怎樣打破樓市調(diào)控積蓄更大反彈的循環(huán)

當(dāng)下，樓市從上到下的決策鏈條，應(yīng)本著對(duì)經(jīng)濟(jì)安全和金融穩(wěn)定大局負(fù)責(zé)的態(tài)度及時(shí)糾偏。比如，以地方主體責(zé)任為政績(jī)考核依據(jù)，評(píng)判地方要員是否落實(shí)中央政策，使調(diào)控真正做到擠泡沫、降杠桿。

今年上半年，全國(guó)新增房貸增長(zhǎng)113%，居民杠桿率達(dá)40%，較2008年增長(zhǎng)了167%。

8月最后一天，廈門(mén)和武漢這兩個(gè)東部和中部代表性城市，相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”和“限貸令”。自此，作為上半年樓市標(biāo)桿的二線熱點(diǎn)城市，基本都拿出了調(diào)控舉措。只是這些樓市調(diào)控新政都未能跳出在需求端“微調(diào)”的怪圈。更不能不提的是，熱點(diǎn)城市的本輪樓市調(diào)控也背離了樓市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指向，比如農(nóng)民工市民化、公共服務(wù)均等化和經(jīng)濟(jì)“去地產(chǎn)化”等。另外，畏難情緒、敷衍之態(tài)在各地樓市新政中也很突出，一些地方政府既要貫徹中央指示，又不想讓本地樓市降溫、土地被賤賣(mài)，最終出爐的措施，信號(hào)意義遠(yuǎn)大于實(shí)際效果。

這就難怪何以中央明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，一行三會(huì)部署清理通道和杠桿工作，熱點(diǎn)城市實(shí)施控制杠桿的“新政”，8月樓市泡沫化傾向卻并無(wú)改觀。全國(guó)“地王”大戲照演，共誕生47宗超過(guò)10億元的地塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到33宗。更令人不安的是，“地王”和高地價(jià)已從東部熱點(diǎn)城市蔓延至全國(guó)，甚至是一些產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)并不被看好的城市，在鄭州、廈門(mén)、無(wú)錫、武漢，甚至一天誕生數(shù)個(gè)地王。當(dāng)月，土地平均溢價(jià)率大幅攀升至77.98%，僅次于今年6月，成為年內(nèi)第二高點(diǎn)。

在此情形下，將房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，借助“高杠桿”開(kāi)展資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的數(shù)量級(jí)累進(jìn)，也就成了近期各地樓市泡沫深化的標(biāo)志。寶能和恒大逐鹿萬(wàn)科股權(quán)，融信在上海上演“蛇吞象”，顯示樓市的金融屬性在無(wú)限延伸。借助通道和加杠桿，銀行理財(cái)已淪為資本運(yùn)作的“嫁衣”。近日有報(bào)道披露，在上半年的219宗地王中，銀行提供了10萬(wàn)億資金。樓市越吹越大的泡沫，就像個(gè)無(wú)底洞，吸走了大量本來(lái)準(zhǔn)備支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金。

在“抑制資產(chǎn)泡沫”的號(hào)角下，為什么還有那么多開(kāi)發(fā)商敢不計(jì)成本“造地王”，資本大鱷還敢高杠桿操作和搶食地產(chǎn)股權(quán)？根本原因是，他們繼續(xù)按過(guò)去調(diào)控思路揣摩政府的態(tài)度。一則，國(guó)家不會(huì)收緊貨幣政策；二則，地方政府對(duì)樓市的依賴無(wú)以復(fù)加；三則，貨幣寬松而長(zhǎng)端利率下行至歷史最低，“資產(chǎn)荒”已逼近，樓市繁榮是必然趨勢(shì)。由此，市場(chǎng)又一次推斷，即便資產(chǎn)泡沫愈演愈烈，職能部門(mén)和地方也不可能積極行動(dòng)起來(lái)。既然如此，以目前地價(jià)水平，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)未來(lái)5年將翻一倍，樓市泡沫繼續(xù)向縱深演進(jìn)。在沒(méi)有遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、累進(jìn)個(gè)人所得稅等來(lái)調(diào)節(jié)收入的情形下，買(mǎi)房是當(dāng)今中國(guó)最好的投資途徑，這或許才是民間投資增速下滑的原因。據(jù)報(bào)，我國(guó)制造業(yè)重要基地東莞，去年至少有4000家企業(yè)關(guān)門(mén)，而8月該市房?jī)r(jià)同比上漲35%。

泡沫并非要觸發(fā)某個(gè)精確的界線才會(huì)破滅，房屋交易高度市場(chǎng)化，政府力量再大也難以左右規(guī)律。若地方政府還在敷衍，還停留表態(tài)式調(diào)控上，甚至幻想刺激樓市泡沫，延緩“土地財(cái)政”和樓市依賴，那么過(guò)去“10年9調(diào)”已準(zhǔn)確無(wú)誤地說(shuō)明，任何一次對(duì)“需求端”的抑制，不過(guò)是在積蓄樓市下一波反彈的力量。貨幣政策寬松依舊，“資產(chǎn)荒”山雨欲來(lái)，此輪調(diào)控積蓄的下一波反彈力度，或許更大。

面對(duì)樓市調(diào)控的困境，從上到下的決策鏈條，應(yīng)本著對(duì)經(jīng)濟(jì)安全和金融穩(wěn)定大局負(fù)責(zé)的態(tài)度，及時(shí)糾偏。比如，以地方主體責(zé)任為政績(jī)考核依據(jù)，評(píng)判地方要員是否落實(shí)中央政策，讓調(diào)控真正做到擠泡沫、清杠桿。鑒于信貸投放“脫實(shí)入虛”的現(xiàn)狀，有關(guān)方面要盡早革新“一行三會(huì)”各管一塊的監(jiān)管模式，不給樓市留下監(jiān)管空白。既然我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)已成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第一動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)韌性和回旋余地大，就業(yè)彈性較足，就應(yīng)適度收緊無(wú)效的貨幣投放。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。