開發(fā)商負債賭明天 部分房企透支全年利潤搶地存隱患

近期，一二線城市地價飆漲，不僅北京、上海等一線城市土地市場“高燒不退”，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些“地王”的樓面價已超過區(qū)域房價，不少房企不惜透支全年利潤甚至負債累累瘋狂搶地，高杠桿、高負債拿地存在隱患?！　《€城市地價同比暴漲180%　　近期，多個二線城市土地市場“高溫”。今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達200%溢價率，刷新了3個區(qū)的“地王”紀錄；合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11%；廈門總價和單價雙料“地王”也在4月底產(chǎn)生?！　?jù)世邦魏理仕監(jiān)測，與以往高總價的“地王”主要集中在一線城市不同的是，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)。機構數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。　　值得關注的是，幾乎所有一線和熱點二線城市都出現(xiàn)“面粉比面包還貴”的現(xiàn)象，即成交地塊樓面價高于周邊在售的商品房價格。記者走訪上海泗涇“新科地王”周邊5個在售項目發(fā)現(xiàn)，其銷售單價范圍在2.4萬元-3.1萬元，遠低于近4萬元的樓面價。蘇州最近拍出的地塊樓面價大部分已反超區(qū)域銷售均價，其中金輝競得的相城區(qū)地塊樓面價更超出區(qū)域售價60%；保利拿下的廈門地王樓面價也是區(qū)域平均房價的1.6倍。　　開發(fā)商負債搶地賭“明天”　　記者翻閱年報發(fā)現(xiàn)，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜透支半年以上甚至負債累累去豪賭房地產(chǎn)的“明天”。　　剛剛以30億元拿下泗涇地王的融創(chuàng)中國，其2015年全年凈利潤僅有33億元。拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地，一個月內(nèi)景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近2015年全年銷售額的一半。且該房企連續(xù)兩年虧損，負債率高達135%。　　開發(fā)商近期為何在一二線城市瘋狂搶地？　　“不缺錢，缺項目”。旭輝集團總裁林峰透露，以前開發(fā)商高度依賴銀行的開發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有很多機構主動找上門要求提供貸款，且貸款利率極低。去年旭輝首發(fā)的境內(nèi)公司債利率不足5%，遠低于銀行貸款，“房企現(xiàn)在不缺錢，缺的是項目”?！　￠_發(fā)商互相坐莊解套。業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商輪流坐莊、通過制造新“地王”解套舊“地王”也是造成地價節(jié)節(jié)上漲的重要原因。上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過于在周邊有在售項目的開發(fā)商。廈門國貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以“地王”為噱頭促銷提價?！　⊥咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉認為，在同一區(qū)域接連拿地、刷新樓面價紀錄是房企降低拿地風險的“好辦法”。“土地本身的增值及房價的上漲均為‘地王’后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎。”一位開發(fā)商表示，“只有拿不到的地，沒有解不了的套”?！　⊥恋刎斦蕾囏酱淖儭　≡诜康禺a(chǎn)企業(yè)利用金融市場不斷加杠桿拿地的背后，是整個行業(yè)負債的攀升。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年百強企業(yè)資產(chǎn)負債率繼續(xù)上行，均值達到75.4%，較2014年上升1.5個百分點。　　業(yè)內(nèi)人士擔心，房企高負債、高杠桿存在違約隱患。“一家房企旗下的一個項目出問題，可能會出現(xiàn)連鎖反應，很多金融機構要求提前兌付將導致多家房企資金鏈斷裂。”　　土地市場“瘋狂盛宴”背后，是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐。中國建設銀行首席經(jīng)濟學家黃志凌認為，一些地方政府提高基準地價，有的漲幅超過一倍，這說明其并未擺脫土地財政依賴，依然坐享土地增值收益。　　“‘地王’集中出現(xiàn)，將加劇地方的土地依賴癥，放大財政風險。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛建議，熱點城市要把握土地供應節(jié)奏，合理調(diào)節(jié)土地價格，穩(wěn)定房企長遠預期，避免頻現(xiàn)“地王”。

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