評(píng)論：調(diào)控密集出臺(tái) 樓市“速凍”效應(yīng)將顯現(xiàn)

調(diào)控年年有，今年特別多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月30日以來的2個(gè)月，24個(gè)城市總共出臺(tái)了50多個(gè)樓市調(diào)控新政。算上11月29日的調(diào)控，上海已是梅開三度了，“滬幾條”不重要了，反正你只要記住，上海樓市調(diào)控的脈絡(luò)就是限購限貸不斷“加碼”。事實(shí)上，深圳、南京、杭州等走的也是一樣的路子。

限購限貸還是原來的配方、熟悉的味道。盡管強(qiáng)調(diào)要“一城一策”，但在“資產(chǎn)荒、水汪汪”的年代，要管住泡沫還真離不開它們！限購限貸有三方面作用，一是抬高需求的準(zhǔn)入門檻，強(qiáng)行打掉一部分需求；二是買房要投入更多自有資金，空手套白狼的一邊兒去；三是資金成本不再廉價(jià)。

事實(shí)上，這三個(gè)方面掐住了樓市的七寸——資金和杠桿。2015年以來，基本面悲觀，樓市卻逆勢(shì)走高，熱點(diǎn)城市房價(jià)漲了50%左右，深圳房價(jià)翻了一倍。史無前例的暴漲，完全要拜資金和杠桿所賜。CPI組成權(quán)重不合理，通脹被低估，銀行房貸免利潤奉上，杠桿成了收益率的放大鏡。

國人對(duì)金錢和財(cái)富的追求，勝過科技探索和研究。獲得財(cái)富不外乎三條路徑，出賣勞動(dòng)力、務(wù)農(nóng)和工商活動(dòng)、金融投資。近年來，通過金融投資致富，不管在理念還是實(shí)踐上，國人都將其演繹到極致，普及成全民運(yùn)動(dòng)。任何一個(gè)領(lǐng)域的投資，做著做著，就成了杠桿支持下的投機(jī)炒作了。

充足且低成本的杠桿，實(shí)乃房價(jià)的助推器，國人怎么能錯(cuò)過？結(jié)果就是，樓市出現(xiàn)類似于股市的高換手率。2015年，深圳二手房流轉(zhuǎn)率高達(dá)8%，京滬也達(dá)到4%-5%。不動(dòng)產(chǎn)交易周期很長，卻能創(chuàng)造出如此高的流轉(zhuǎn)率，意味著市場(chǎng)情緒極其高昂，大家趨之若鶩、資金快進(jìn)快出。

低成本杠桿疊加高流動(dòng)性溢價(jià)，房價(jià)漲幅及收益率將“秒殺”任何資產(chǎn)，資金和投資者參與率快速增長。今年以來，每月1萬億左右的信貸投放，進(jìn)入樓市的約占一半，新增房貸/新增商品房銷售額（50%）達(dá)到美國次貸危機(jī)前的水平，影子銀行也大力接濟(jì)樓市，這就是房價(jià)暴漲的基本邏輯。

凍結(jié)進(jìn)入樓市的流動(dòng)性，降低資產(chǎn)流轉(zhuǎn)率，房價(jià)上漲的原動(dòng)力也就減弱了。限購直接將樓市池子中的流動(dòng)性抽出一部分，限貸緊縮杠桿率，既有抽出流動(dòng)性的作用，又有降低流動(dòng)性溢價(jià)的作用。特別是，像“認(rèn)房又認(rèn)貸”這樣的措施，直接將杠桿推動(dòng)和房價(jià)上漲的循環(huán)鏈條剪斷。

即便全社會(huì)資金面沒有變化，但樓市流動(dòng)性、杠桿率、流轉(zhuǎn)率全部受到抑制，資金面結(jié)構(gòu)性地收緊了，資金價(jià)格也將開始上漲。11月，全國首套房平均利率為4.45%，為今年以來首次回漲，這是近期樓市調(diào)控的結(jié)果。由此，不斷收緊限購和限貸，房價(jià)上漲的動(dòng)力也就不斷衰減。

今年以來，樓市過度繁榮帶來三個(gè)負(fù)外部效應(yīng)，金融加速器效應(yīng)下的貨幣過度投放，實(shí)體經(jīng)濟(jì)“被虹吸”后的結(jié)構(gòu)扭曲，資產(chǎn)泡沫化后的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。近期人民幣貶值，已成為樓市過度繁榮后的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)“出口”。防風(fēng)險(xiǎn)已取代穩(wěn)增長，成為經(jīng)濟(jì)新主題，當(dāng)前的調(diào)控并非是終點(diǎn)。

高地價(jià)助推高房價(jià)的問題正在緩減。最近，前期拿地激進(jìn)的一些開發(fā)商，明顯感受到了風(fēng)險(xiǎn)和壓力，融信、泰和、融創(chuàng)等之前借助杠桿拿地的地產(chǎn)新銳，悄然退出了土地市場(chǎng)。被稱為地產(chǎn)界“老司機(jī)”的孫宏斌，近日告誡，不要低估這次樓市調(diào)控的嚴(yán)峻性，再怎么重視都不為過。

對(duì)于下一步樓市調(diào)控，管理層提出“丟掉幻想、端正態(tài)度”，并將“房價(jià)是否逐月環(huán)比下跌”作為未來問責(zé)地方政府的簡明標(biāo)準(zhǔn)。不用擔(dān)心，只要限購限貸政策到位、執(zhí)行堅(jiān)決，不出現(xiàn)“跑冒滴漏”，將資金和需求冷凍，外面的人進(jìn)不去、里面的人出不來，房價(jià)繼續(xù)上漲的可能性不存在。目前，熱點(diǎn)樓市成交和供應(yīng)均出現(xiàn)50%左右的下跌，甚至降至2010年以來的新低，這是樓市被速凍的結(jié)果。用不了多久，房價(jià)就全面下跌了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。