深圳住房租賃改革試點疾進

30分鐘，舉牌27次。

11月10日下午3點，深圳市土地交易中心拍賣大廳，深圳首個只租不售地塊最終由深圳市人才安居集團競得，作價10.1億元+配建37860平方米人才住房。

人才安居集團表現(xiàn)出的志在必得，代表了深圳市政府重構(gòu)住房體系的決心。人才安居集團是深圳市屬國有獨資企業(yè)，2016年6月30日注冊成立，注冊資本金1000億元。該集團成立目的，是在“十三五”期間為深圳市籌集建設(shè)40萬套人才住房和保障性住房―這個數(shù)目，相當于特區(qū)成立以來政策性住房的總和。

大舉建設(shè)人才房，是基于城市用地情況的現(xiàn)實考慮。

“為什么要成立人才安居集團？目的就是人才來了之后，造一個房子租給你，爭取按市場承租價的一半給你。”一年多前，時任深圳市委書記，現(xiàn)任廣東省委副書記、省長馬興瑞在一次會議上說道。

深圳是全國人口密度最大、租賃市場最大的城市，近年來，住房供需矛盾突出成為城市持續(xù)發(fā)展的一大瓶頸。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷過去幾輪房價飆升之后，80%的深圳常住人口都在租房，難以享受與購房掛鉤的教育醫(yī)療等公共服務(wù)。隨著土地開發(fā)強度逼近50%，土地資源緊缺、城市更新進程緩慢等現(xiàn)實狀況正在加劇城市住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。

今年7月，深圳進入住建部首批12個開展住房租賃試點的城市之列。隨后，在北京等13城開啟集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的同時，深圳更進一步推出城中村規(guī)?；赓U改造的相關(guān)政策。從調(diào)整土地出讓方式、加快住房存量盤活到率先引入金融工具，試點幾個月來，深圳一路疾進，層層加碼政策，其最終指向，是構(gòu)建“租售并舉”住房供應(yīng)體系，形成住房供應(yīng)的長效機制。

在中央政策導(dǎo)向下，租賃改革的“深圳速度”不僅體現(xiàn)出高層意志，其作為房地產(chǎn)市場風(fēng)向標的一舉一動，也傳遞著重要信號。

從土地出讓要增量

每年招拍掛出讓一兩塊地的深圳，準備接連出讓7塊只租不售土地。

“像這樣競地拍地的場景，在深圳已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)了。”11月10日，競拍時間未到，現(xiàn)場人頭攢動，一名深圳房企人士向時代周報記者感慨道。

深圳近年推出的住宅用地稀少，堪稱用一少一，在這一背景下，萬科、佳兆業(yè)、龍華建設(shè)等房企都對深圳首個只租不售地塊表露出濃厚興趣。不過和幾個月前上海出讓兩塊只租不售用地的情形相似，拿下的亦為本地國企。

這顯然只是個開始。“這塊地是政府住房政策的一個方向，雖然不賺錢，但象征意義更大。”一名深圳規(guī)土委系統(tǒng)人士向時代周報記者表示。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，龍華地塊的拍出，對深圳發(fā)展房屋租賃市場具有非常重大的意義。

一個更重要的信息在土地競買現(xiàn)場傳出：除羅湖、福田、鹽田外，其他各區(qū)都要求在2018年6月底以前拿出一地塊試點只租不售。這意味著深圳將在半年多時間內(nèi)推出7塊只租不售土地，相當于過去數(shù)年招拍掛的住宅用地總和。

去年10月，旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“深八條”發(fā)布以來，深圳在土地制度改革方面步步邁進。在通過行政調(diào)控手段“以時間換空間”之下，深圳多措并舉，并首先選擇從土地出讓制度改革入手。

2016年，廣深等多地推出“限地價+競配建”的土地出讓方式，但難抑一二線城市地價升溫。

此外，對于深圳龐大的住房供應(yīng)需求而言，通過競配建籌集的住房套數(shù)只是九牛一毛。《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》預(yù)計，“十三五”期間全市住房總需求約180萬套。其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。但5年間計劃新增有效供應(yīng)65萬套，其中，新建商品住房30萬套，保障性住房和人才住房35萬套―115萬套住房缺口亟待存量供應(yīng)來填補。

9月1日，深圳市規(guī)土委針對完善土地供應(yīng)管理發(fā)布文件。“恢復(fù)1988年深圳消失的劃撥用地”作為其中一條備受關(guān)注。此外，文件還將劃撥用地的范圍擴大到只租不售的人才住房、保障性住房和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房用地。

1988年，深圳在全國首先廢除公共用地的劃撥模式而改為“協(xié)議出讓”。盡管此舉在深圳大舉發(fā)展產(chǎn)業(yè)的年代提高了土地供應(yīng)效率，但用地主體空間、彈性增加導(dǎo)致的批而未用（捂地）、利用不足甚至挪作他用等現(xiàn)象頻現(xiàn)。加上不同類型公共用地協(xié)議出讓的具體方式不同，后續(xù)監(jiān)管和存量盤活都難以實施。

“重啟劃撥用地，目的是強化土地供應(yīng)的公共服務(wù)屬性，也是對過去土地供應(yīng)過度強調(diào)市場屬性的‘撥亂反正’。”前述深圳規(guī)土委系統(tǒng)人士對時代周報記者表示。

11月10日出讓的這塊只租不售用地，便是由此而來。

向集體用地要存量

這塊只租不售用地位于龍華民治的黃金地段北站商圈，地塊周邊，樓盤均價在5萬-7萬區(qū)間，金亨利和匯龍灣甚至高達8萬-9萬元，政府讓利誠意十足。

王鋒分析，盡管將連續(xù)推出7塊只租不售用地，但經(jīng)過37年的發(fā)展，深圳尚存可以新增的各類建設(shè)用地基本已到極限，未來的租賃住房供應(yīng)，還是更多依賴于存量。而這來自于深圳存量巨大的城中村，以及工業(yè)區(qū)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)配套宿舍。

深圳在培育發(fā)展住房租賃市場的試點工作方案中明確提及“100萬套城中村”：通過綜合整治占據(jù)城中村近20%的城中村房屋，以及培育規(guī)?；钠髽I(yè)進駐，未來將形成規(guī)?；?、專業(yè)化、品質(zhì)比較高的出租房。

時代周報記者此前采訪了解到，目前萬科等深圳知名房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開始“進村”做整村改造，通過提升住房品質(zhì)，未來最可能面向新就業(yè)人群出租。

深圳此輪引進專業(yè)企業(yè)對城中村租賃進行規(guī)?；脑?，是意圖補過去公共服務(wù)“欠賬”的第一步。通過提升城中村租房條件、完善消防、體育和文化等公共設(shè)施服務(wù)，逐步縮小戶籍人口與非戶籍人口間的公共服務(wù)差距。

對于人們關(guān)心的房租問題，王鋒指出，對這一點無需擔心。“目前深圳有500多萬城中村租賃住房，拿出100套通過綜合整治和集中改造后形成專業(yè)化、規(guī)?；推焚|(zhì)較高的住房向外出租，符合深圳住房需求消費升級的需要。”

在王鋒看來，大量工業(yè)區(qū)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)配套宿舍是租房供應(yīng)一個非常重要的渠道。對此，深圳將推出政策，對所有工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)基地，今后將推出300家駐地企業(yè)建立的專門租賃公司，對于園區(qū)自持及其他住房進行規(guī)?；淖赓U經(jīng)營。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，從深圳連日推出的一系列政策舉措來看，無論是推出只租不售地塊，還是推動城中村規(guī)?；赓U、成立國有住房租賃專營企業(yè)，其政策思路均是圍繞增加更低成本租賃供應(yīng)的目的。通過存量租房改造升級，再植入規(guī)?；推放苹芾淼?ldquo;新模式”，正是當下政府推動長租市場發(fā)展的方向之一。

引入金融工具激活租賃市場

李宇嘉所說的“新模式”，指的是連鎖公寓租賃品牌模式。

距離只租不售用地不遠處、同處龍華新區(qū)民治最密集的商業(yè)中心，來自北京的新派公寓三個月前就將觸角伸向這里，意欲在長租行業(yè)風(fēng)口來臨時布局南方市場。

其合作方深圳潤眾投資有限公司工作人員向時代周報記者透露，新派公寓深圳店采用的模式和其在北京大抵相似：從潤眾投資手中購置舊樓后，植入新派公寓的長租運營和管理經(jīng)驗，將重點承載已落戶于此的國家數(shù)字產(chǎn)業(yè)園的人才住房需求。

過去數(shù)年，一二線城市政府均積極引導(dǎo)企業(yè)進入長租市場，但鑒于租金回收周期長，長租市場信貸產(chǎn)品缺失，投資成本高昂，難以形成滾動式開發(fā)，大多數(shù)開發(fā)商對這一市場的持續(xù)可盈利持觀望態(tài)度。

“如果沒有REITs（不動產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托基金）等證券化方式幫助解決企業(yè)融資和收益問題，物業(yè)自持和只租不售不可能持續(xù)。”一名資深房地產(chǎn)業(yè)人士接受時代周報記者采訪時表示。即使是較早試水長租公寓、資金充裕的房企萬科，也不得不謹慎設(shè)置了退出規(guī)則：三年內(nèi)如果活不下來就淘汰，在這個城市退出長租公寓領(lǐng)域。

去年以來，中央發(fā)布的推動租賃住房市場建設(shè)的文件中，多次提及為企業(yè)提供金融支持，這同樣是市場的呼聲。

這種呼聲很快以金融機構(gòu)的介入作為回應(yīng)。

10月11日，國內(nèi)首單權(quán)益型長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品破冰，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”在深交所獲批。幾天后，保利租賃住房類REITs項目獲上交所審議通過。不動產(chǎn)證券化的加速使長租公寓的融資渠道有了更大的想象空間。

很快，國有大行也迅速加入租賃企業(yè)金融支持的行列。

11月3日，深圳建行、建信住宅服務(wù)（深圳）公司與招商蛇口、華潤置地、中海、萬科、恒大、碧桂園等11家地產(chǎn)商簽約，將為開展長租業(yè)務(wù)的房企提供信貸服務(wù)，并首批推出5481套長租房源面向11家承租企業(yè)，同時發(fā)布全國首款個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。

不動產(chǎn)證券化加速解決了供應(yīng)端的融資需求，而租賃貸款推出，則從需求端解決了資金需求。金融機構(gòu)入局，對激活租賃市場改革起到了關(guān)鍵作用。

在一份深圳市公布的《供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存2017年度行動計劃工作任務(wù)表》中，其中一條是加快培育住房租賃市場，規(guī)范租賃市場秩序。要求加快出臺《深圳市培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》和《深圳市住房租賃管理辦法》，落實稅收、金融等支持政策、加強行業(yè)監(jiān)管，加強租金管控，規(guī)范租賃市場秩序，保障租賃市場主體的合法權(quán)益。

截至目前，《深圳市住房租賃管理辦法》尚未出臺，和規(guī)范住房租賃秩序相關(guān)的政策調(diào)整仍在醞釀中。但可以確定的是，一個圍繞“租售并舉”的樓市供應(yīng)基礎(chǔ)性制度和長效機制雛形正在形成。作為一向具有改革魄力的深圳，也將在這場關(guān)乎所有人的系統(tǒng)工程建設(shè)中最終受益。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。