5月樓市銷售增速下滑 廣州一枝獨(dú)秀連創(chuàng)天量

進(jìn)入“紅五月”，樓市基本延續(xù)了三四月的火熱態(tài)勢(shì)，不過成交環(huán)比略有下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，增速比1-4月份回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額36775億元，增長(zhǎng)50.7%，增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，商品房銷售數(shù)據(jù)的累計(jì)增幅有所收窄，和5月份二線城市開始降溫有關(guān)系。前4月比較火爆的杭州、蘇州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈現(xiàn)出市場(chǎng)交易下跌的現(xiàn)象，這和此前三四月需求提前釋放等因素有關(guān)系。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說，5月，各地新房及二手房成交量進(jìn)一步環(huán)比回落，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降11%，但與去年同期相比仍有一定增長(zhǎng)，重點(diǎn)城市新房及二手房成交量同比增幅分別為17%和14%。

該數(shù)據(jù)之所以沒有大跌，在于成都等城市的市場(chǎng)交易開始上升，這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易熱度維護(hù)依然有積極作用。此外，一線城市的廣州也保持十分火熱的勢(shì)頭。

根據(jù)陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月31日，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到12715套，不僅是史上最紅5月，而且還刷新了限購(gòu)之后廣州單月的成交量紀(jì)錄，僅次于2010年10月廣州樓市限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)成交“井噴”的16759套。這是廣州樓市成交繼3月破萬、4月破萬后，連續(xù)第三個(gè)月創(chuàng)出成交天量。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，從后續(xù)市場(chǎng)全國(guó)數(shù)據(jù)看，依然會(huì)繼續(xù)下跌。但從另一方面看，能夠支撐該曲線上漲的一個(gè)牽引力在于，如果購(gòu)房者預(yù)期二線城市會(huì)收緊購(gòu)房政策，那么可能在6月份依然會(huì)積極購(gòu)房。

隨著銷售市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯進(jìn)展。5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米，連續(xù)第三個(gè)月減少。

其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加105萬平方米。也就是說，目前住宅庫(kù)存去化效果比較明顯，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存仍然高企。

這種分化也體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面。前5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元，同比名義增長(zhǎng)7.0%，增速比1-4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資23118億元，增長(zhǎng)6.8%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

不過，在樓市成交降溫的同時(shí)，土地市場(chǎng)的亢奮態(tài)勢(shì)愈演愈烈。數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7196萬平方米，同比下降5.9%，降幅比1-4月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2295億元，增長(zhǎng)4.7%，1-4月份為下降0.2%。也就是說，5月地價(jià)飛速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了土地成交面積的增速。

張大偉說，5月份，即使種種嚴(yán)格的限制條件也無法阻擋幾十家房企搶一塊地的瘋狂場(chǎng)面，溢價(jià)率超過200%甚至300%比比皆是。蘇州、合肥、南京、杭州、上海、深圳、廈門等一二線熱點(diǎn)城市地王涌現(xiàn)，區(qū)域單價(jià)地王甚至全市單價(jià)地王紀(jì)錄被頻頻刷新。而央企成為本輪制造地王潮的一大主力軍，似乎當(dāng)前的市場(chǎng)邏輯已經(jīng)無法完全解釋，而更多要從其戰(zhàn)略部署角度考量。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：50大城市合計(jì)土地出讓金前5個(gè)月達(dá)到了7993.5億，同比上漲了55.8%，二線城市占據(jù)榜首，前四大城市全部為二線城市。蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現(xiàn)，成為2016年前5個(gè)月地王出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域。

其中，5月單月地王宗數(shù)高達(dá)69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線城市。“這是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上第一個(gè)地王月，地王不僅僅出現(xiàn)一線城市，更多的二線城市出現(xiàn)了地王遍地的現(xiàn)象。”張大偉說。

嚴(yán)躍進(jìn)說，土地市場(chǎng)交易活躍，得益于近3個(gè)月市場(chǎng)銷售總體不錯(cuò)，房企拿地的資金面相對(duì)寬裕。部分房企也加大了對(duì)一些“黑馬”類型城市的評(píng)估，進(jìn)而做好了對(duì)此類城市拿地和投資的準(zhǔn)備。但土地市場(chǎng)未來是否會(huì)繼續(xù)延續(xù)火熱態(tài)勢(shì)，還要看后續(xù)的融資環(huán)境等因素，或者說后續(xù)會(huì)有一些干擾因素影響此類曲線的繼續(xù)上升。

張大偉認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)和地價(jià)的節(jié)節(jié)升高，實(shí)行購(gòu)租并舉尤其是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，成為解決中低收入人群、城市新市民的居住問題的重要途徑。今年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，將從稅收、金融、供地等方面加大政策支持力度。“當(dāng)前大城市房?jī)r(jià)不斷上漲，欲實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居，唯有健全以市場(chǎng)配置為主的住房租賃體系。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。