多地供地完成率不到4成 高價地投資風(fēng)險仍需警惕

9月，土地市場高價地頻出。而國家統(tǒng)計局剛公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月土地購置金額仍在增長。整體來看，在多數(shù)熱點城市供地指標(biāo)完成率不到4成的情況下，未來“高價地?zé)?rdquo;的態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)。但分析指出，土地市場轉(zhuǎn)向信號不容忽視，高價地或是未來最大風(fēng)險。

京滬等供地指標(biāo)完成率不到40%

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，從熱點城市1-8月份的土地供應(yīng)來看，多數(shù)城市較去年同期有明顯下降。一線城市中除了深圳供應(yīng)建筑面積增加266%以外，其余三城全部下降，廣州降幅更是超過7成。而南京、武漢、廈門等二線熱門城市供應(yīng)量均有不同程度下降，僅天津、蘇州、杭州等城市上半年供應(yīng)同比增加。

前8月供地指標(biāo)完成率顯示，10個熱點城市中6成的城市供地指標(biāo)完成率不到40%，北京僅為20%，上海、武漢則在30%左右，這意味著將有大量土地將在三、四季度推出。而供地不足，也從另一方面揭示了上半年熱點城市土地市場升溫的原因。

另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，8月單月截至31日，全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的高價地高達(dá)46宗，如果計算地價超房價現(xiàn)象，8月可以說是歷史上高價地最密集的月份。

如果僅從供應(yīng)角度來看，上半年熱點城市供應(yīng)節(jié)奏并沒有解決“地荒”局面。但有分析認(rèn)為，下半年大量土地出讓，恐怕也難以緩解當(dāng)前土地市場火爆程度。

市場轉(zhuǎn)向信號不容忽視

但值得注意的是，土地市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)向信號不容忽視。此前上海四天之內(nèi)中止出讓兩宗熱門地塊，而商業(yè)銀行也開始收緊房企開發(fā)貸，貸款周期明顯縮短，這都預(yù)示著熱門城市將收緊土地政策，因此，未來高價地投資風(fēng)險仍需警惕。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，高價地是未來最大的風(fēng)險。一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級到一城一策，一旦信貸變化，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險可能出現(xiàn)。

在他看來，現(xiàn)在房價上漲的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購房者預(yù)期變化，要解決這個問題只能從三方面入手：要么是降低資金潮，要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或者改變購房者預(yù)期。

“高價地”成房企低成本融資工具？

克而瑞研究中心認(rèn)為，從前8月的187宗高價地可以看出，目前“土地”作為一種生產(chǎn)要素已經(jīng)被更多地賦予了金融手段，“高價地”已經(jīng)成為了上市房企市值管理的工具，便于在資本市場以更低成本融資。

張大偉解釋道，過去一年，企業(yè)融資成本緩步下行，導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地。有了大量土地作為抵押，反過來又能獲得更多的低成本融資，因此房企在土地市場表現(xiàn)得更加激進(jìn)。與此同時，增加大規(guī)模土地儲備的套路又能帶來更高的市值。如果房企能通過市值管理提升估值，有助于展開后續(xù)股權(quán)融資，為轉(zhuǎn)型成功帶來更大的資金保障。

不過，眼下地價已是高處不勝寒。8月底以來，有多家上市房企披露非公開發(fā)行股票預(yù)案（部分為修訂案）。這些房企擬投項目所在地有所不同，但一個共通點是，土地成本占了項目投資額的大頭。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，按照此類成本推算，后續(xù)項目銷售報價會進(jìn)一步抬高，“這也是一種風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的方式”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。