香港樓市盛極而衰？

在香港，多數(shù)人都居住在狹小逼仄的公寓中，與它們相比，紐約或倫敦的公寓宛若宮殿。盡管如此，香港依然贏得了全球房價最難負(fù)擔(dān)城市的頭銜。

對于這塊前英國殖民地而言，這是一份沉甸甸的“榮譽(yù)”。在這里，買間最不起眼的公寓也至少要花掉你100萬美元，而永遠(yuǎn)渴望收入最大化的開發(fā)商已計(jì)算出，還可以將公寓建得更?。▋H500平方英尺），向大量稍微不那么富裕的購房者出售。

但香港的房地產(chǎn)業(yè)大廈正在顯現(xiàn)裂痕。房價正在升至越來越不可持續(xù)的新高度。香港對外國購房者的限制以及中國內(nèi)地對資本管制的收緊，正開始抑制購房沖動。來自中國內(nèi)地的資金已經(jīng)提振了從悉尼、倫敦到紐約的房地產(chǎn)銷售。

以負(fù)擔(dān)能力為例。Demographia的國際住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查顯示，去年第三季度，香港房價中值是家庭稅前年收入中值的19倍，居世界第一，而位列第二的悉尼房價收入比為12.2倍，第八名的倫敦為8.5倍。

算上2003年至2015年9月峰值期間、以及隨后至今的資產(chǎn)通脹，香港房地產(chǎn)價格飆升了370%，供應(yīng)有限、創(chuàng)紀(jì)錄的低利率以及來自內(nèi)地的資金都強(qiáng)有力地加劇了房價漲勢。

結(jié)果如何？與世界各地年齡介于18歲至35歲之間的千禧一代一樣，香港千禧一代與父母同住的時間更長了——往往一直住到自己結(jié)婚為止，而婚后仍與父母同住的現(xiàn)象也越來越多。

外國購房者也開始泄氣。這并不奇怪。地球上沒有幾個地方花這么多錢只能買下如此小的空間。如今，許多人正帶著現(xiàn)金轉(zhuǎn)向歐洲、日本尋找相對便宜的房子。

2012年10月實(shí)施的對外國購房者和投資者征收稅率為15%的印花稅的政策，進(jìn)一步抑制了購房欲望。該政策旨在為呈螺旋上升的房價降溫，在某種程度上，它已經(jīng)起到了作用。

交易量下降，價格趨穩(wěn)，而房地產(chǎn)中介叫苦不迭，稱這一政策扼殺了二級市場。

但與即將襲來的寒風(fēng)相比，這些問題就顯得無足輕重了。這一次的寒風(fēng)來自中國內(nèi)地——它正在關(guān)上資金的水龍頭。去年8月中旬，人民幣兌美元匯率一次性下調(diào)2%，對全球市場造成震動，自那以來人民幣已貶值5.8%，處于持續(xù)疲軟狀態(tài)，而且許多人認(rèn)為人民幣未來還會進(jìn)一步貶值，甚至可能再次出現(xiàn)匯率下調(diào)。

作為應(yīng)對，中國加強(qiáng)了資本管制，增加資金外流的難度，同時更加堅(jiān)定地執(zhí)行配額制，收緊海外投資申請程序。

中國的反腐運(yùn)動——習(xí)近平上臺后推出的一項(xiàng)關(guān)鍵政策——也產(chǎn)生了影響，通過追蹤資金外流軌跡，大大減少了資金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地產(chǎn)市場的資金變得越來越少。

香港房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了危險信號。2月份，新界的一塊住宅用地每平方英尺價格比半年前的類似地塊低了近70%。

據(jù)中原地產(chǎn)(CentalineProperty)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)，香港房價比去年9月高點(diǎn)低了11%。

開發(fā)商的口氣開始變得越來越悲觀，較為樂觀的中介則用一句口頭禪鼓舞自己——富人永遠(yuǎn)是富人，他們總能找到合法途徑規(guī)避資本管制。

這話的確是事實(shí)，但同樣是事實(shí)的是，中國內(nèi)地的資金正在枯竭，收益率已受到擠壓，購房對許多人來說仍遙不可及。

正如美國投資家沃倫•巴菲特(WarrenBuffett)所言：“只有退潮了，才知道誰在裸泳”。

中國內(nèi)地的措施將讓香港房地產(chǎn)市場暴露出大批裸泳者，倫敦、紐約和溫哥華的房地產(chǎn)市場很可能也會如此。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。