商住樓的逆襲：3月成交量首次超住宅

商住樓曾經是北京樓市的補充產品類型。但隨著限購及新建商品住宅供應量減少，今年3月，北京市商住樓成交量史上第一次超過普通住宅。

北京市住建委相關數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，北京商住市場新增供應7312套，同比上漲530%；成交4675套，同比上漲402%，首次超出普通住宅成交套數(shù)。成交均價26979元/平方米，同比上漲24%；成交金額77.77億元，同比上漲508%。

財富人生經紀執(zhí)行董事韓樂認為，商住產品已經從“邊緣”走向了“中心”，從北京樓市的“輔助力量”正式成長為“關鍵力量”。如果說，二手房正在替代一手房，重新定義了未來北京樓市生態(tài)。那么商住產品就像潤滑劑，使已經豪宅化的北京新房市場可以繼續(xù)有效轉動，起到彌補剛性需求、完善產品類型作用。

商住樓成中低端主流產品

一位負責商業(yè)地產二手交易人士也注意到這一現(xiàn)象。他擔心，由于住宅限購，開發(fā)商將大部分商業(yè)屬性土地改成了商住項目。預計幾年后，北京商住樓會泛濫成災。

最值得擔心的是，開發(fā)商將大量五環(huán)外項目開發(fā)成商住項目，而這些郊區(qū)項目如何商用？又如何居??？

由于北京市住宅用地越來越少，市場上甚至出現(xiàn)了商住改別墅的現(xiàn)象。

亞豪機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月別墅市場打破2月的零供應，共計有4個項目入市，均為老項目后期。而從一季度供應量來看，北京別墅市場共有6個項目入市，同比增加3個，共新增別墅產品388套，同比增加19%。

從成交結構來看，3月份北京別墅市場中200平方米以下的小戶型別墅成交占比高達34%，在各面積段中居于首位，相比去年同期上升了20%；而從成交總價來看，3月總價500萬以下與1000萬以上的兩極產品占據(jù)市場主力，占比均為31%。

亞豪機構副總經理高姍認為，小戶型、低總價別墅產品的占比提升主要是受到商住別墅產品影響。在高價地、自住房雙重擠壓之下，開發(fā)商除通過擠壓自住房容積率推出別墅產品的方法之外，在一些本身低密度的地塊當中，還出現(xiàn)商住改別墅的做法，也因此出現(xiàn)了商住別墅這一新產品類型，而這一產品類型在兼具商住類產品不限購、低總價的優(yōu)勢外，在產品的打造上能夠更勝一籌，滿足中低端客群的“享受型”需求，因此一經入市也得到了較大認可。3月成交排行榜中排行首位的龍熙旭輝·6號院即屬于這一類型，而該項目自去年年底首次入市之后，截至3月份已實現(xiàn)成交250套，其3月新推房源也出現(xiàn)當天售罄。

不過高姍指出，商住別墅仍然并非目前別墅市場主流，長期內市場主力仍將以千萬級高端別墅項目為主。

21世紀經濟報道記者注意到，目前北京市總價在100萬-300萬之間的一手商品房，基本屬于商住項目。售價普遍在2萬元-5萬元/平方米之間。

盡管商住項目銷售火爆，但記者注意到，商住項目一旦進入二手市場，轉手和價格增長都遠不如住宅項目。還出現(xiàn)了物業(yè)管理困難、小區(qū)混亂的情況。

住宅用地供應逐年縮減

北京市新建商品住宅庫存和供應正處于嚴重告急狀態(tài)。

中原地產研究部統(tǒng)計顯示，截至4月13日，北京供應商品房住宅（不含自住房保障房）合計3634套，實際成交套數(shù)達11944套。供需比1∶3，創(chuàng)造了歷史同期最懸殊紀錄。

即使在庫存明顯下調的2015年，市場供需也在1∶1.3左右。從市場走勢看，北京市場明顯出現(xiàn)了庫存減少、成交高端化趨勢。目前庫存商品房住宅只有6.12萬套，自2014年來持續(xù)降低。

中原地產首席分析師張大偉認為，北京樓市已接近全面進入二手房市場，目前新建商品房已經高端化，均價也出現(xiàn)了歷史首次全面在3萬以上。預計全年均價將有望接近4萬。

北京市也在努力改變這一狀況。

近日，北京市政府常務會審議通過《北京市2016年度國有建設用地供應計劃》。其中住宅用地仍安排1200公頃，與去年計劃量持平。

21世紀經濟報道記者注意到，從住宅用地細分來看，其中保障性安居工程用地計劃安排350公頃，包括自住房在內的商品住宅用地計劃安排850公頃，與2015年相比，商品住宅用地增加了100公頃。另外2016年供地計劃中強調，城六區(qū)的土地供應量不高于全市土地供應總量的20%，規(guī)劃新城范圍內土地供應量應占土地供應總量的70%以上。

此外，北京市國土局相關負責人還表示，在商品住宅供地方面，將以自住型和中小套型商品房用地為主，增加住房供應總量。目前正在掛牌出讓中的兩宗住宅用地也均出現(xiàn)“90/70”新規(guī)，預計這一土地出讓條件也將成為主流。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，2016年北京住宅用地供應計劃總量與去年持平，均處于歷史低位水平。2010年之后北京住宅用地供應計劃不斷縮減，2016年住宅供地計劃相比2010年已縮減52%。由此可以看出，未來北京住宅用地供應將長期處于短缺狀態(tài)。

任啟鑫認為，增加中小套型供應主要是為解決中低收入群體的自住型購買需求，而從另一角度也能降低開發(fā)商搶購熱情，從而起到穩(wěn)定房價的作用。不過基于土地供應的長期稀缺預期，以及已出讓的大量高價地項目影響，五環(huán)內城區(qū)及近郊區(qū)域的豪宅化趨勢無可避免，而“90/70”政策對照今年的供地將多集中在遠郊新城區(qū)域，因此北京住宅市場的兩極化趨勢也將進一步加劇。

一位品牌房企高管稱，北京市各區(qū)縣可開發(fā)的土地仍然不少，但由于拆遷成本連年上漲，拆遷難度也在加大。各區(qū)縣住宅土地供應很難跟上市場銷售節(jié)奏。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。