2017樓市開局:曲線資金被封堵 房企找錢或臨大考

信貸資金收緊、資管計劃被叫停，有跡象表明，資金變化或影響2017年樓市。

房貸釋放收緊信號

元旦后首個工作日，北京銀行業(yè)宣布，自2017年1月1日起，北京地區(qū)大部分銀行將執(zhí)行房貸利率9折起的政策，取消首套房基準(zhǔn)利率8折或8.5折優(yōu)惠，調(diào)至最低9折優(yōu)惠，二套房仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。也就是說，房貸利率提高了。這意味著商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)定向“加息”了，而加息一直是抑制資產(chǎn)泡沫最有效的武器。

“加息不僅僅會提高貸款者的資金成本，導(dǎo)致多支出利息，而且很容易形成加息預(yù)期。”知名財經(jīng)評論人黃生分析。而這一次對于房地產(chǎn)市場化的加息，是調(diào)控以來的第一次出現(xiàn)，由于示范效應(yīng)，不排除其它城市跟進。

日前，在廣州市十五屆人大一次會議期間，市人大代表、中國建設(shè)銀行廣州荔灣分行行長羅鐵鋒接受羊城晚報記者采訪時就表示，房貸收緊是一個趨勢。

在黃生看來，“定向加息”，一邊抑制了需求，一邊抑制了資金供給，所以，短期內(nèi)房價肯定會下降，這是無法避免的，但這種調(diào)整是健康的。

資管計劃叫停房企融資入冬

這邊廂，信貸端口收緊，意味著購房成本增加，繼而影響房企的銷售回款。那邊廂，房企在融資端，也將面臨各種卡緊“咽喉”之痛。

近期，一份由中國基金業(yè)協(xié)會醞釀的《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》明確不予備案的資管計劃方式包括但不限于：委托貸款，嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品，受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)，以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等明股實債方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)和其他投資方式。

同時要求，私募資產(chǎn)管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房企提供融資，用于補充流動性資金或支付土地出讓價款；不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸款等違法違規(guī)行為提供便利。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，暫停備案指向明確，這次有關(guān)方面釜底抽薪的決心比前幾次要大得多。有消息指，將有16個熱點城市的住宅地產(chǎn)類資管計劃將被叫停備案。這意味著，在銀行、信托、債券市場等房企融資渠道被收緊之后，資管類產(chǎn)品給房企輸血閘門也被關(guān)閉。

自去年9月以來，對房企資金層面的收緊與日俱增。上交所、深交所相繼規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；銀監(jiān)會、保監(jiān)會提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域；發(fā)改委則要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

各路曲線資金被封堵

各種限令之下，房企資金鏈條愈收愈緊。1月4日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年，房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資額達11376.7億元，同比上漲26%。但自去年10月數(shù)輪密集調(diào)控潮以來，房企債券融資難度明顯加大。

與此同時，在土地市場，房企拿地的自有資金被嚴(yán)格審查，這意味著房企表外融資拿地之路亦被封堵。比如不久前，上海在一塊出讓地塊中就明確6大規(guī)定：包括資金來源不得再作為參與競買其它地塊的資金來源重復(fù)申報；地塊成交后，監(jiān)管機構(gòu)可對競得人申報的資金來源情況開展真實性核查等。

隨著監(jiān)管層對房企融資的監(jiān)管日趨精準(zhǔn)，各路“曲線”資金被封堵，這對于2017年有大量債務(wù)將到期的房企而言，難熬的日子開始了?？藸柸鹧芯恐行膱蟾骘@示，房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長期債務(wù)將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年銷售不如預(yù)期，那么資金鏈將會面臨較大的壓力。

資金的命門一旦被捏著，去年加杠桿瘋狂拿地的房企難免如芒在背。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，2017年下半年全國核心一二線城市商品住宅市場將在嚴(yán)格的監(jiān)管與執(zhí)行背景下進入調(diào)整期，對于部分房企尤其是“杠桿”較大的房企來講是一場惡戰(zhàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。