房企5月融資成本環(huán)比增加17%：發(fā)債多的拿地也兇猛

通過(guò)發(fā)行公司債，不少房地產(chǎn)企業(yè)有了頻繁拿地的底氣。然而，5月起房企的平均融資成本開始提高，它們的拿地節(jié)奏是否會(huì)緩和一些呢？

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年5月份，A股市場(chǎng)共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元。其中A股市場(chǎng)上市房企公司債的票面平均利率為6.16%，相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。

“觀察今年1-5月份公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢(shì)，這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

從房企排行來(lái)看，今年1-5月份發(fā)債規(guī)模排行前五的房企為保利地產(chǎn)、華夏幸福、金科股份、泰禾集團(tuán)和信達(dá)地產(chǎn)。這五家房企在今年1-5月份的債務(wù)融資規(guī)模較大，凸顯了較為積極的戰(zhàn)略擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，也體現(xiàn)了相對(duì)充足的發(fā)債與償債實(shí)力。

第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上述發(fā)債規(guī)模較大的房企也在土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出，頻繁制造地王。以保利地產(chǎn)為例，今年在上海、南京、合肥、廈門等幾個(gè)熱門城市的土地市場(chǎng)幾乎從未缺席，制造了多幅地王，溢價(jià)率都在150%以上，合計(jì)拿地金額超過(guò)160億。

3月18日，南京浦口G03地塊經(jīng)過(guò)46輪激烈競(jìng)拍，最終保利地產(chǎn)以31.2億競(jìng)得，樓板價(jià)22320元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到163%。4月22日，經(jīng)過(guò)253輪競(jìng)價(jià)，保利力壓陽(yáng)光城以總價(jià)54.26億元競(jìng)得福建廈門2016TP02地塊，樓板價(jià)25838元/平方米，溢價(jià)率150%，成為廈門島外單價(jià)最高和廈門總價(jià)最高“雙料地王”。4月28日，保利地產(chǎn)又以19.44億競(jìng)得合肥瑤海區(qū)E1603地塊，樓板價(jià)12180元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)383.33%，再次刷新瑤海單價(jià)地王新紀(jì)錄。就在5月18日，保利再度震驚業(yè)內(nèi)，上海浦東新區(qū)周浦地塊被保利以54.5億元的總價(jià)、296%的溢價(jià)率奪得，實(shí)際可售面積部分的樓板價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，將未來(lái)上海外環(huán)外公寓售價(jià)拉升到8萬(wàn)元/平方米的新高度。

同時(shí)，泰禾集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)也是地王“制造機(jī)器”。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，5月19日，泰禾集團(tuán)下屬公司聯(lián)合體以47.44億元取得上海長(zhǎng)興島兩宗土地，溢價(jià)率雙雙突破200%；5月20日，泰禾又以57.2億元拿下深圳坪山新區(qū)G11336-0066地塊，溢價(jià)率74.23%；5月24日，再次以30.99億元、溢價(jià)率118%取得蘇州尹山湖地塊。

克而瑞研究中心房玲認(rèn)為，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境寬松，企業(yè)公司債發(fā)行井噴，央行先后五次降息，上市房企的融資成本普遍下降，而且現(xiàn)金流增多。進(jìn)入2016年，寬松的融資環(huán)境得以延續(xù)，這也是推動(dòng)這一輪企業(yè)搶地、地價(jià)上漲的原因之一。

同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)這個(gè)去年規(guī)模不足百億的房企更是在近期的土地市場(chǎng)賺足人們眼球，并不斷制造地王。2015年至今，信達(dá)通過(guò)公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是地王。分別位于廣州天河、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王。而今年上半年，信達(dá)在土地市場(chǎng)上已經(jīng)豪擲超過(guò)200億（杭州濱江區(qū)奧體項(xiàng)目按100%權(quán)益計(jì)算）。

但是隨著房企的發(fā)債成本提高，這些拿地企業(yè)則需要更加警惕。

“對(duì)此類發(fā)債兇猛房企來(lái)說(shuō)，需要警惕的是相應(yīng)的償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)A股市場(chǎng)上市房企公司債的發(fā)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以看出5月份發(fā)債成本略有上升，這和近期投資者對(duì)房企大規(guī)模融資等持謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，同時(shí)也暗示了房企直接融資成本有上升趨勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，對(duì)1-5月份A股上市房企公司債的票面利率進(jìn)行排序可以看出，票面利率最高的5家房企分別為銀億股份、中天城投、中弘股份、大名城和華業(yè)資本，其利率分別為8.20%、7.96%、7.63%、7.50%和7.00%。而票面利率最低的5家房企分別為上實(shí)發(fā)展、金地集團(tuán)、中航地產(chǎn)、世茂股份和保利地產(chǎn)，其利率分別為3.23%、3.28%、3.29%、3.29%和3.38%。

“資金成本的高低將直接影響企業(yè)的發(fā)展，比如保利地產(chǎn)的資金成本就屬于較低一類，其因此有了兇猛拿地的保障。”嚴(yán)躍進(jìn)提到。

事實(shí)上，由于房企資金充足，作為上市公司也不得不將賬面資金進(jìn)行使用，因此拿下地王也在所難免，而隨著未來(lái)的資金成本開始提高，拿下地王的房企成本將進(jìn)一步提高，因此風(fēng)險(xiǎn)也開始出現(xiàn)。

“從A股上市房企公司債的發(fā)行市場(chǎng)來(lái)看，目前整個(gè)融資成本略有上升。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最為寬松的融資窗口期或已過(guò)去，后續(xù)的融資壓力將上升。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在行業(yè)平均利潤(rùn)下調(diào)的情況下，房企將面臨核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇等問(wèn)題，這些風(fēng)險(xiǎn)雖然在2016年上半年并未出現(xiàn)，但是隨著行業(yè)周期調(diào)整上述問(wèn)題將出現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。