疏堵結(jié)合 深圳保障房“競配建”加速

8月25日，深圳龍崗區(qū)信義金御半山一期小區(qū)內(nèi)，公租房5號樓與商品房之間那道大門緊閉著，小區(qū)內(nèi)用水泥圍墻隔開，但圍墻一角仍有缺口從公租房樓梯口通往小區(qū)花園。業(yè)主們的聲音也并未平息。

“問題還沒解決?！痹撔^(qū)業(yè)主陳益民告訴時代周報記者。

幾天前，這個由深圳信賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的高檔小區(qū)一度成為公眾焦點。原因是業(yè)主與公租房租戶因停車位、花園等小區(qū)公共資源發(fā)生糾紛，在要求物業(yè)管理公司堵住公租房通往小區(qū)花園的通道未果之后，832戶業(yè)主開始尋求發(fā)聲。

在既“堵”又“疏”的房地產(chǎn)調(diào)控思路下，一二線城市相繼出臺計劃增加住房用地供應(yīng)量，其中保障性住房用地供應(yīng)明顯增加。在這輪以突破錢、地掣肘為核心的地方政府政策賽跑中，將土地出讓金與保障房建設(shè)“打捆”的配建模式被普遍看好。不過，當(dāng)早期的配建保障房進入市場后，相關(guān)問題亦浮出水面。

隨著更多保障房未來陸續(xù)進入市場，公共配套如何跟上配建加速，將成為各方急需解決的問題。

高配建比之謎

兩年前，陳益民買下信義金御半山一期的商品房，他被告知商品房和公租房會分開管理。但直到一個月前，公租房租客入駐，由物業(yè)統(tǒng)一管理，也能進入小區(qū)共享停車位等公共資源。

該小區(qū)物業(yè)管理處工作人員則告訴時代周報記者，當(dāng)初銷售合同里面寫得很清楚，業(yè)主可能沒有細看。深圳市龍崗區(qū)住建局則在信訪回復(fù)中表示，根據(jù)用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，小區(qū)停車位是按照小區(qū)房屋(包含保障房)總套數(shù)及總建筑面積配置的，并經(jīng)規(guī)劃國土部門審批符合規(guī)劃要求。

支付了上百萬首付、背上長期房貸的業(yè)主，與繳納千余元租金的保障房租客之間的沖突就這樣發(fā)生了。其中爭議焦點是：為何832套商品房的小區(qū)卻配建了726套公租房？

深圳市住建局官網(wǎng)顯示，該項目作為布吉金稻田片區(qū)一期改造項目2011年10月正式開工，2016年6月竣工，2017年7月正式啟用，納入2017年深圳保障房供應(yīng)計劃。同時該項目公租房由龍崗區(qū)政府下屬的國資公司龍崗區(qū)保障性住房投資有限公司回購，并委托深圳信勤物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。

根據(jù)龍崗規(guī)土局在2011年9月公布的關(guān)于該項目的建筑指標調(diào)整公示，36150平方米保障性住房被配建在E-01地塊即信義金御半山三期花園中，該小區(qū)包括保障性住房在內(nèi)的住宅面積共331850平方米。但在實際建設(shè)中，36150平方米的保障性住房最后卻被安置在住宅面積僅129650平方米的D-02地塊，即信義金御半山一期花園中。

矛盾在相關(guān)部門介入之后稍有緩和。上述物管工作人員告訴記者，8月22日龍崗區(qū)政府召集了業(yè)主方、龍崗區(qū)住建局、國土局等各方代表召開協(xié)商會議。協(xié)商的初步結(jié)果是，項目所涉職能部門在近日將資料匯總至龍崗區(qū)規(guī)土局，核查當(dāng)初的獲批過程。

但暫時沒有具體時間表。時代周報記者向龍崗區(qū)住建局詢問處理進度，截至發(fā)稿時，尚未收到明確答復(fù)。

保障房配建破“錢地掣肘”

商品房業(yè)主和保障房用戶之間發(fā)生矛盾，龍崗信義金御半山并非孤例。

不到五公里外的萬科公園里三期，雖然配建的300戶公租房目前僅入住了20戶，但半個月前，這里同樣發(fā)生了車位之爭。

就在深圳龍崗的業(yè)主等待著進一步處理結(jié)果時，北京豐臺區(qū)龍湖玉璞家園和西宸原著兩個樓盤之間，鐵柵欄的拆除已成定局。繼7月27日在官方微信上發(fā)布“商品房配建的保障小區(qū)不能通過圍欄和綠植進行分割，如有違規(guī)行為將嚴格依法依規(guī)查處”的公開信之后，北京住建委8月25日再次發(fā)文強調(diào)，開發(fā)企業(yè)違法設(shè)置隔離障礙的，住建部門將不予批準預(yù)售許可、暫停網(wǎng)簽。

這些矛盾背后，是自2016年10月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期以來，各地為平抑地價紛紛增加租賃及保障性住房用地的政策模式。

8月發(fā)布的《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》顯示，廣州將在2017-2021年安排75萬套住房建設(shè)計劃，含普通商品住宅60萬套和租賃住房15萬套。上海將在“十三五”期間供應(yīng)住房用地5500公頃，新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，其中保障性住房用地1800公頃。

另一方面，“十一五”期間深圳市規(guī)劃建設(shè)14萬套保障房，到規(guī)劃結(jié)束時僅建成2萬套。對此有關(guān)方面曾表示，建設(shè)進度緩慢的主要原因在于“土地資源緊缺”。這一官方解釋背后的現(xiàn)實是：對于占深圳建設(shè)用地將近一半面積的城中村集體用地，城市更新改造大計“幾無寸進”。

新一輪“保障房”加速同樣面臨錢、地掣肘的現(xiàn)實難題。

按照規(guī)劃，深圳“十三五”期間將新籌建保障性住房和人才住房40萬套，這幾乎相當(dāng)于特區(qū)成立30多年以來建設(shè)的政策性住房總和。深圳市住建局局長張學(xué)凡在接受媒體采訪時坦承土地供應(yīng)方面問題艱巨：40萬套真正能落實土地保障的僅有21萬套，剩余19萬套的土地保障暫時還不到位。

“限地價、競房價”“限地價、競配建”“限地價、競自持”等政策模式的開啟，既能在土地拍賣時通過限制地價總額來控制房屋價格，又能將抑制房價對政府造成的經(jīng)濟損失壓縮到最小。

根據(jù)計劃，深圳2017年計劃新增安排安居工程項目5萬套，建筑面積約277萬平方米。其中2.3萬套將通過城市更新用地配建來完成。同時，全市用于保障性安居工程建設(shè)及回購約201.1億元資金需求中，市、區(qū)財政和安居集團各籌措財政約22.5億、35.7億、42.4億元，而社會投資約100.5億元，占比50%。

廣州日報整理的一份《2016-2017年廣州“競配建”項目匯總》顯示，2016年8月-2017年5月，廣州26個地塊通過“競配建”模式成交，其中一半以上地塊的配建比超過30%。今年3月由時代地產(chǎn)競得的“海珠區(qū)石崗路AH051028地塊”，最終以配建占比54.55%、剔除配建面積后折合樓面地價5.54萬元/平方米的價格成交。

保障房后續(xù)管理求解

政策加速，其他相關(guān)配套沒來得及跟上，商品房和保障房用戶間的矛盾，正源于此。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、地產(chǎn)評論員陳寶存認為，盡管分割管理可以通過政策明令禁止，但因為公租房戶型太小、戶數(shù)太多，在寸土寸金的一線城市帶來的車位緊缺問題將難以避免。

他也向時代周報記者表達了配建比不斷提高的擔(dān)憂：即使車位通過擴大容積率解決，但連帶的道路安全問題和教育、醫(yī)療資源配套不足等問題依然凸顯。

實際上，保障房的后續(xù)管理問題不止于此。其中一項是，盡管深圳早在2011年就明確規(guī)定“保障房只能居住，不能享有完整產(chǎn)權(quán)”，但如今的深圳住房保障體系仍欠完善，留下空子。

目前，深圳保障性住房(公租、安居)輪候申請仍依據(jù)2013年制定的《深圳市公共租賃住房輪候與配租暫行辦法》。該《辦法》對公租房輪候申請條件主要集中在三項：深圳戶口、繳納社保滿三年、在深圳未擁有自有住房和領(lǐng)取住房補貼。一位信義金御半山公租房客告訴時代周報記者：“租期三年有效，三年后如符合條件可以續(xù)簽或根據(jù)市場情況調(diào)整。但沒有收入限制。”

龍崗區(qū)住建局提供給時代周報記者的一份復(fù)函顯示，住建局采用張貼宣傳公告、安排專人不定期上門巡查來防范公租房違規(guī)使用。

盡管深圳目前公租房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，但尚無明確的退出機制。2017年3月起草、于這個月正式批準的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，規(guī)定政府將按照屆時市政府相關(guān)規(guī)定標準執(zhí)行回購。同時規(guī)定，該辦法從施行之日起有效期為3年。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。