房企密集融資囤糧 土地市場或迎井噴

在連續(xù)多年的嚴厲政策調(diào)控之后，今年綁在樓市身上的“緊箍咒”終于有了放松的跡象，由此帶來的不僅僅是房地產(chǎn)市場的回暖，還有國內(nèi)融資窗口的開放。對于資金層干涸已久的國內(nèi)房企而言，如今最佳的融資時機或已到來。

　　房企融資轉(zhuǎn)戰(zhàn)境內(nèi)

　　7月底，華南龍頭房企碧桂園發(fā)布公告宣布，將發(fā)行60億元的國內(nèi)公司債券，債券票面利率為4.2%，債券按票面金額100元發(fā)行。此次公司債將于上海證券交易所上市，募集的資金在扣除發(fā)行費用后，將全部用于償還銀行借款以及補充流動資金。

　　鑒于這筆公司債利率比同期限銀行貸款利率5.25%低了足足105個基點，評級機構(gòu)大公國際將碧桂園該筆公司債的信用評級列為AAA，同時基于發(fā)行人規(guī)模，將發(fā)行人的主體長期信用等級提升為AA+評級。

　　這筆融資堪稱碧桂園發(fā)展歷史上最低成本的融資。碧桂園相關(guān)負責(zé)人表示，考慮到當前國內(nèi)融資環(huán)境日趨良好，而美元表現(xiàn)強勢，匯率波動性較大，公司將適時提高境內(nèi)融資比重，把人民幣與外幣債務(wù)的比例由去年底的50∶50調(diào)整為60∶40.

　　梳理發(fā)現(xiàn)，除碧桂園之外，將融資重心由海外轉(zhuǎn)向境內(nèi)如今已經(jīng)成為行業(yè)的新趨勢。據(jù)《中國經(jīng)營報》記者不完全統(tǒng)計，僅在過去的一個多月時間里，包括萬科、萬達、恒大、龍湖等在內(nèi)的28家上市房企均紛紛拋出了大額境內(nèi)融資計劃，總?cè)谫Y規(guī)模近1500億元，不少房企的融資規(guī)模都超過100億元，創(chuàng)下歷史新高。

　　其中，恒大地產(chǎn)在7月7日宣布發(fā)行第二批境內(nèi)公司債券，總規(guī)模達到了人民幣150億元；兩天后，萬科也發(fā)布債務(wù)融資公告，宣布在國內(nèi)市場發(fā)行總額不超過90億元的企業(yè)債券，用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)和補充流動資金。7月24日，國內(nèi)商業(yè)巨頭萬達商業(yè)則拋出了150億元的中期票據(jù)發(fā)行計劃，其擬將所募集的資金全部用于歸還金融機構(gòu)貸款以及用于旗下商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)。

　　“從去年底開始，房企在銀行間市場發(fā)行債務(wù)融資工具就得到了央行明確的信號支持。此后央行連續(xù)降息、降準的貨幣寬松政策則明顯降低了國內(nèi)資金成本。”國內(nèi)一家證券機構(gòu)分析師告訴記者，公司債如今已是各大房企實現(xiàn)境內(nèi)融資的主要工具，如果央行繼續(xù)降息、降準，房企公司債發(fā)行的規(guī)模將繼續(xù)擴大。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2015年上半年，國內(nèi)已有54家上市房企發(fā)布債券融資預(yù)案，計劃融資規(guī)模達到1800億元，截至六月底，已有28家企業(yè)成功實現(xiàn)了債務(wù)融資，融資總額為549億元。在融資成本方面，上述28家房企債券融資的平均融資成本僅為5.49%，其中公司債平均成本在5%以下。

　　今年以來在港上市的內(nèi)地房企海外融資規(guī)模也大幅度銳減：2015上半年，共有18家房地產(chǎn)企業(yè)通過境外融資平臺發(fā)行22筆債券，共募集資金約合人民幣570億元，同比縮減了25%。

　　“隨著美國退出QE，美元升值預(yù)期強烈，內(nèi)地房企在海外的融資成本水漲船高。而去年底發(fā)生的內(nèi)地房企債務(wù)違約事件，則增加了房企在海外融資的難度。”港股上市房企時代地產(chǎn)主席岑釗雄在日前的年中業(yè)績會上對本報記者表示，內(nèi)外融資環(huán)境的變化是今年上半年國內(nèi)房企融資井噴的關(guān)鍵原因。

　　備戰(zhàn)土儲競賽？

　　值得注意的是，房企密集融資的背后驅(qū)動力可能并非因為缺錢。在大多數(shù)龍頭房企看來，此輪國內(nèi)融資窗口的放開，是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)融資成本的絕佳良機。“通過不斷引入低成本的新債，進行整體債務(wù)替換，可帶來企業(yè)整體債務(wù)成本的降低，這是企業(yè)一個基本的融資策略之一。”碧桂園CFO吳建斌就此認為。

　　以碧桂園此次發(fā)行公司債的利率為例，其4.2%的利息比同期限銀行貸款利率5.25%還低了105個基點，相對于境外發(fā)債動輒8%以上的利息，其成本優(yōu)勢非常明顯。與碧桂園持有類似打算的還有7月份公布發(fā)行90億元企業(yè)債的萬科。截至今年一季度，萬科手頭還持有388.9億元的現(xiàn)金，同時當期持有超過236.3億元的短期借款和長期借款，凈負債率僅為21.13%。萬科董秘譚華杰公開表示：“公司資金處于近十年來最好的狀態(tài)，發(fā)行企業(yè)債完全是出于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)和補充流動資金的打算，與企業(yè)的流動性沒有什么關(guān)系。”

　　即便如此，能夠?qū)崿F(xiàn)大手筆融資的房企仍將有足夠的資金為下半年的開疆擴土做準備。受今年一季度房地產(chǎn)市場低迷的影響，今年上半年房企拿地的熱情普遍不高。克爾瑞的研究數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，20家品牌房企共計拿地3098萬平方米，同比下降了39.4%，合計拿地金額1542億元，亦同比下降14.2%。在拿地金額增幅方面，除了萬科、融創(chuàng)、恒大3家企業(yè)為正增長外，其余房企的拿地金額都在同比下跌。

　　“隨著樓市成交回暖以及房企資金面的改善，今年下半年房企土地投資積極性將出現(xiàn)明顯反彈。”上海易居研究院研究員亢亞娟認為，尤其是在一線城市，土地市場將面臨更加激烈的競爭。

　　這種趨勢其實在6月份已經(jīng)初露端倪。今年6月份20家品牌房企拿地金額同比大幅增長了86.3%，這是今年以來首次出現(xiàn)同比回升的狀況，顯示出隨著業(yè)績好轉(zhuǎn)，房企下半年投資意愿在迅速提升。

　　“今年我們的戰(zhàn)略有所調(diào)整，5月28日集團董事會決定全面進軍‘北上廣深’等一線城市。”碧桂園相關(guān)負責(zé)人士向本報記者明確透露了今年下半年的重點拿地方向。最近三個月以來，手握重金的碧桂園已經(jīng)連續(xù)在上海、深圳、廣州斬獲三個一線城市項目。

　　而上半年在土地市場上就表現(xiàn)搶眼的萬科在進入7月份之后也沒有“停手”的跡象：當月萬科在土地市場新獲取上海、無錫、南昌、貴陽、南通和莆田等地6個項目，共新增建筑面積156萬平方米，總地價33億元，環(huán)比增長了54%。

　　“今年一線城市土地供應(yīng)普遍有所減少，土地搶奪或更加激烈，資金實力雄厚的一線房企在一線城市將擁有更多先發(fā)優(yōu)勢。”華南地區(qū)一家中小型上市房企高管告訴記者，隨著樓市成交的持續(xù)回暖，預(yù)期今年下半年的土地市場會面臨激烈的競爭局面。

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新研究報告顯示，今年7月份，國內(nèi)10大典型城市土地出讓金成交均價和溢價率都在同比上升，其中一線城市地價漲幅最為明顯。當月四個一線城市土地成交建筑面積為394.8萬平方米，成交均價為9205元/平方米，同比上漲了40.1%，當月北京土地市場成交的7宗土地中，有4宗溢價率都在50%以上。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。