廣州一手庫(kù)存上升 去化周期達(dá)到7.8個(gè)月

10月即將結(jié)束，廣州一手住宅市場(chǎng)回歸淡凈，上周網(wǎng)簽量為1390套。與此同時(shí)，住宅供貨量在上周出現(xiàn)增加，花都、增城等地陸續(xù)有新貨放出。在這種市場(chǎng)局面下，廣州一手住宅庫(kù)存量和去化周期出現(xiàn)緩慢上升，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，廣州一手住宅庫(kù)存量突破6萬(wàn)套，去化周期已達(dá)7.8個(gè)月。

一手住宅供應(yīng)量增加

經(jīng)過(guò)10月初的低潮和月中的升溫后，上周廣州一手住宅回復(fù)到原先千套左右的水平。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽(yáng)光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，上周廣州一手住宅網(wǎng)簽1390套，環(huán)比減少996套，均價(jià)為17304元/平方米，環(huán)比出現(xiàn)微漲。

分城區(qū)來(lái)看，排在首位的增城，網(wǎng)簽量為516套，南沙和黃埔分別以247套和246套排名第二、三位，花都網(wǎng)簽103套排名第四。其余城區(qū)網(wǎng)簽量都在百套以下，越秀區(qū)上周沒有成交記錄。

在成交量環(huán)比下降的同時(shí)，一手住宅供應(yīng)量有所增加，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周普通住宅供應(yīng)1813套，是上上周的4倍多，供應(yīng)面積22.08萬(wàn)平方米。除住宅外，商業(yè)和辦公也有新增，其中商業(yè)供應(yīng)63套，供應(yīng)面積0.38萬(wàn)平方米，辦公供應(yīng)22套，供應(yīng)面積3.65萬(wàn)平方米。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周共有15個(gè)項(xiàng)目有新增供應(yīng)，其中花都區(qū)共供應(yīng)615套單位，供應(yīng)面積7.7萬(wàn)平方米，占全市供應(yīng)量的29%，供應(yīng)面積位居全市供應(yīng)量首位，其供應(yīng)集中來(lái)自廣州萬(wàn)達(dá)城。其次是增城區(qū)共供應(yīng)617套單位，供應(yīng)面積7.02萬(wàn)平方米，占全市供應(yīng)量的27%。

庫(kù)存套數(shù)連續(xù)3個(gè)月上漲

與去年同期相比，今年的9月和10月，廣州一手住宅市場(chǎng)平淡了許多，在此基礎(chǔ)上，一手住宅庫(kù)存量上升，去化周期也有所延長(zhǎng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2017年9月30日，廣州一手住宅庫(kù)存突破6萬(wàn)套，達(dá)到60769套，這是自“3?30”新政出臺(tái)后的最高值，庫(kù)存的去化周期為7.8個(gè)月。

今年以來(lái)，廣州一手住宅的庫(kù)存經(jīng)歷了由降到升的過(guò)程，大約以3月份調(diào)控新政為界，分為兩個(gè)階段。在年初，1月和2月因?yàn)樘幱诖汗?jié)期間，因此成交情況一般。到了3月份，成交量大幅增長(zhǎng)，因此庫(kù)存也被快速消化，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月時(shí)廣州一手住宅庫(kù)存量為52569套，去化周期為5.4個(gè)月，這也是今年的最低水平。

從4月起，由于樓市新政的出臺(tái)，在嚴(yán)格調(diào)控下，購(gòu)房門檻有所提高，買房資格被嚴(yán)格限制，投資置業(yè)者的購(gòu)房需求被抑制，因此網(wǎng)簽成交放緩，此后庫(kù)存量一直在5萬(wàn)套至6萬(wàn)套間徘徊，并在6月后開始逐月上漲，而由于成交量下滑，庫(kù)存消化周期也開始不斷延長(zhǎng)。

不過(guò)，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志向記者表示，由于當(dāng)前樓市調(diào)控針對(duì)網(wǎng)簽進(jìn)行了限制，因此部分樓盤的網(wǎng)簽存在滯后性，不排除一些已經(jīng)簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議的住房尚未進(jìn)行網(wǎng)簽，這類房屋事實(shí)上仍被算在庫(kù)存量之中，也許實(shí)際庫(kù)存量并沒有這么高。

天河去化周期24.5個(gè)月，黃埔仍緊俏

全市庫(kù)存量和去化周期在上升，但各個(gè)城區(qū)的庫(kù)存情況各不相同。

由于近年來(lái)廣州樓市供貨主要在外圍城區(qū)，因此外圍城區(qū)的庫(kù)存量和庫(kù)存套數(shù)都非常高，例如東部的增城和北部的花都，截至9月底，兩城區(qū)庫(kù)存量分別為11671套和10018套，而排名第三的南沙也有8811套，這三個(gè)城區(qū)的庫(kù)存面積都在百萬(wàn)平方米以上。

中心城區(qū)由于供應(yīng)較少，因此一手住宅庫(kù)存量并不高，例如越秀庫(kù)存僅有539套，庫(kù)存量5.28萬(wàn)平方米，排在第二的則是白云區(qū)，庫(kù)存量為23.6萬(wàn)平方米，共1886套。而較高的黃埔、天河兩區(qū)，庫(kù)存量分別只有6748套和5742套。

天河與黃埔的庫(kù)存量相近，但去化周期卻存在巨大差異?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至9月底，天河一手房去化周期高達(dá)24.5個(gè)月，黃埔的去化周期卻只有4.3個(gè)月。兩地分別成為去化周期最長(zhǎng)和最短的城區(qū)。

克而瑞指出，這種現(xiàn)象與各城區(qū)樓市成交情況密切相關(guān)，在黃埔、增城、從化等地，由于價(jià)格便宜，配套設(shè)施不斷完善，成交一直處于高位。但由于這幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)并非十分充足，因此去化周期一直較短，除黃埔外，增城和從化的去化周期也只有5.2個(gè)月。

當(dāng)前，中心五區(qū)的去化周期都在13個(gè)月以上，其中天河與海珠都超過(guò)20個(gè)月，而最短的白云區(qū)也有13.4個(gè)月。克而瑞分析認(rèn)為，這些城區(qū)盡管貨量不多，但由于價(jià)格較貴，因而成交表現(xiàn)不如外圍城區(qū)，去化周期也相應(yīng)延長(zhǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。