廣州深圳房?jī)r(jià)下半年或分化：廣州還有上漲空間

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2016年1-6月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。值得注意的是，在這一組數(shù)據(jù)當(dāng)中，多個(gè)關(guān)鍵性數(shù)據(jù)出現(xiàn)了回落的態(tài)勢(shì)。多位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士向南都記者表示，回落并不是下降，下半年保持平穩(wěn)。在被質(zhì)疑是否已出現(xiàn)拐點(diǎn)之說(shuō)時(shí)，南都記者也從分析人士那里得到了否定的答案，“拐點(diǎn)之說(shuō)并不準(zhǔn)確。”

此外，廣深兩地下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，即便房?jī)r(jià)上漲，漲幅也會(huì)有所收窄。

下半年銷(xiāo)售增速或進(jìn)一步回落

報(bào)告顯示，2016年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46631億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.0%，增速比1-5月份回落0．9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資31149億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為66.8%。

此外，1-6月份，商品房銷(xiāo)售面積64302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，增速比1-5月份回落5．3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額48682億元，增長(zhǎng)42．1%，增速回落8．6個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，在這幾個(gè)關(guān)鍵性數(shù)據(jù)當(dāng)中，出現(xiàn)了“回落”跡象。合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，回落并不意味著下降。相比2015年“3·30政策”之后所帶來(lái)的放量，今年1-6月的表現(xiàn)明顯后勁不足，市場(chǎng)因此蔓延出“悲觀”情緒。

同時(shí)，龍斌并不贊同“拐點(diǎn)之說(shuō)”，“下半年三四線城市去庫(kù)存仍然是主流，而一二線城市價(jià)格將處于穩(wěn)定區(qū)間。”

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)南都記者表示，“今年上半年的房?jī)r(jià)上漲是非常明顯的，超過(guò)了14%。房?jī)r(jià)上漲使得部分購(gòu)買(mǎi)力不足的客戶暫時(shí)退出市場(chǎng)。”

鏈家研究院回復(fù)南都記者采訪時(shí)，分析了1-6月市場(chǎng)成交量整體放緩的原因，“一季度以來(lái)高速增長(zhǎng)主要來(lái)自于今年信貸投放的擴(kuò)張，信貸擴(kuò)張一方面降低了購(gòu)房者門(mén)檻，增加了購(gòu)買(mǎi)能力，另一方面提高了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致大量剛性需求和改善性需求集中入市。”

“然而，這種火爆狀態(tài)不可持續(xù)。”鏈家研究院認(rèn)為，二季度以來(lái)，貨幣政策的邊際收緊跡象改變了消費(fèi)者預(yù)期，對(duì)成交量影響較大。此外，考慮到去年基數(shù)逐季度回升以及部分城市開(kāi)始啟動(dòng)“限貸”帶來(lái)的抑制效應(yīng)，下半年銷(xiāo)售增速將進(jìn)一步回落。

如何理解市場(chǎng)所認(rèn)為的“拐點(diǎn)之說(shuō)”？鏈家研究院認(rèn)為，前期需求過(guò)度釋放，去年基數(shù)比較高。因此，下半年，房地產(chǎn)成交量總體增速放緩。

“市場(chǎng)并不存在拐點(diǎn)，景氣指數(shù)回落并不完全代表市場(chǎng)真的不好，只是顯示了中小開(kāi)發(fā)商的日子越來(lái)越難過(guò)。”歐陽(yáng)捷認(rèn)為。

此外，值得一提的是，今年上半年部分城市土地市場(chǎng)異?；馃幔咭鐑r(jià)地塊頻出。據(jù)合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究中心報(bào)告顯示，上半年全國(guó)大中城市土地市場(chǎng)火爆，北京、上海、南京、合肥等多個(gè)熱點(diǎn)城市“地王”頻出，平均樓面地價(jià)大幅增長(zhǎng)，同比去年普遍上升超過(guò)5成。

廣深房?jī)r(jià)趨于分化

值得注意的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)報(bào)告研究對(duì)象涵蓋31個(gè)省，而今年一二及三四線城市分化明顯。多位分析人士也認(rèn)為，整體數(shù)據(jù)情況并不能完全反映個(gè)別城市的市場(chǎng)狀況，尤其在一線城市。

觀察廣州上半年市場(chǎng)情況，數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年廣州新建商品住宅成交創(chuàng)歷史新高，網(wǎng)簽57084套。據(jù)合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，廣州將有4萬(wàn)套新貨上市。

萬(wàn)科廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者表示，并未太多關(guān)注國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，上半年廣州萬(wàn)科銷(xiāo)售狀況良好，下半年依然看好廣州市場(chǎng)。他還特別強(qiáng)調(diào)廣州部分郊區(qū)例如蘿崗，隨著交通和產(chǎn)業(yè)逐步完善，房?jī)r(jià)還有上漲的空間。

一位投資性購(gòu)房者也向記者坦言，目前廣州郊區(qū)的房子仍有很大的需求，投資性購(gòu)房的熱情不減。

深圳市場(chǎng)的情況卻不盡相同。在與一位深圳購(gòu)房者交談過(guò)程中，對(duì)方透露，“去年以800萬(wàn)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的一套房產(chǎn)今年很難出手，由于是學(xué)位房，才得以以原來(lái)相近的價(jià)格出手。”記者了解到，目前深圳投資性購(gòu)房者趨于謹(jǐn)慎。

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳二季度受到“3·25新政”調(diào)控的影響，市場(chǎng)交易量急速回落：新房月均為2617套，較一季度下降48.7%，比去年同期下降55．6%；價(jià)格方面，上半年深圳新房成交均價(jià)為51000元/平方米，同比上漲81．9%。6月份突破6萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)1倍。

龍斌認(rèn)為，“今年上半年深圳房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已經(jīng)觸頂。下半年在沒(méi)有政策加碼的情況下，房?jī)r(jià)甚至?xí)霈F(xiàn)略微下降。”

據(jù)鏈家研究院預(yù)測(cè)，在政策不再收緊的情況下，下半年深圳房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)，漲幅或因成交量下降有所收窄。

“深圳樓市的主要問(wèn)題仍然是供不應(yīng)求，但是房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，擠走了剛性需求和改善性需求，也導(dǎo)致東莞、惠州等地房?jī)r(jià)地價(jià)的上漲。深圳房?jī)r(jià)目前已處于高位，投資客暫時(shí)不會(huì)入場(chǎng)。”歐陽(yáng)捷說(shuō)道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。