房價追漲效應 2016年五環(huán)內(nèi)買套房需985萬

看上去中國地產(chǎn)市場正在迎來春天，18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價格與11月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有27個，上漲的城市有39個，持平的城市有4個。

數(shù)據(jù)還顯示，2015年，中國商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

在中國政府去年采取一系列的放松管制以及刺激政策之后，停滯不前的房地產(chǎn)市場開始啟動，盡管三四線城市因供給過剩依然徘徊不前，但北京上海深圳為主的一線城市出現(xiàn)了暴漲。而且近日這種勢頭似乎在加速，一些新項目開盤時人滿為患。

為何北上深房價暴漲呢？是因為“追漲效應”。用中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)就可以解釋，自2011年至今，在北京5環(huán)內(nèi)買一套較好的新建住宅，每年平均下來需要花的錢分別是450萬元、482萬元、560萬元、600萬元以及800萬元。中原地產(chǎn)預測，2016年以后需要花985萬元。平均成交單價則由2010年的每平方米3萬元到現(xiàn)在的每平方米近5.4萬元。即使最偏僻的房山區(qū)，“6萬元+”的時代也即將到來。人們害怕，很快房價可能超過每平米10萬元，這暴漲效應“逼迫”人們購買。

以北京為例，價格如此之高為何還有大量人有能力購買呢？在依然執(zhí)行限購政策的前提下，北京市場的活躍主要由房屋置換驅(qū)動，即新入場的購房者購買二手小戶型，而原業(yè)主則會置換更大戶型的住房。這意味著新入場的購房者購買力普遍較低，但置換業(yè)主則擁有了很高的購買力。

推動市場交易活躍的因素很多，比如北京新的就近入學政策鼓勵了很多家長置換住房為子女上學做好準備，而且很多已經(jīng)生育或者打算生育二胎的家庭也需要更大的房間。但是，最大的推動力是連續(xù)降息帶來的刺激，去年連續(xù)降息以及更為優(yōu)惠的公積金政策推動人們購房熱情，因為按揭成本大幅降低。

與三四線城市供應過剩不同，一二線城市需求依舊很強，但價格過高。至今仍然沒有買房的人群大都是低收入者，因此，在供需之間存在購買力鴻溝。但是，如果出現(xiàn)追漲效應再加上貨幣政策進一步寬松，那么，就有可能激發(fā)市場透支性的購房行為，即用借款湊足首付款或者靠家庭募集籌款。但是考慮到目前北上深這樣的一線城市工資上漲的幅度非常有限，房屋價格如此快速的上漲，最終會失去支撐。

但是，在股市動蕩、理財風險加大的背景下，市場認為為了保增長，貨幣政策將會繼續(xù)寬松，這造成了住房價格上漲的強烈預期，而這種預期也在加速京滬深房價的上漲，從而讓人確信“京滬永遠漲”。但以目前的價格與當?shù)厝司杖胂啾?，房價早已泡沫化了。

中國的挑戰(zhàn)在于，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)投資減少，中國經(jīng)濟增長以及地方政府財政收入都會受到影響。而且更為糟糕的是，市場買漲不買跌，這也導致房地產(chǎn)企業(yè)拼命維持價格，很少有開發(fā)商公開降價去庫存，最多通過變相降價措施促銷。因此，政府與業(yè)界維持房價的目標是顯而易見的。

在中國經(jīng)濟增長逐步放緩的背景下，一些城市房價卻越漲越高，這顯然很難用理性解釋。以北京為例，考慮到去年五環(huán)內(nèi)住宅土地樓面價全部超過了“5萬元+”，預計售價將超過“8萬元+”，北京每平米10萬元即將成真。價格每暴漲一次，就會把新入場的門檻提高一截，如果最終將大部分剛性需求擋在門外，就無法通過置換效應向上傳遞，因此，這種類似于“杠桿”的現(xiàn)象比市場想象的更加脆弱。

在貨幣投放有增無減以及人民幣匯率貶值預期加強的背景下，除了購買房子給人以安全感，似乎找不到其他的出路。而在房子作為主要家庭資產(chǎn)的中國，房價暴漲拉大了貧富差距，由貨幣政策驅(qū)動而非收入支撐的一線城市房價加速上漲，無論如何都不是一個好兆頭。但是，政府、開發(fā)商、中介以及那些房屋擁有者都為此感到高興并且歡呼，事實上，一種關于京滬深房價繼續(xù)上漲的集體預期已經(jīng)出現(xiàn)，我們不知道逆勢而漲的信心從何而來，但這擋不住眼前的狂歡。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。