二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲缺乏支撐 受家庭收入狀況制約

5月二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)并非偶發(fā)孤立事件。年初一線(xiàn)城市樓市高溫遭遇政策調(diào)控升級(jí)，驗(yàn)證了“資產(chǎn)荒”下加配熱點(diǎn)城市住宅不動(dòng)產(chǎn)的邏輯，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)對(duì)相似基本面二線(xiàn)城市住宅的熱烈追捧。但二線(xiàn)城市基本面整體弱于一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)運(yùn)行將更多地受到本地家庭收入狀況的制約，并不支持房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上揚(yáng)。因此，當(dāng)前二線(xiàn)城市特別是“四小龍”房?jī)r(jià)的大漲，恐將引發(fā)未來(lái)市場(chǎng)供求錯(cuò)位風(fēng)險(xiǎn)。

二線(xiàn)城市樓市啟動(dòng)與一線(xiàn)城市同步。2016年2月末，南京、合肥的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為2.6%、2.3%，雖然低于深圳3.5%的環(huán)比漲幅，但與同期北京、上海漲幅基本持平。4月，一線(xiàn)城市樓市高溫遭遇政策調(diào)控升級(jí)后，二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，因其獨(dú)特的地區(qū)經(jīng)濟(jì)金融中心位置、人口流入壓力、相對(duì)完善的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的教育醫(yī)療環(huán)境等，進(jìn)一步凸顯住宅不動(dòng)產(chǎn)配置的優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)出高溫不退現(xiàn)象。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)，5月，廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲5.5%，合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無(wú)錫、南昌等城市環(huán)比漲幅均超過(guò)1%。廈門(mén)、南京和合肥等城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均超過(guò)20%，趕超北京、廣州。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)高溫，出現(xiàn)了29個(gè)總價(jià)地王和69個(gè)樓面價(jià)地王。

但二線(xiàn)城市房地產(chǎn)基本面明顯弱于一線(xiàn)城市，不支持房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲。從城市定位看，一線(xiàn)城市定位于國(guó)際大都市，住宅不動(dòng)產(chǎn)納入全球資產(chǎn)配置網(wǎng)，而二線(xiàn)城市定位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心，住宅供求大體僅限于區(qū)域相對(duì)狹小輻射范圍。從人口流入分析，二線(xiàn)城市人口規(guī)模接近千萬(wàn)人，基本接近區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心所能承受的極限，而一線(xiàn)城市人口需要?jiǎng)佑眯姓侄慰刂迫丝跓o(wú)序增長(zhǎng)。從房?jī)r(jià)支撐力看，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)比肩國(guó)際大都市，呈現(xiàn)出“泛豪宅化”，與本地居民平均收入整體相關(guān)性較小。而二線(xiàn)城市住宅需求主要穩(wěn)定在本地居民，勢(shì)必更多地受到地方居民家庭收入狀況制約。從住宅流動(dòng)性看，一線(xiàn)城市住宅流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二線(xiàn)城市，今年前四個(gè)月，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市二手房成交面積約為新房的兩倍以上。雖然二線(xiàn)城市存量房交易量也超過(guò)新房，但流動(dòng)性明顯弱于一線(xiàn)城市。

從城市居民收入狀況分析，2015年，我國(guó)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市居民年個(gè)人可支配收入均在5萬(wàn)元左右，部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)和庫(kù)存水平均處于相對(duì)低位，年初以來(lái)住宅投資投機(jī)性需求回潮，打破了此前住宅供求弱平衡狀態(tài)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，但還沒(méi)有全面脫離合理區(qū)間。但近期房地產(chǎn)企業(yè)在二線(xiàn)城市非理性競(jìng)地，導(dǎo)致地價(jià)溢價(jià)率成倍上升，部分地王項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在售樓盤(pán)價(jià)格，恐怕會(huì)過(guò)度背離城市居民家庭收入增長(zhǎng)前景，導(dǎo)致未來(lái)住宅供求關(guān)系明顯錯(cuò)位。

房?jī)r(jià)泡沫“起于青萍之末”，勢(shì)必“止于草莽之間”。雖然資金面寬松和資金成本低位是房?jī)r(jià)上漲的邏輯起點(diǎn)，但房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和房?jī)r(jià)總額過(guò)度膨脹，勢(shì)必脫離居民家庭財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的引力，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高位運(yùn)行存在脆弱性。應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行關(guān)系到實(shí)體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)與投資，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)過(guò)快上漲，恐不利于地方經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)和區(qū)域金融穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。