南京樓市走到十字路口：剛需客戶減少了40%

一邊是開盤勁銷，一邊是雇人撐場，南京樓市在上個周末出現(xiàn)新政實施以來的第一次分野。

10月14日晚，南京河西南部新盤金地中心風(fēng)華開盤，推出240套精裝房，主力戶型面積為98至140平方米，均價為35000元/平方米，推出的240套房當(dāng)晚售罄。

10月15日，同屬河西南區(qū)域的佳兆業(yè)城市廣場開盤，推出了350套新房，面積為87、126與141平方米，均價也是35000元/平方米，現(xiàn)場吸引了769組客戶，當(dāng)天售罄。

在15日開盤的另外三個項目中，位于江寧新區(qū)的艾菲公寓開盤，推出的203套4.8米挑高公寓，面積在37-60平方米，折后均價為12000元/平方米，開盤2個小時后即告售罄。

而位于青龍山板塊的融僑悅城的368套房源最終僅售出70套，均價為23949元/平方米，去化不足兩成，與融僑悅城同屬一個板塊的東城金茂悅也在同一日上市，最終均價24500元/平方米的135套房源去化九成。

從開盤情況看，南京市場的不同區(qū)域，不同種類的產(chǎn)品確實出現(xiàn)了分化的趨勢。

熱銷的河西南區(qū)域本就是一房難求，供應(yīng)量很少，房號都已經(jīng)炒到了30萬元一個，雖然新政篩選掉大量購房者，但這一區(qū)域仍舊是南京購房者熱衷的區(qū)域，此次推出的2個項目因為限價原因，價格皆為3.5萬元/平方米，這一價格在業(yè)內(nèi)看來明顯低于市場價，同一區(qū)域的二手房價比新房價高出近1萬元，金地和佳兆業(yè)的項目引起熱銷并不為奇。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)向界面新聞表示：“雖然這一輪的新政十分嚴(yán)格，但是目前的市場情況并沒有那么糟，相比較下，遠(yuǎn)郊板塊受到的沖擊會更大一些。”

青龍山板塊的兩個樓盤的表現(xiàn)雖然不同，但是都能夠證明遠(yuǎn)郊板塊的現(xiàn)場，作為一級開發(fā)商，實力比較強的金茂，此次雖然收獲了去化九成的佳績，但是也只放出了135套房源，很明顯，這一區(qū)域的蓄客量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑，因此融僑在領(lǐng)取了3棟樓銷售許可證的情況下，冒著違規(guī)的風(fēng)險只推出一棟樓，而70套的成交其實與金茂相差并不多。

與此同時，避開了限貸限購，總價更低的公寓開始成為購房者的新選擇。

經(jīng)過此次調(diào)控的落地，南京市場降溫效果明顯，單日認(rèn)購量多日不足百套，與之前400—600套/日相比，賣房量出現(xiàn)了大幅下滑，十一期間，南京樓市認(rèn)購1530套，成交1457套，創(chuàng)下2011年來同期的最低值，與去年同期相比大幅下滑超過50%。

孟祥遠(yuǎn)表示：“目前南京的剛需客戶減少了40%，改善型客戶減少了60%，南京市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，成交量開始下降，庫存量呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢，而對于新興板塊來說，雖然有規(guī)劃利好，但就目前來看，相關(guān)的配套沒有跟上，突然遭遇調(diào)控，市場當(dāng)然會吃不消，不過今年應(yīng)該不會出現(xiàn)降價的情況。”

除了通過限購與限貸調(diào)控外，南京也在著手解決供給稀缺的狀況，南京市房管局統(tǒng)計顯示10月南京全市預(yù)計新增供應(yīng)商品住宅近100萬平方米，48家樓盤將攜近9000套房源集中入市。10月14日，南京再度掛出9宗商住地塊，2宗位于江北浦口區(qū)，其余7宗均位于江寧區(qū)，掛牌總起拍價為58.13億元。

而根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》消息，22個城市出臺調(diào)控政策后，最近兩周全國主要的54個城市網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比明顯下滑，二線城市降溫最大，網(wǎng)簽分別為32602套、33673套，為春節(jié)以來最低。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則表示，按照房地產(chǎn)周期判斷來看，6-8個月之后，也就是明年上半年，伴隨著供應(yīng)量的增加，市場去化周期會進一步回升至12個月以上，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。

一些熱點城市會率先出現(xiàn)個案大幅降價現(xiàn)象，市場也將普遍進入降價的周期，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能會一直延續(xù)到2018年上半年。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。