完善租賃并舉制：改革農(nóng)村土地設(shè)立集體租賃房

從“居者有其屋”到“房子是用來住的、不是用來炒的”，可以看出國家為了使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在不斷地研究和建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

據(jù)“國土之聲”微信公眾號消息，2017年8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（以下簡稱《試點方案》）的通知。

《試點方案》要求國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京（樓盤）、上海（樓盤）、沈陽、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）、成都這13個城市開展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點，并規(guī)定2017年11月底之前報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)。

《試點方案》的政策通知一發(fā)布，立刻在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。

帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展

其實，這種集體建設(shè)用地住房租賃制度已不是什么新鮮政策，國家為了改變房地產(chǎn)“重交易輕租賃”的市場狀態(tài)，一直在打造商品房交易和租賃市場并列的多元化住房體系。

記者梳理中獲悉，為了發(fā)展和支持住房租賃市場，建立租賃并舉的住房制度。從2012年始，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部就已經(jīng)先后印發(fā)了《國土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》、《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》、《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等。通知中均強調(diào)要按照國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一工作部署，在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作。

而本次《試點方案》也強調(diào)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，是為了完善和健全房地產(chǎn)政策，是為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；是有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；是有利于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程的有力措施。

“方案的出臺可能對整個房地產(chǎn)市場有一定的促進作用。因為在房地產(chǎn)"租售同權(quán)"等住房背景下，《試點方案》建議地方城市利用集體用地自建房屋來租賃，是對中國房地產(chǎn)政策的一個補充?！碑a(chǎn)業(yè)觀察家洪仕斌在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。

同時，洪仕斌補充道，這次村鎮(zhèn)的土地改革可能會給很多的農(nóng)民或集體帶來的紅利。把租賃房發(fā)展到農(nóng)村可以產(chǎn)生新富階層，農(nóng)民可以獲得土地征收的補償，增加收入來源；也可能入股成為長期享受土地紅利的租賃住房股東。在增加住宅用地來源和租賃住房供給的同時，帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

房地產(chǎn)與人居學(xué)者馮國亮在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，利用集體建設(shè)用地來建設(shè)租賃房是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，那么它對于房地產(chǎn)市場的影響是非常重大和深遠的。而農(nóng)村這種集體建設(shè)用地能夠創(chuàng)新土地利用管理機制，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進土地資源的高效配置和合理利用，有效地緩解國有建設(shè)用地相對不足的局面。

值得一提的是，在本次改革的融資渠道方面，《試點方案》還指明，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房的運營方式，同時還對村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織制定了標準，不僅要兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，還要完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

但業(yè)內(nèi)有部分人對村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的能力表示懷疑，認為在資金渠道這塊會面臨很大的困難。

對此，洪仕斌認為，國家既然推崇了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織自行開發(fā)運營和通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營，說明這個經(jīng)濟組織肯定是有能力把這個新政策做一個有效推廣。相信在國家一系列的制度監(jiān)管下，只要村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織按照市場經(jīng)濟的條件來要求大家，這個試點項目會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的帶動下有一個很好的發(fā)展。

馮國亮對記者稱，他之前參與過類似的調(diào)研工作，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的負責(zé)人會和一些有資質(zhì)的民營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商一起運營合作。目前來看，通過房企進行融資的投資渠道相對緊張，但相信未來國家會在政策層面上針對公租房設(shè)立專門的房貸支持或類似的金融產(chǎn)品。

滿足新市民住房剛需

據(jù)住建部統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以外來打工人群和就業(yè)大學(xué)生為主，新市民旺盛的住房租賃需求量大。而在高房價時代，我國大中城市租賃市場房源仍存在總量租價高、嚴重不足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題。

《試點方案》指出，為探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。且試點項目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計有關(guān)規(guī)范。

“細讀了《試點方案》，內(nèi)容中提到承租人可憑登記備案的住房租賃合同享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。那么，我們這種沒有當?shù)貞艏男率忻癖容^關(guān)注，政策實施后能不能幫助我們解決租房子和孩子受教育的困擾?！币晃粊碜酝獾氐谋本┬率忻窀嬖V《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者。

新市民是我國城市建設(shè)的主力軍和生力軍，理應(yīng)享受城市居民同等的權(quán)利和待遇。但由于歷史的原因和中國“安家置業(yè)”的頑固理念，買房子、孩子受教育等問題很難得到平等公正的待遇。洪仕斌認為，但隨著90、95后置業(yè)觀的改變，這種“租售同權(quán)”的房產(chǎn)政策可以為租賃用戶提供一個堅實的保障，讓租賃者有望享受同等待遇。

馮國亮在接受采訪時進一步指出，這些公租房建在農(nóng)村集體建設(shè)用地上，地價成本相對比較低，能夠有效地降低未來租金的成本。對于平衡整個市場，滿足不同人群居住的需求有著很現(xiàn)實的意義。本次改革制度和1990年代國家實行的住房體系比較接近，可以通過實踐逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)租售并舉的趨勢。對于沒有本地戶籍的新市民來說，未來的集體建設(shè)用地上這些公租房是他們解決租房、住房問題的一種有效的途徑。包括高端的人才、來北京經(jīng)商的人群，都可通過公租房解決居住、子女教育等問題。

對高房價、高租金影響有限

《試點方案》的出臺，意味著一大批低成本房屋即將產(chǎn)生。而目前備受關(guān)注的是，這種低成本房屋是否會影響高房價、高租金的房地產(chǎn)行業(yè)。

受訪專家普遍認為，“租售并舉”作為房地產(chǎn)長效機制的重要一環(huán)，其根本目的是通過租賃市場的完善來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，減少樓市的不理性的投資和投機因素。而房價的高低取決于供需關(guān)系和國家貨幣政策，與租賃市場的完善沒有直接的關(guān)系。

在洪仕斌看來，《試點方案》的出臺肯定會對現(xiàn)在的高房價有一定的影響，但這種低成本的房屋租賃方式在近幾年不會成為主流，這需要時間來慢慢改變?nèi)藗兊南M習(xí)慣。這種集體用地租賃住房可能更加符合90、95后或沒有辦法承擔(dān)高昂房價成本的一部分消費群體的住房需求。

馮國亮也給出了類似的觀點，集體用地租賃房建好后，租房人群肯定會出現(xiàn)分流，在租賃房源供需平衡的情況下，對目前房地產(chǎn)租金的上漲肯定會產(chǎn)生一定的抑制作用。而房價的水平是由金融、地價等多方面因素決定，它與租金水平的高低沒有直接的關(guān)系，集體用地租賃房是針對沒有部分能力購房的人群，對房價的影響會相對有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。