“通州帝國(guó)”商住限購(gòu)落地 投資客該何去何從?

傳言已久的“通州帝國(guó)”商住限購(gòu)令終于落地。

5月5日晚間，北京市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》。

具體條款是：

(一)出售對(duì)象為居民家庭的，必須符合以下條件之一

1.沒(méi)擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士。

2.已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭。

3.在本市沒(méi)擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。

(二)暫停向以下家庭出售通州區(qū)商務(wù)型公寓

1.已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭。

2.已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。

3.無(wú)法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

(三)居民家庭購(gòu)買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，核驗(yàn)購(gòu)房資格時(shí)計(jì)入該家庭的住房套數(shù)

60-80%的成交將受影響

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，政策的落地證明了，政府避免通州利好成為房?jī)r(jià)爆發(fā)上漲的借口。政策力度非常大。

首先：這一政策的再次升級(jí)，將抑制市場(chǎng)的公寓成交，以住宅成交看，在2015年8月升級(jí)限購(gòu)后，北京通州住宅成交從之前的單月1000-2000套，下調(diào)到了500套上下，跌幅一半。

升級(jí)版的通州商住限購(gòu)，因?yàn)橐笃髽I(yè)購(gòu)買，將影響起碼60-80%的成交。

其次：對(duì)于商務(wù)型公寓來(lái)說(shuō)，目前只有部分項(xiàng)目有，存在于運(yùn)河核心區(qū)，市場(chǎng)占比不足5%，大部分項(xiàng)目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。這樣來(lái)說(shuō)，未來(lái)這些項(xiàng)目都需要銷售給企業(yè)。

第三：目前通州市場(chǎng)的整體庫(kù)存較少，而且最近幾年土地供應(yīng)少，整體看，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格打壓不會(huì)太冒險(xiǎn)。但成交量的大幅度下調(diào)，將抑制價(jià)格快速上漲的可能性。

第四：通州庫(kù)存的商改住項(xiàng)目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1-2萬(wàn)套，整體看，這些項(xiàng)目將受到影響。

第五：通州的利好明確，限購(gòu)越嚴(yán)格證明了的確有價(jià)值，所以有資格的還是可以買。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此類政策后續(xù)將帶來(lái)三個(gè)正面意義。第一、限制了商務(wù)型公寓的投資投機(jī)渠道，對(duì)于凈化市場(chǎng)交易環(huán)境、打擊各類炒房需求有積極的利好。第二、使得通州后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠快速降溫，防止通州成為北京樓市的熱點(diǎn)或焦點(diǎn)。第三、體現(xiàn)了北京市場(chǎng)分區(qū)調(diào)控的精神，同時(shí)體現(xiàn)了政策管控的嚴(yán)厲，從各個(gè)物業(yè)形態(tài)入手進(jìn)行政策調(diào)控，值得其他城市的學(xué)習(xí)。即分區(qū)調(diào)控、分類調(diào)控的政策思路，在通州市場(chǎng)上得到非常好的體現(xiàn)。

此類政策后需要警惕兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。第一、順義和大興后續(xù)類似商務(wù)型公寓的炒房熱或出現(xiàn)，這使得這兩個(gè)區(qū)后續(xù)需要警惕此類炒房的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)的數(shù)據(jù)監(jiān)控工作已經(jīng)積極部署起來(lái)。第二、或引發(fā)通州周邊如燕郊等城市的購(gòu)房市場(chǎng)熱，此類城市后續(xù)或也將繼續(xù)收緊相關(guān)政策。通州物業(yè)投資價(jià)值弱化

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策出臺(tái)和此前的市場(chǎng)預(yù)期、猜測(cè)都高度一致，從此類住房的限購(gòu)條件看，基本上和此前的新建商品住宅沒(méi)有太多的差異，這也是通州市場(chǎng)為了抑制此類物業(yè)投機(jī)現(xiàn)象而采取的較為嚴(yán)厲的做法，所以過(guò)去此類物業(yè)層面“不限購(gòu)”的特征將消退，這也會(huì)使得此類物業(yè)交易后續(xù)回歸正常狀態(tài)。

此政策總體上是比較嚴(yán)厲的，這使得后續(xù)外來(lái)人口的購(gòu)房權(quán)利在快速消退。此前北京通州副中心建設(shè)下，部分投資投機(jī)客瞄準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)遇，積極購(gòu)房，進(jìn)而轉(zhuǎn)手套利。但現(xiàn)在來(lái)看，此類物業(yè)的投資價(jià)值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅購(gòu)房政策收緊的思路是一致的。

而且此次北京通州購(gòu)房政策明確，如果購(gòu)置此類住房，那么后續(xù)“查房”方面，也要計(jì)入住房持有套數(shù)，這可能會(huì)影響有購(gòu)房資格群體換房的需求。所以考慮到這一點(diǎn)，部分購(gòu)房者可能對(duì)此類物業(yè)的持有會(huì)有一個(gè)謹(jǐn)慎的特點(diǎn)。

另外，為了防范企業(yè)炒房，所以此次政策規(guī)定企業(yè)購(gòu)置商辦項(xiàng)目，接盤者必須為機(jī)構(gòu)，而不允許是個(gè)人。這就打消了此類企業(yè)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓給個(gè)人的想法，這個(gè)政策其實(shí)從各個(gè)關(guān)口進(jìn)行了堵塞，防范了炒房需求的出現(xiàn)。

或引發(fā)非限購(gòu)區(qū)域投資熱

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策收緊后，或引起其他非限購(gòu)區(qū)域，如順義、門頭溝、石景山、豐臺(tái)、大興、房山等區(qū)域商務(wù)型公寓的投資熱。因?yàn)閺男詢r(jià)比看，此類區(qū)域的商務(wù)型公寓投資價(jià)值也比較大。另外，鑒于近期購(gòu)租并舉市場(chǎng)的逐步建立，建議有購(gòu)房需求的群體轉(zhuǎn)向租房層面，這樣也是一個(gè)比較穩(wěn)妥的策略。另外，不排除部分需求會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大規(guī)模的轉(zhuǎn)向，如轉(zhuǎn)而進(jìn)入廊坊天津武清等市場(chǎng)進(jìn)行投資。此類投資，從個(gè)體行為看，都是理性的。但對(duì)于政府來(lái)說(shuō)也需要關(guān)注此類需求的流動(dòng)變化。

若要在通州市場(chǎng)購(gòu)房，目前的條件是，賣掉既有的一套住房以符合房屋套數(shù)的約束條件，或者對(duì)于外來(lái)人口來(lái)說(shuō)，如果社保符合條件，那么爭(zhēng)取以家庭的名義進(jìn)行購(gòu)房，才是比較穩(wěn)妥的。如果這兩條路都很難走，先租房或者到天津等城市就業(yè)，反而是比較務(wù)實(shí)的。尤其是此類物業(yè)本身不能落戶，純粹為了解決居住似乎意義已經(jīng)不那么大了。租賃價(jià)格或?qū)⒖焖偕蠞q

嚴(yán)躍進(jìn)指出，如此嚴(yán)苛的購(gòu)房政策，在一個(gè)城市一個(gè)區(qū)落實(shí)，可能是歷史上最嚴(yán)酷的購(gòu)房政策。這樣一來(lái)，整個(gè)購(gòu)房的成本會(huì)非常高。更重要的是，此類房源本身也不是主流的購(gòu)房房源，所以增值空間會(huì)快速收窄，市場(chǎng)降溫也會(huì)比較快。

實(shí)際上即便是符合購(gòu)房條件，但真正有自住需求且愿意到通州居住的群體，或許規(guī)模上是不大了。換言之，如果是投資因素進(jìn)行考慮，后續(xù)轉(zhuǎn)讓的意義也快速削弱。所以并不必恐慌，不需要盲目去交易此類住房。甚至對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“誰(shuí)稀罕”應(yīng)該成為目前面對(duì)此類政策所應(yīng)該具備的一個(gè)積極心態(tài)。只有這樣，購(gòu)房者才不會(huì)為政策的調(diào)整而表現(xiàn)過(guò)于被動(dòng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。