都在說搶房 最新數(shù)據(jù)告訴你真實(shí)的樓市是怎樣的

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞31日晚間發(fā)布的《2018年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，今年前5個(gè)月，碧桂園以3345.2億元的銷售額排名榜首，恒大、萬科以2552.6億元、2392.2億元分列二、三位。若以權(quán)益金額統(tǒng)計(jì)，恒大以2427.5億元拔得頭籌，今年前5個(gè)月，碧桂園、萬科的權(quán)益金額分別是2281.9億元和1674.5億元。此外，保利、融創(chuàng)、綠地前5個(gè)月的銷售額超過1000億元。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，TOP100房企整體銷售規(guī)模達(dá)3.47萬億元，同比增長33.5%。三家龍頭房企中，碧桂園、恒大得益于在三、四線城市的布局，今年前5個(gè)月累計(jì)業(yè)績同比增速分別達(dá)37%和39.5%。從5月份的數(shù)據(jù)來看，TOP100房企單月業(yè)績環(huán)比增長18%，創(chuàng)年內(nèi)新高，并且5月單月業(yè)績超百億的房企數(shù)量達(dá)到24家，其中碧桂園單月銷售首次突破700億元。

2018年1月至5月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。TOP3和TOP30房企門檻分別增長31.4%和38.8%，達(dá)到2392.2億元和305.5億元。而TOP100房企銷售金額入榜門檻增幅最小，僅同比增長19.5%至62億元?？硕痤A(yù)計(jì)，在調(diào)控政策不斷升級(jí)的背景下，今年規(guī)模房企的集中度還會(huì)進(jìn)一步提升。未來標(biāo)桿房企將依托自身的優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)和全國化的戰(zhàn)略布局實(shí)現(xiàn)逆市擴(kuò)張。

一季度以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，不同城市樓市差別較大，各城市不同區(qū)域樓市差距也在逐漸拉大?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)楊科偉認(rèn)為，那些受到追捧的項(xiàng)目大多是熱點(diǎn)城市中與周邊二手房價(jià)格倒掛較大，且配套資源較為完善的項(xiàng)目，其他大部分項(xiàng)目的去化表現(xiàn)一般。

以上海為例，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年以來上海市場共開盤項(xiàng)目65個(gè)，搖號(hào)65次，其中24個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量大于房源數(shù)量，30個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量遠(yuǎn)不及房源數(shù)，11個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端項(xiàng)目由于大部分售價(jià)低于市場預(yù)期和周邊二手房價(jià)格，認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超房源數(shù)，去化高達(dá)95%以上。但與此同時(shí)，多個(gè)剛需和剛改項(xiàng)目卻頻頻遇冷，認(rèn)籌數(shù)多未超過房源數(shù)，部分項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)僅為個(gè)位數(shù)。

5月市場調(diào)控政策持續(xù)收緊，調(diào)控地域不斷向二線和三、四線城市擴(kuò)散，嚴(yán)格的“限價(jià)”、“限售”、“搖號(hào)選房”等政策逐漸成為熱點(diǎn)城市的標(biāo)配。目前，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等城市均采取了搖號(hào)選房的政策，預(yù)計(jì)今年可能會(huì)有更多的城市加入搖號(hào)大軍中。

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房企融資仍偏緊快銷去化為上策

在調(diào)控持續(xù)強(qiáng)化的大背景下，快銷去庫存仍是開發(fā)商的首選策略。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉昨日在中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第十六屆中國房地產(chǎn)投融資大會(huì)上表示，2018年嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢延續(xù)，開發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高。開發(fā)商應(yīng)積極降負(fù)債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗(yàn)。

對此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷也認(rèn)為，現(xiàn)金流對房企極為重要，開發(fā)商只有“快銷走量”向前沖。

房企業(yè)績分化愈加明顯

會(huì)上發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，2017年在資本市場“監(jiān)管升級(jí)、脫虛向?qū)?rdquo;的主旋律下，房地產(chǎn)上市公司整體融資環(huán)境趨緊，但成交規(guī)模再創(chuàng)新高，整體實(shí)現(xiàn)“增收又增利”。同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司在盈利能力、財(cái)富創(chuàng)造力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性等方面分化加劇。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年滬深兩市上市房企及赴港上市房企的營業(yè)收入均值分別為167.37億元、328.09億元，分別同比增長8.11%和27.64%；凈利潤均值分別達(dá)到21億元、51.94億元，分別同比增長25.34%、52.27%。據(jù)觀察，不同銷售額陣營企業(yè)凈利潤、核心凈利潤分化現(xiàn)象顯著，凈利潤增速與核心凈利潤增速之間的差額逐級(jí)遞減。

報(bào)告顯示，3000億元以上、1000億元至3000億元陣營房企的核心凈利潤增長率均值分別為58.54%、67.15%，相差近10個(gè)百分點(diǎn)。

2018年以來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)強(qiáng)化。“目前房地產(chǎn)上市公司規(guī)模競爭更加熾熱化，加大杠桿實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張，已成為多數(shù)房地產(chǎn)上市公司戰(zhàn)略抉擇。”中國指數(shù)研究院院長莫天全說，在此背景下，庫存管理能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況成為房企的生存關(guān)鍵。

快銷去庫存策略仍須持續(xù)

國研中心企業(yè)研究所副所長袁東明表示，上市房企必須盡快適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的換擋發(fā)展。當(dāng)前我國去杠桿取得了階段性成效，但防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)仍然面臨比較大的壓力。

“居民杠桿率快速上升、地方政府隱性債務(wù)等問題都尚未得到根本性解決，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)是今后3年工作的重中之重。在這樣一個(gè)環(huán)境中，房企必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高風(fēng)險(xiǎn)防御能力，警惕資金環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”他說。

“我們預(yù)計(jì)今年全國房地產(chǎn)銷售面積會(huì)有所下降，大概下降10%以內(nèi)，銷售額會(huì)小幅增長。”歐陽捷說，房企真正的風(fēng)險(xiǎn)不是負(fù)債率高低，而在于現(xiàn)金流夠不夠，快銷走量沖規(guī)模是策略之一。

上述報(bào)告認(rèn)為，在土地成本高企和資金面不斷收緊的壓力下，目前中小型上市房企在行業(yè)內(nèi)的騰挪空間較小。大型上市房企今年要通過加快去化、提高周轉(zhuǎn)速度來鎖定業(yè)績。

國泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，目前所謂的“房地產(chǎn)行業(yè)低庫存”只是一個(gè)營銷手段。“從我們觀察到的數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)以及房企自身資產(chǎn)負(fù)債表的存貨（即便扣除應(yīng)收占款）數(shù)據(jù)看，都得不出低庫存的結(jié)論。目前房地產(chǎn)行業(yè)平均去化周期應(yīng)該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。”謝皓宇說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。