房地產(chǎn)融資迎大殺器：新規(guī)嚴(yán)控私募資管輸血房企

去年，房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資額達(dá)到1.14萬億元。受到4號文的影響，私募公司的非標(biāo)地產(chǎn)項目勢必大幅減少視覺中國圖

房地產(chǎn)融資收緊的信號進(jìn)一步清晰。

13日晚，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（下稱“基金業(yè)協(xié)會”）發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》（下稱“4號文”），從融資端重點(diǎn)規(guī)范私募資管計劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金等行為。

去年，房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)，融資成本低、融資難度低是一大原因。“去年通過集合計劃等融資太容易了，所以房地產(chǎn)行業(yè)會這么火。融資成本低，相對來說拿地就會容易。4號文等于說從資金端開始遏制，配合限購等，目的就是控制住房價的漲幅。”上海一位券商房地產(chǎn)研究人士表示。

為規(guī)避監(jiān)管要求，個別機(jī)構(gòu)可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)，變相投資于熱點(diǎn)城市普通住宅項目。對此情形，4號文也做出了暫不予備案的明確說明。

4號文嚴(yán)控私募輸血

基金業(yè)協(xié)會摸底情況顯示，私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但表現(xiàn)出資金來源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項目集中于熱點(diǎn)城市等特征。

“以往私募資管多是通過通道業(yè)務(wù)或者發(fā)行集合產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，還有就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。但并非所有企業(yè)都能通過上述方式融資，因?yàn)橄嚓P(guān)企業(yè)也需要一定資質(zhì)。”該上海券商房地產(chǎn)研究人士稱。

4號文規(guī)定，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案，包括但不限于以下方式：（一）委托貸款；（二）嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品；（三）受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；（四）以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；（五）中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

第一財經(jīng)了解到，委托貸款、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等在上市房企的融資需求中應(yīng)用頗為廣泛，由于銀行貸款往往對房企的信用評級有較高要求，選擇私募融資也是較常見的一個方式。

一般而言，私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)融資的方式主要有委托貸款、套嵌信托、股權(quán)投資（包括明股實(shí)債）等。按照新規(guī)，在參與房地產(chǎn)融資時，私募資管通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金的行為在4號文中被叫停。

“4號文基本斷了私募做債權(quán)類地產(chǎn)項目的所有路，除了純股權(quán)投資這種方式，這將導(dǎo)致地產(chǎn)私募資管項目大幅萎縮。受到4號文的影響，私募公司的非標(biāo)地產(chǎn)項目勢必大幅減少。同時，也會促使其將項目方式往直接融資、股權(quán)投資方向轉(zhuǎn)移，但短期來說并沒那么容易改變，對不少私募公司而言，這意味著對其主營業(yè)務(wù)的調(diào)整。”格上理財研究員王燕娛分析稱。

一位接近基金業(yè)協(xié)會的人士指出，本次通知的重點(diǎn)意思是根據(jù)中央會議精神，推進(jìn)兩個方面工作落實(shí)：一是推動房地產(chǎn)回歸住宅居住屬性，限制炒房；二是推動房地產(chǎn)的直接融資、股權(quán)融資，減少間接融資和債權(quán)融資。

部分房企融資受限

2014年至2016年，房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)、債權(quán)融資的規(guī)模過半，來自于私募端的融資體量頗大。去年，房地產(chǎn)企業(yè)通過私募債、公司債、中期票據(jù)等工具實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資額達(dá)到1.14萬億元。

“對房地產(chǎn)影響還比較大。第一，融資渠道被遏制，房地產(chǎn)說白了是以資金來推動，從前期拿地到后面的建造，全都受到現(xiàn)金流約束。房地產(chǎn)的一個特點(diǎn)就是需要有土地儲備，現(xiàn)在融資收緊后，房企沒有錢去拿地，將變相把土地價格壓下來。”上述上海券商房地產(chǎn)研究人士稱。

2016年10月以來，信貸政策環(huán)境維持緊縮趨勢，包括國慶期間各地密集調(diào)控、11月份以來各地限購限貸升級以及12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，不少地產(chǎn)分析人士認(rèn)為今年房地產(chǎn)政策仍將以緊縮為主，房地產(chǎn)銷售將延續(xù)下行的走勢。

“4號文”規(guī)定暫不予備案的熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16地，這也與銀監(jiān)會去年下發(fā)的《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查的緊急通知》的調(diào)控范圍一致。

第一財經(jīng)也注意到，此次調(diào)控限制的是熱點(diǎn)城市的普通住宅房地產(chǎn)項目融資，并未限制商業(yè)地產(chǎn)項目及其他更多種類的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。

“不是隨便一家房企都能從銀行拿到錢，只有像AAA、AA這樣評級的才可能拿到銀行的融資，而私募的風(fēng)控通常沒有這么嚴(yán)格。”上述上海券商房地產(chǎn)研究人士表示。

“最近地產(chǎn)企業(yè)債和再融資在收緊，融資量逐步減少。大的房地產(chǎn)企業(yè)能夠吸引比較多的資金，中小房企可能就不是那么樂觀。從私募資金的安全角度而言，也會有一定的減少。”前述上海券商房地產(chǎn)研究人士也表示，“控制間接融資、債權(quán)融資也是去杠桿的行為。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。