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)。然而5年中，上海的住宅成交均價(jià)從2010年底的2.1萬(wàn)元/平方米，上升至2015年的3.5萬(wàn)元/平方米，漲幅近70%。考慮到近年新增交易偏重郊區(qū)和統(tǒng)計(jì)價(jià)格以網(wǎng)簽價(jià)格計(jì)算等原因，實(shí)際房?jī)r(jià)漲幅還要高。與北京、深圳等未試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的城市相比，上海房?jī)r(jià)的漲幅絲毫不遜色。

從長(zhǎng)期來(lái)看，政府調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)并非是打壓，而是維護(hù)房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。房產(chǎn)稅的出臺(tái)更是如此。由于課稅原則在于使公共受益，即通過(guò)課稅增加財(cái)政收入，用于提高城市的公共服務(wù)質(zhì)量。從國(guó)外城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，地區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)隨著公共服務(wù)質(zhì)量的提高而提升，使得稅基進(jìn)一步增大，從而形成良性循環(huán)。

房?jī)r(jià)根本取決于供需關(guān)系。房地產(chǎn)稅的征收可以改變供需關(guān)系嗎？很難說(shuō)。盡管理論上，加稅會(huì)減少房產(chǎn)投資的動(dòng)力。但如果人口流入城市和出于改善目的購(gòu)買房產(chǎn)的需求依然旺盛，那么房地產(chǎn)稅很可能作為成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上，反而助推了購(gòu)房成本的上升。如何避免征稅適得其反，更多考驗(yàn)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)者的智慧。

在城市化的進(jìn)程中，希望高房?jī)r(jià)隨著房地產(chǎn)稅出臺(tái)而終結(jié)的想法，很可能只是一廂情愿。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。