重慶地票模式第二城 河南鄭州推出復(fù)墾券

2016年12月20日，一場特殊的拍賣會在河南省國土資源廳機關(guān)后勤服務(wù)樓舉行，拍賣主體是一種名為“復(fù)墾券”的產(chǎn)品，共有244位競拍人參與，其中絕大多數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

復(fù)墾券是指在符合條件的易地搬遷貧困縣，農(nóng)村宅基地及其他農(nóng)村集體建設(shè)用地，在拆舊復(fù)墾為耕地，扣除自身安置用地后節(jié)余的農(nóng)村建設(shè)用地指標，即城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標。

從某種意義而言，復(fù)墾券是重慶地票的河南版本，這也使得河南成為繼重慶之后，全國第二個推出地票制度來破解城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標掣肘問題的省份，鄭州市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)成為首批復(fù)墾券試驗田，涉及土地6148.59畝。

按照河南省國土資源廳要求，上述鄭州市內(nèi)五區(qū)及三個功能區(qū)，除了棚改項目外，開發(fā)參與鄭州新增商品房住宅用地競拍需要提前購買復(fù)墾券，否則將失去競拍資格。

首批復(fù)墾券入市

一切都得從12月12日河南省國土資源開發(fā)投資管理中心那份《河南省宅基地A累復(fù)墾券拍賣公告》說起，公告表示，將于12月20日舉行6000畝復(fù)墾券拍賣，起始價為每畝16萬元，參與競拍者必須于12月19日中午12時之前辦理競拍手續(xù)和交納保證金。

鄭州市本地一家開發(fā)商人士對經(jīng)濟觀察報表示，這一公告當時并沒有引發(fā)太多關(guān)注。開發(fā)商們并沒有意識到，復(fù)墾券未來土地招拍掛的入場券，真正有危機感是在兩天后。

12月14日，鄭州市國土資源局發(fā)布公告稱，從2017年1月15日起，土地競拍人必須提前購買與土地同等新增面積的復(fù)墾券，才能參與土地競買，這意味著未來開發(fā)商參與競拍鄭州商品住宅用地必須有復(fù)墾券。

開發(fā)商們意識到復(fù)墾券的重要性，紛紛向鄭州市國土資源局咨詢相關(guān)事宜，第二天下午，河南省國土資源開發(fā)中心、鄭州市土地儲備中心、鄭州市財政局召集77家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開會，重點對復(fù)墾券進行解讀，并現(xiàn)場答疑。

按照河南省國土資源廳的解釋，復(fù)墾券分為兩類：A類為扶貧搬遷騰出來的宅基地和可復(fù)墾的集體建設(shè)用地拆舊復(fù)墾券；B類為其他農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地拆舊復(fù)墾券。20日首批進行拍賣的是A類復(fù)墾券。

A類復(fù)墾券有效期為兩年，獲券者不得私自轉(zhuǎn)讓，超過兩年未使用的指標可以申請延期一次，延期時限最長一年，也可以由鄭州市國土資源局按當年最低價格進行回購。這意味著復(fù)墾券最長有效期為三年。

A類復(fù)墾券起拍價為每畝16萬元，最高價為每畝30萬元，如果有兩位及兩位以上競拍人都出最高價，最后以抽簽方式確定獲得者，本次復(fù)墾券拍賣，開發(fā)商優(yōu)先競買，剩余指標由鄭州市國土資源局回購。

交易標共分為4類標，第一種為50畝，保證金為750萬元，第二種為100畝，保證金為1500萬元，第三種為150畝，保證金為2250萬元，第四種為200畝，保證金為3000萬元。每一家開發(fā)商最高限額為200畝。

12月20日，復(fù)墾券拍賣會舉行，推出123個標共計6148.59畝，每個標均不高于50畝，吸引了244位競拍人，現(xiàn)場爭奪激烈，最后全部以最高價每畝30萬元成交，共有230位競拍人進入最后抽簽階段。

經(jīng)過4輪抽簽，有12位競拍人獲得100畝復(fù)墾券，111位競拍人獲得50畝復(fù)墾券。

據(jù)上述開發(fā)商介紹，為了獲得復(fù)墾券，很多開發(fā)商組織多家子公司進行搶奪，最后因為200畝上限，部分開發(fā)商在抽簽環(huán)節(jié)棄權(quán)。

由于現(xiàn)場競拍實施認號不認人，國土部門沒有披露完整成交名單，不過據(jù)部分參與競拍的人士統(tǒng)計，本次復(fù)墾券拍賣中，本地開發(fā)商和外地開發(fā)商均有斬獲，其中碧桂園、綠城、綠地、金地、融創(chuàng)均獲得至少兩個標（100畝），萬科、華潤和旭輝等開發(fā)商也至少獲得一標。

上述人士表示，其公司獲得50畝復(fù)墾券，但對未來如何使用表示擔憂，如果未來參與招拍掛時，復(fù)墾券畝數(shù)與土地競拍標的畝數(shù)不匹配，“比如我們有50畝指標，招拍掛是80畝，想要參與競拍只能和人合作湊指標。”

按照每畝30萬元最高價計算，6148.59畝復(fù)墾券意味著本次拍賣總額為18.45億元。

而這僅僅是入場券。對復(fù)墾券是否會推高土地價格和房價的疑問，鄭州市國土資源局表示，由于土地拍賣也實施最高限價，不會出現(xiàn)類似情況。

另外，按河南省國土資源廳說法，棚戶區(qū)改造等特殊民生項目不受復(fù)墾券政策限制。

為什么要推出復(fù)墾券

長期以來，鄭州土地市場主要分為兩類，一類是正常土地招拍掛，主要在鄭東新區(qū)北龍湖區(qū)域，這一區(qū)域一直是鄭州地王聚集地；一類是普通城中村改造項目土地，在鄭州市商品住宅用地供應(yīng)中占據(jù)絕對多數(shù)的比例。

對于為何推出復(fù)墾券，12月6日，河南省國土資源廳、河南省發(fā)改委、河南省財政廳和河南省扶貧辦聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于我省之基地復(fù)墾在全省域內(nèi)公開交易全力支持易地扶貧搬遷等工作有關(guān)問題的通知》文件給出了部分答案。

第一，國土資源部文件精神和要求增減掛鉤指標運用向貧困地區(qū)改造傾斜，實施期限為5年。

即通過增減掛鉤來實施扶貧搬遷工作，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地面積不減少的情況下，達到貧困地區(qū)和相對發(fā)達地區(qū)、城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村建設(shè)用地結(jié)構(gòu)浮動調(diào)配。

第二、結(jié)合河南省實際情況開展復(fù)墾券交易工作。即除了扶貧搬遷推出的A類復(fù)墾券，還推出針對非貧困搬遷的B類復(fù)墾券，B類復(fù)墾券主要針對其他農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地（非貧困搬遷），重點解決城中村改造領(lǐng)域資金、用地等難題，等于河南省內(nèi)大部分增減掛鉤用地指標與復(fù)墾券掛鉤。

按照河南省國土資源廳的要求，雖然復(fù)墾券在開發(fā)商之間不能自由交易，但在省內(nèi)各市縣地區(qū)之間可以自由交易，比如A市的復(fù)墾券指標剩余，可以出售給用地指標緊張的B市，B市新增建設(shè)用地指標，但河南省整體建設(shè)用地總量沒變。

第三、復(fù)墾券使用方面主要分為兩類，第一類為新增建設(shè)用地辦理集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地過程中可以使用復(fù)墾券；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅用地競拍過程中使用復(fù)墾券。

根據(jù)城鄉(xiāng)一體化政策，每一個省都有一定數(shù)量的增減掛鉤用地指標，由省一級按照實際情況把指標分配至市級、再分配至縣級。除了農(nóng)轉(zhuǎn)用審批使用復(fù)墾券外，剩余復(fù)墾券以拍賣方式出售給房地產(chǎn)企業(yè)，在沒有運用復(fù)墾券審批的農(nóng)轉(zhuǎn)用土地出讓過程中使用。

破解城改難題

近期，鄭州市發(fā)改委網(wǎng)站轉(zhuǎn)載一篇文章稱，鄭州已經(jīng)被確定為國家級中心城市，不過隨后，鄭州市發(fā)改委刪除了這一信息。

但在12月17日舉辦的首屆中原并購大會上，河南省一位主要官員在致辭時也表示，鄭州被國務(wù)院確定為中心城市。

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2015年河南省人口為9402.36萬人，位列全國第三大人口大省，鄭州人口總量也突破千萬級別，從2009年到2014年全國各大城市人口流入量來看，鄭州人口流入量排名第七，僅次于上海、北京、天津、廣州、東莞和深圳。

作為人口流入大省，未來鄭州城市建設(shè)等方面對土地供應(yīng)要求仍將持續(xù)增加，鄭州市國土資源局數(shù)據(jù)顯示，2015年鄭州市主城區(qū)商品住宅用地實際供應(yīng)量為4911畝；2016年前8個月實際供應(yīng)總量為5300畝，加上計劃中年底前新增的6000畝供應(yīng)量，鄭州市商品住宅用地全年供應(yīng)量達到11300畝，為2015年的2.3倍。

復(fù)墾券的推出，一定程度上解決了鄭州未來城市發(fā)展土地掣肘，通過復(fù)墾券省內(nèi)自由交易，鄭州可以納入河南省其他市縣增減掛鉤用地指標，一定程度保障了鄭州的建設(shè)用地供應(yīng)量。

此外，上述開發(fā)商認為，復(fù)墾券推出一定程度解決了城中村改造的種種難題，首先解決了城中村改造資金來源難題，這一難題也是鄭州難題，近期發(fā)生的k2地產(chǎn)在鄭州搶地和鄭州本地開發(fā)商“維權(quán)”等事件，根源就是城中村資金來源問題。

按照河南省4個部門下發(fā)的文件，復(fù)墾券收益一半用于農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地搬遷安置，另一半用于搬遷后復(fù)墾費用支出。這意味著本次鄭州復(fù)墾券收益18.45億元將有9.22億元被用作農(nóng)民搬遷安置，直接支付給農(nóng)民和農(nóng)村集體。

其次，解決城中村改造程序性難題，原來鄭州城中村改造前期費用由開發(fā)商出資，后期開發(fā)商通過獲得土地二級開發(fā)資格來收回成本，但由于k2等開發(fā)商參與二級土地招拍掛，使得原來的模式遭遇巨大爭議。

而復(fù)墾券的推出或助于解決了這一矛盾，“原來城中村改造是企業(yè)和政府簽協(xié)議，然后企業(yè)開始投入，哪個企業(yè)負責哪個項目都確定好才進行拆遷、補償、安置等工作，現(xiàn)在等于沒有確定你負責拆遷哪個村，就把安置的錢拿出來了。”上述開發(fā)商人士表示。

第一步，政府利用復(fù)墾券出讓所得收益對城中村改造居民進行補償；第二步，完成拆遷達到凈地出讓條件后，土地通過招拍掛形式推向二級市場；第三步，前期獲得復(fù)墾券的房地產(chǎn)企業(yè)參與競拍與復(fù)墾券相對應(yīng)的商品住宅用地資格。

由于復(fù)墾券土地數(shù)量和未來二級市場土地供應(yīng)量一致，從理論上而言，只要拿到復(fù)墾券的企業(yè)都會獲得相應(yīng)的建設(shè)用地。對于復(fù)墾券拍賣收入不足以安置村民的問題，上述開發(fā)商認為，政府完全可以在土地出讓過程中設(shè)置配建回遷房等保障性住房來解決。

另外，今年以來，隨著房地產(chǎn)市場區(qū)域集中度不斷向一二線城市和中心城市傾向，2016年鄭州房價上漲較為迅速。上述開發(fā)商認為，復(fù)墾券推出緩解鄭州商品住宅供應(yīng)緊張程度，一定程度緩解了鄭州市房價上漲壓力。

12月21日，鄭州市政府出臺關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知，主要從兩個方面加碼調(diào)控。其一，對180平方米以上的住房實施限購；其二，非鄭州戶籍購房，需要交納滿兩年個稅或社保。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。