房地產(chǎn)列入明年重點(diǎn)任務(wù) 購租并舉成住房制度改革主要方向

明年的經(jīng)濟(jì)工作方向落定。12月18日至21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。2016年經(jīng)濟(jì)工作，重點(diǎn)是落實(shí)“十三五”規(guī)劃建議要求，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。會議強(qiáng)調(diào)，明年及今后一個時期，要在適度擴(kuò)大總需求的同時，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)施相互配合的五大政策支柱。會議認(rèn)為，認(rèn)識新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài)、引領(lǐng)新常態(tài)，是當(dāng)前和今后一個時期我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大邏輯。一方面我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面是好的，潛力大，韌性強(qiáng)，回旋余地大，另一方面也面臨著很多困難和挑戰(zhàn)，特別是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過剩比較嚴(yán)重。如何從宏觀層面正確領(lǐng)會、把握明年經(jīng)濟(jì)工作政策精髓，本報特別邀請部分專家進(jìn)行了深入解讀。

化解房地產(chǎn)庫存的殲滅戰(zhàn)已經(jīng)吹響沖鋒號，戰(zhàn)術(shù)也更加清晰。

12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議閉幕，房地產(chǎn)毫無懸念地在時隔3年后重新回歸會議公報中，并且占據(jù)了相當(dāng)篇幅——化解房地產(chǎn)庫存成為明年五大重點(diǎn)任務(wù)之一。

會議還指出，要明確深化住房制度改革的方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)市場投資近期之所以難有起色，即在于高庫存壓力的負(fù)面影響。中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出要去庫存，實(shí)際上既要刺激需求，更要為低迷的投資開辟新空間。

擴(kuò)大需求化解房地產(chǎn)庫存

在五大任務(wù)的位次排列上，樓市去庫存僅次于產(chǎn)能過剩。會議稱，化解房地產(chǎn)庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

同海咨詢近日發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值》報告顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測的35個城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個，占比20%，這意味著其余80%的城市住宅供應(yīng)在未來3年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。

摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，預(yù)計這樣一種分化趨勢將會延續(xù)至2016年，其中房價小幅上漲，但房地產(chǎn)投資將在2016年進(jìn)一步降至同比-2%。雖然下行壓力有逐漸減弱的趨勢，但還是會繼續(xù)拖累整體大宗商品需求與經(jīng)濟(jì)增長。

這也是高層去庫存的著眼點(diǎn)。以農(nóng)民工為主要代表的新市民群體成為樓市最大潛在購買者，會議提出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說，這一句的重心是新型城鎮(zhèn)化，但確實(shí)有利于開辟新的住房市場。政府將幫助農(nóng)村居民在城市定居，并購買房屋。這個政策其實(shí)結(jié)合了新型城鎮(zhèn)化和去庫存兩個戰(zhàn)略目標(biāo)。通過各類政策來鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，在提高居住水平的同時，也不會給農(nóng)民帶來新的負(fù)擔(dān)。從這個角度看，能夠鼓勵農(nóng)民其他消費(fèi)需求的一起釋放，確實(shí)會有一個積極的刺激效應(yīng)。

住房制度改革購租并舉

會議提出，要鼓勵房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

嚴(yán)躍進(jìn)解讀說，取消過時的限制性措施，實(shí)際上是鼓勵房企投資、降低行政成本的做法，某種程度上說明政府將為房企的各類投資給出低成本、低門檻、限制的扶持態(tài)度，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)。

圍繞住房制度改革，會議還點(diǎn)出了明確方向，即以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。此外，會議還提到，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

目前，我國住宅租賃市場供應(yīng)主體較為單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來自城鎮(zhèn)居民家庭。

如2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%~30%。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，機(jī)構(gòu)出租人比一般家庭出租人更有能力為租戶提供規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)的房屋租賃服務(wù)，比如租賃合同中的租期、租金與租金調(diào)整、租賃管理、住房交付和回收標(biāo)準(zhǔn)等主要條款，往往能在住房租賃市場上起到示范作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。