住建部合同規(guī)定土地需有償續(xù)期 專家建議基本住房免收

近日，溫州住宅建設(shè)用地使用權(quán)20年期間屆滿有償續(xù)租的做法引起了全國(guó)關(guān)注?！段餀?quán)法》中有關(guān)使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的說(shuō)法“是否有償”又引起各方爭(zhēng)議。

澎湃新聞翻閱目前國(guó)內(nèi)多地土地出讓文件發(fā)現(xiàn)，各個(gè)地方政府對(duì)于土地出讓期限到期后有具體說(shuō)法。其中非住宅用地明確規(guī)定了續(xù)期時(shí)需要支付土地有償使用費(fèi)。

非住宅明確規(guī)定需付費(fèi)續(xù)期

澎湃新聞在住建部網(wǎng)站上找到的一份《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本中發(fā)現(xiàn)，第五章中有四條內(nèi)容對(duì)于期限屆滿之后如何處理給出相關(guān)界定，包括出讓人同意續(xù)期的受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。

這意味著所有土地到期后都將支付土地有償使用費(fèi)。

住建部官網(wǎng)顯示，這一示范文本的上傳日期為2006年11月23日，官網(wǎng)上并沒(méi)有相關(guān)更新文件，而《物權(quán)法》的頒布時(shí)間為2007年。

澎湃新聞隨后翻閱了上海、廣州等地的土地出讓合同，里面除了住建部網(wǎng)站上《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》里的相關(guān)規(guī)定，加入了《物權(quán)法》所規(guī)定的對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿“自動(dòng)續(xù)期”的條款。

不過(guò)，在土地出讓合同中盡管加入了自動(dòng)續(xù)期條款，但對(duì)是否收費(fèi)并未有詳細(xì)解釋。而對(duì)于需申請(qǐng)的非住宅類土地，則明確了需要支付土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費(fèi)。

住宅自動(dòng)續(xù)期是否無(wú)償？

2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。第二款為：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

錦天城律師事務(wù)所合伙人李斌輝表示，對(duì)于住宅用地使用權(quán)到期后我們的住房何去何從的主要矛盾源頭在于我們的土地是歸國(guó)家所有。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下，國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)切割出來(lái)，比如供房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)等，以此來(lái)收取土地出讓金。而使用權(quán)只是所有權(quán)的一個(gè)方面。而這衍生出來(lái)的問(wèn)題就是，土地使用權(quán)期限屆滿后，如何處理。

《物權(quán)法》中，對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿“自動(dòng)續(xù)期”，并沒(méi)有規(guī)定任何條件。對(duì)于這一點(diǎn)，業(yè)內(nèi)學(xué)者也有不同的爭(zhēng)議：一是認(rèn)為沒(méi)有規(guī)定自動(dòng)續(xù)期的條件，就意味著應(yīng)該是無(wú)條件的；二是認(rèn)為，自動(dòng)續(xù)期并非無(wú)條件，《物權(quán)法》沒(méi)有細(xì)化是當(dāng)時(shí)埋下的伏筆，需要更進(jìn)一步的法律來(lái)明確。

李斌輝稱，當(dāng)時(shí)在《物權(quán)法》立法過(guò)程中，有很多聲音提出在使用權(quán)期間屆滿后，應(yīng)規(guī)定續(xù)期相關(guān)的條件，但出于各方面因素的考慮并沒(méi)有在《物權(quán)法》中細(xì)化。但可以肯定的是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，自動(dòng)續(xù)期是肯定的，并不需要業(yè)主申請(qǐng)后續(xù)期，但是否有償續(xù)期目前法律還沒(méi)有給出規(guī)定，需要等待相關(guān)法律來(lái)規(guī)定。

專家建議基本住房免收續(xù)期費(fèi)用

北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)尹飛表示，對(duì)于土地使用權(quán)期限滿后如何操作還需要中央的頂層設(shè)計(jì)，需要法律層面的規(guī)范。“個(gè)人認(rèn)為，補(bǔ)交土地出讓金也不是一個(gè)好方法，可以改收房產(chǎn)稅。因?yàn)橥恋爻鲎尳鸷头慨a(chǎn)稅之間的關(guān)系本來(lái)就存在爭(zhēng)議，對(duì)于現(xiàn)在擁有的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅顯然也不太合理，因此可以考慮將土地使用權(quán)期滿后的房子征收。”

全國(guó)政協(xié)委員、上海社科院教授張泓銘的觀點(diǎn)是，在滿足居民基本住房需求的情況下，基本住房的土地不應(yīng)該收取土地出讓金，可以設(shè)置一個(gè)免費(fèi)的基數(shù)，對(duì)超過(guò)部分征收，可以是一次性征收也可以是年租制，“我的主張是提倡年租制”。在《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，需要相關(guān)部門重新細(xì)化。

“如果相關(guān)部門愿意放棄掉一部分利益，其實(shí)完全可以將土地使用權(quán)永久化。”李斌輝指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。