樓市亟待調(diào)控 地王泡沫對(duì)樓市去庫存有害無益

近來，樓市調(diào)控趨緊預(yù)期升溫。這既是業(yè)內(nèi)對(duì)決策層抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫可能指向房地產(chǎn)市場的解讀，也是對(duì)地王頻現(xiàn)、部分城市房價(jià)過快上漲的現(xiàn)實(shí)擔(dān)憂。樓市去庫存正遭遇地王泡沫、“虹吸效應(yīng)”等因素干擾，差別化調(diào)控如何深化，考驗(yàn)著頂層設(shè)計(jì)的智慧與基層落實(shí)的“誠意”。

地王頻現(xiàn)成為2016年房地產(chǎn)市場的一大特點(diǎn)。即使在部分熱點(diǎn)城市今年3月以來采取多種措施抑制土地市場過熱、房價(jià)上漲過快，開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊桓邼q。一是數(shù)量驚人，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年全國50個(gè)主要城市出現(xiàn)了200多宗“地王”，這些城市土地出讓金總額首次突破一萬億元。二是相對(duì)集中。這些地王主要集中在一線城市和部分二線城市。三是“面粉貴于面包”。不少地王的樓面價(jià)已超過在售樓盤價(jià)格，以至于不少開發(fā)商驚呼土地市場泡沫化嚴(yán)重。

地王泡沫對(duì)樓市去庫存有害無益。一方面，開發(fā)商大多通過“加杠桿”方式拿地，財(cái)務(wù)成本較大，一旦樓市風(fēng)向變化，將有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重者可能影響金融體系安全。另一方面，地價(jià)上漲迫使開發(fā)商主打售價(jià)更高的豪宅產(chǎn)品，在影響普通住宅供給結(jié)構(gòu)的同時(shí)，還帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域房價(jià)“被豪宅化”，加速推動(dòng)地價(jià)與房價(jià)上漲螺旋，催生房價(jià)泡沫。此外，地王集中于一二線城市使得樓市“虹吸效應(yīng)”進(jìn)一步發(fā)酵，加劇了樓市區(qū)域分化格局，三四線城市庫存難以有效下降。

目前，去庫存仍是樓市主要任務(wù)，不能忽視地王泡沫的負(fù)面干擾，需要進(jìn)一步深化因城施策的差別調(diào)控。本輪樓市上漲既有“資產(chǎn)荒”格局下房地產(chǎn)投資價(jià)值驅(qū)使因素，更是貨幣信貸較寬松的“水漲船高”使然，居民在住房信貸領(lǐng)域“加杠桿”跡象明顯。去庫存不能簡單依賴加杠桿，這需要差別化調(diào)控的細(xì)化。居民部門的信貸收緊可能會(huì)從限購城市進(jìn)一步擴(kuò)展到熱點(diǎn)二線城市。此外，對(duì)開發(fā)商的資金運(yùn)用也可能加以規(guī)范、限制，這從上市房企再融資資金不可用于拍地的傳聞可見一斑。

去庫存主基調(diào)下的差別化調(diào)控，不能忽視稅制改革、收入增長、人的城鎮(zhèn)化等頂層設(shè)計(jì)優(yōu)化。房價(jià)上漲的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是居民收入增長，居民增收一方面受益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升，一方面受益于稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化。當(dāng)前，綜合與分類相結(jié)合的個(gè)稅改革方案仍未出臺(tái)。同時(shí)，在總結(jié)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，如何進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革也有待頂層方案出爐。

此外，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性特征明顯的市場，差別化調(diào)控的責(zé)任主體是地方政府。地王無疑可大幅增加當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖杖耄聘叩貎r(jià)也是地方政府或明或暗的“政績”沖動(dòng)，如果各地落實(shí)政策不力，則將使差別化調(diào)控效果大打折扣。在加強(qiáng)相應(yīng)督查、追責(zé)的同時(shí)，更要將差別化調(diào)控放在人的城鎮(zhèn)化這一大主題之下，改變以行政級(jí)別配置資源的城市、城鎮(zhèn)發(fā)展模式，更側(cè)重市場手段引導(dǎo)資源自由流通，使人口、資金更多地流向社會(huì)保障、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等軟資源更發(fā)達(dá)地區(qū)，避免三四線城市再走房地產(chǎn)投資刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。