房地產稅知易行難 立法和清費兩大前提尚均不具備

無論從立法完善還是房地產市場角度，房地產稅的開征似乎都是理所當然；但真要做起來才知道，目前存在的障礙太多了。

財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上一句“義無反顧推進房地產稅制改革”，一石激起千層浪。《華夏時報》記者隨后獲悉，目前房地產稅草案正在擬定過程中，經過審議后將出臺《房地產稅法》，此后才會正式公布并執(zhí)行。

“要想征稅，先要立法，新稅種的設立、稅法的制定等都必須經過法律程序。目前，《房地產稅法》并未列入全國人大常委會2016年立法計劃，即使明年能列入并提交全國人大常委會審議通過，最快也要在2018年才能開始施行。”中國財稅法學研究會副會長施正文稱。

“房地產稅實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地產的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的費用?？梢哉f，房地產稅的出臺，是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的必要調整和整治。這是一個非常復雜和困難的過程。”北京大學法學院教授劉劍文表示。

上海復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三甚至認為，在土地出讓金和房地產稅之間的關系尚未厘清時，談房產稅仍有些過早。此外，房地產稅將成為首個稅務局直接面對居民個人征收的稅種，這樣征收難度對比現在不用直接繳納的“間接稅”無疑要高很多。

草案尚在胎中

在十八屆三中全會明確要求加快房地產稅立法并適時推進改革時，人大發(fā)言人傅瑩表態(tài)，房地產稅將盡快納入立法程序。不過，時至今日，相關草案還在擬定。

“中國房地產稅征收是大勢所趨，但尚未完成立法，而立法需要多次審議，按照2個月召開一次全國人大常委會會議的節(jié)奏，房地產稅幾乎不可能在年內出臺。”中國房地產業(yè)協會原副會長朱中一表示。

按照今年啟動立法程序的節(jié)奏來看，草案出來以后，要進行一審，一審之后，要征求社會意見，隨后綜合意見進行二審。如果意見比較紛亂，則有可能進入三審、四審。最后，還要經過全國人大審議批準，通過后開始實施。

“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”劉劍文表示。

按照設想，房地產稅將增加第二套、第三套房子的持有成本，從而使投機者減少，增加有效供給。“房地產稅其實包括房地產業(yè)營業(yè)稅、個人所得稅、房產稅、土地增值稅、契稅等多項稅種。征收房地產稅將抑制投資、投機性需求，盤活存量，進而使房子回歸居住本質，長遠看有益于房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。”朱中一指出。

不過，在國家稅務總局原副局長許善達看來，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規(guī)模也遠不及私有制下的房產稅規(guī)模大小。此外，因為目前全國房地產投資持續(xù)放慢，加上銷售難度大，且住房庫存多，也給征收房地產稅帶來了影響。

“現在急迫地想開征房地產稅，主要在于‘營改增’后地方稅缺乏主力稅種，急需增加新的收入來源。”一位業(yè)內專家告訴《華夏時報》記者。事實上，房地產相關稅收在地方財政占比仍在不斷增加。北京大學經濟學院團隊研究的相關課題成果顯示，近年來，地方財政構成已一改土地出讓金一家獨大的情況，對房地產相關稅收依賴度正慢慢超過土地出讓金依賴度。上海、北京、海南、黑龍江、內蒙古、新疆6地房地產相關稅收已超過土地出讓金比例。

不過，以往的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，現在面向個人直接征收房地產稅，稅務機關的征收能力和管理水平都需要加強。

在中原地產首席分析師張大偉看來，如果不解決投資長期依賴房產，熱點城市有效供應少于需求的問題，房地產稅的作用會逐漸削弱，最終會轉嫁給買房者。

重復征稅待解

在施正文看來，房地產稅的征收應該設立一定的免稅面積，以保證居民第一套住房不用繳稅?？梢栽O定一個中央的最低標準，在此標準之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。按照上海的試點，對人均超過60平方米的進行房產稅征收，稅率為0.6%和0.4%。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬元，那么其一年應繳房產稅4000至6000元左右。

不過，在謝百三看來，即使第一套住房不用征稅，也會面臨一個問題。“如果假離婚，夫妻一人一房，就成了‘滿5年唯一’，結果是免征此稅。我相信北京這幾年離婚率一定會升高。”謝百三表示。

更重要的是，房子里包含著70年的土地出讓金，再每年征稅，并不合理。

“北京郊區(qū)的小產權房與市區(qū)大產權房，房價差8-10倍，就是后者繳了這筆費用。而這筆70年土地使用費繳了后，再繳房產稅，是一只羊身上多剝張皮，并不合理。”謝百三稱。

中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。在土地國有的條件下，我國地方政府的財政收入多年以來嚴重依賴土地出讓金，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，地王頻出，被認為是推高房價的重要原因之一。

此外，2003年十六屆三中全會的思路是出臺房產稅，同時合并其他稅費。近幾年關于房產稅的改革，卻悄然轉換成“增稅”的思維，只談房產稅，不談合并或者取消其他的稅費。如果房產稅的改革只是增加一個新的稅種，這意味著在已經很重的稅收上再加稅。

因此，在房產稅立法的時候，土地出讓金，包括契稅、土地增值稅等如何處理，應該嚴密論證，慎重推行。

“房地產稅應廣泛征求老百姓意見，時機成熟再開征，并避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質與市場健康，還應該防止重復征稅增加老百姓負擔，同時不增加自住型購房者買房購房成本。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓稱。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。