房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均現(xiàn)象加重 各地樓市政策松緊不一

樓市的冷熱不均，導(dǎo)致各地政策松緊不一。如在樓市庫(kù)存量大、去化不暢的大連，為加速去庫(kù)存，當(dāng)?shù)卣粘雠_(tái)了《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），涉及18條具體政策。而在樓市火爆、地王頻出的一線及熱點(diǎn)二線城市，政策卻在不斷收緊，如北京近來(lái)就盛傳“商住房或?qū)⑷婕{入限購(gòu)范圍，樓市限購(gòu)可能進(jìn)一步升級(jí)”的消息。

大連18條新政竭力去庫(kù)存

記者從大連市國(guó)土資源和房屋局最新獲悉，此次發(fā)布的《意見(jiàn)》涉及棚戶區(qū)改造、人才住房鼓勵(lì)、加大宣傳促銷力度、支持改善住房條件、加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管控、加快培育住房租賃市場(chǎng)、取消過(guò)時(shí)限制性政策等18個(gè)方面，旨在消化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)。

《意見(jiàn)》明確，今年大連市計(jì)劃完成棚戶區(qū)改造1.3萬(wàn)套，力爭(zhēng)用兩三年時(shí)間基本完成現(xiàn)有棚戶區(qū)改造任務(wù)。同時(shí)，要加大貨幣化安置力度，主城區(qū)貨幣化安置比例力爭(zhēng)達(dá)到80%以上。

給予各類人才住房多項(xiàng)鼓勵(lì)和補(bǔ)貼也是此次《意見(jiàn)》的一大亮點(diǎn)。一方面積極推進(jìn)大連引進(jìn)人才的“3345”安家工程，對(duì)各類頂尖人才、領(lǐng)軍人才等最高給予300萬(wàn)元安家費(fèi)；另一方面實(shí)施人才購(gòu)房和租房補(bǔ)貼政策。

此外，為加速商品房銷售，大連政府還給予個(gè)人買房各種貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。如在大連市春、夏、秋季房交會(huì)期間購(gòu)買參展的新建商品住房，并在展會(huì)結(jié)束后15個(gè)工作日內(nèi)正式辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽備案的，在取得房屋所有權(quán)證時(shí)，政府給予購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于一年內(nèi)在市內(nèi)四區(qū)置換型購(gòu)買新建商品住宅的，購(gòu)買住房面積大于出售住房面積的，按面積差每平方米獎(jiǎng)勵(lì)100元。

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，大連明確取消了多項(xiàng)限制性政策。如放開(kāi)市內(nèi)四區(qū)和高新區(qū)的住房限購(gòu)政策，鼓勵(lì)居民的改善性購(gòu)房需求；外籍人士購(gòu)買自住商品房不受套數(shù)限制；暫停實(shí)施新建商品住房“70/90”政策等。

北京或?qū)⑸套》考{入限購(gòu)

一邊是以大連為代表的三、四線城市繼續(xù)出臺(tái)刺激政策、推動(dòng)樓市去庫(kù)存；另一邊，一線及部分熱點(diǎn)二線城市仍地王頻出、市場(chǎng)熱度不減，樓市緊縮政策繼續(xù)加碼的風(fēng)聲漸起。記者自當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士處獲悉，近日，一則“北京商住房即將全面納入限購(gòu)”的消息不脛而走。雖然截至目前并沒(méi)有官方消息證實(shí)，但當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，限購(gòu)升級(jí)等緊縮性政策的出臺(tái)是大概率事件。

北京商住房限購(gòu)的傳言始見(jiàn)于6月6日下午，起因?yàn)楸本╅T頭溝區(qū)停止商品房銷售網(wǎng)簽，雖然并沒(méi)有證實(shí)是由于商住房即將限購(gòu)，但市場(chǎng)對(duì)政策傳聞的敏感度出乎想象。隨后，不少樓盤(pán)開(kāi)始抓緊機(jī)會(huì)促銷，尤其是各區(qū)商住型項(xiàng)目，臨時(shí)開(kāi)盤(pán)、提前開(kāi)盤(pán)的不在少數(shù)。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以北京年內(nèi)銷冠的尚峯壹號(hào)（商住項(xiàng)目）為例，截至6月13日，該項(xiàng)目今年簽約金額已達(dá)到57.25億元，但其中近54億元是最近幾天簽的約。

所謂商住房，是將商業(yè)、公建用地建設(shè)為居住屬性的一種產(chǎn)品。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)在使用用途上存在著一定的違規(guī)嫌疑。在建設(shè)銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為快速回籠現(xiàn)金流，將商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品以打擦邊球的方式，改成住宅類產(chǎn)品銷售。在北京、上海等一線城市地價(jià)高企、住宅市場(chǎng)日趨豪宅化的當(dāng)下，商住房由于不限購(gòu)、總價(jià)相對(duì)較低，越來(lái)越受到剛需人群的青睞。

事實(shí)上，在今年5月5日，曾經(jīng)是北京商住房供應(yīng)大區(qū)的通州就已出臺(tái)新政，將商住房納入限購(gòu)范圍，向三類家庭暫停出售商務(wù)型公寓。該區(qū)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目按照規(guī)劃用途銷售，不能賣給個(gè)人，只賣給企業(yè)。一個(gè)令開(kāi)發(fā)商不安的數(shù)據(jù)是，在商住房限購(gòu)政策出臺(tái)后一個(gè)月，通州商住類產(chǎn)品成交量跌幅超過(guò)99%，簽約累計(jì)僅13套。

北京中原地產(chǎn)分析師張大偉向記者表示，此時(shí)北京若將商住房納入限購(gòu)范圍，無(wú)疑將令市場(chǎng)成交急轉(zhuǎn)直下。從供應(yīng)量看，因?yàn)樽罱鼛啄瓯本┑耐恋毓?yīng)結(jié)構(gòu)，商住類物業(yè)的潛在供應(yīng)量甚至超過(guò)商品房住宅，所以商住類物業(yè)若全面納入限購(gòu)，可能會(huì)造成市場(chǎng)成交大幅度下降。

克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)象更加嚴(yán)重，各地政策松緊不一、難以統(tǒng)一，大多數(shù)三、四線城市出臺(tái)各種去庫(kù)存政策，但效果不甚理想。而華東、華南部分熱點(diǎn)一、二線城市樓市卻持續(xù)火熱，地王頻出。“這也令一些熱點(diǎn)城市或?qū)⒚媾R限購(gòu)升級(jí)，或?qū)⒅貑⑾拶?gòu)政策。”丁祖昱認(rèn)為，如果這些熱點(diǎn)城市重啟限購(gòu)令，確實(shí)能夠在短期內(nèi)為樓市降溫，起到維穩(wěn)地價(jià)和房?jī)r(jià)的效果。但這張牌一旦打出，對(duì)市場(chǎng)的影響也是巨大的。以熱點(diǎn)城市為例，2011年南京、蘇州、合肥都在限購(gòu)出臺(tái)后遭遇了嚴(yán)冬，而2014年9月前后的限購(gòu)解綁，才讓這些城市提前迎來(lái)了樓市回暖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。