中介：79.4%二手房上調(diào)了掛牌價 成交價與前期幾持平

一線城市再現(xiàn)“日光盤”、業(yè)主為加價寧愿違約……繼契稅下調(diào)之后，央行再次降準，與股市千股跌停的“哀鴻遍野”不同，春節(jié)后的樓市貌似進入一場“狂歡”。北京晨報記者昨日從多方了解到，樓市熱，業(yè)主加價情形增多，但真正成交的數(shù)據(jù)卻很淡定，“最近成交價與前期幾乎持平”。

樣本

春節(jié)后買方賣方的心態(tài)都生變

市民陳女士正在焦灼中等待簽約，上周她剛看中東直門一個小兩居，約房主本周簽約。但是約好的時間到了，電話卻遲遲不響。她告訴北京晨報記者，心里特別忐忑，總擔心那邊變卦了。因為，春節(jié)前她在朝陽門附近看中的那套房，房主在過了一個春節(jié)后就加價50萬元，她只能氣憤地放棄了。

買房人面對業(yè)主的加價萬般無奈，賣房人其實也在“糾結(jié)”。市民徐先生在亞運村有一套住房出手，2月中旬與一位購房者達成意向，并收取了10萬元的定金。但近日發(fā)現(xiàn)附近的房源價格都在上調(diào)，有些懊悔。“小區(qū)里跟我同一戶型的房子有的都漲了50萬，老婆提出房子不想賣了。”在“女主人”的堅決反對下，徐先生很抱歉地向購房者提出違約，“起初有些說不出口，但老婆很堅持。最后返還給了購房者20萬元，還承擔了全部中介費。”現(xiàn)在，徐先生并未打算把房子立即出手，“再等等看吧，我現(xiàn)在也不知道多少價位算合適。”

樓市火熱，也忙壞了經(jīng)紀人。“現(xiàn)在看房的客戶數(shù)量比春節(jié)前幾乎多了一半，平均一套房源差不多有6個客戶看。”一家房地產(chǎn)中介區(qū)域負責人向北京晨報記者介紹，有一套安貞附近的住房，春節(jié)前掛牌價為520萬元，業(yè)主稱還可以議價。但春節(jié)后業(yè)主把房價調(diào)到了620萬元，有購買意向的客戶還在猶豫，業(yè)主卻再次提價到650萬元，“業(yè)主們好像約好了似的，都開始提價了。”

成交

“最近成交價與前期幾乎持平”

據(jù)鏈家網(wǎng)研究院介紹，目前二手房的議價空間比前一周減少了0.3個百分點，僅為1.4%。在掛牌房源報價調(diào)整中，上調(diào)比例達到79.4%，“目前二手房買賣群體普遍看漲，業(yè)主惜售情緒明顯，報價上漲，議價難度上升，價格博弈空間變小，轉(zhuǎn)為強勢賣方市場。”

掛牌價紛紛上調(diào)，樓市真有那么火嗎？鏈家網(wǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周北京二手住宅4443套，環(huán)比下降24.4%，過了第一個集中網(wǎng)簽的時間段，雖然網(wǎng)簽量有所回落，但4000余套的水平仍處于高位；二手住宅成交均價為37834元/平方米，環(huán)比上漲2.4%；掛牌均價接近4.2萬元/平方米，環(huán)比上漲1.7%。中原地產(chǎn)研究部昨日的數(shù)據(jù)顯示，2月北京二手房簽約15149套，數(shù)量比1月相比有所下降；簽約均價達到了3.9萬元/平方米，相比1月3.76萬元/平方米的均價環(huán)比上漲3.7%，成交價格出現(xiàn)加速上漲勢頭。

“利好政策出臺，對樓市的確會有刺激作用，但從我們各門店目前的簽約情況看，整體較為平穩(wěn)，掛牌價不代表真正的成交，最近成交價與前期幾乎持平，朝陽、海淀、豐臺一直是成交量最多的區(qū)域，因為這幾個區(qū)面積大，房源供應(yīng)量大，昌平近期成交也不錯。”偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹在接受北京晨報記者采訪時表示。

專家

“有的個案其實是被放大了”

樓市突然火熱，主要原因有哪些？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，除了政策的持續(xù)寬松，股市下行也是原因之一。“股市行情不好，導(dǎo)致資金無處可去，大量資金進入房地產(chǎn)市場，而一二線城市的資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)，這些城市樓市出現(xiàn)上漲就不難理解了。而首付貸款、稅費貸款等多種小額貸款的出現(xiàn)，也增加了部分無力購房的人群入市。”

但張大偉同時表示，春節(jié)后，北上廣深等一線城市樓市火爆，甚至有“日光盤”出現(xiàn)，并不完全是政策結(jié)果，也有特殊時間點的影響，春節(jié)積蓄的客戶在節(jié)后得到釋放，“市場上有的個案其實是被放大了。”

張大偉認為，今年上半年房地產(chǎn)寬松政策會持續(xù)出現(xiàn)，但分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險，“特別是一線城市的高價地對房價上漲的要求非常高，未來一年二線城市將成為市場熱點。”

辟謠

倒房套貸“技術(shù)貼”不靠譜

隨著房地產(chǎn)市場的火熱，關(guān)于如何靠房薅羊毛的“技術(shù)貼”在朋友圈、微博等屢見不鮮，倒房套貸的模式成立嗎？北京晨報記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，均得到同樣的答案：不靠譜。

技術(shù)貼一

假如我有一套房值1000萬元，由于公司資金流緊張，于是找中介“勾結(jié)”，拉漲到1500萬元“賣”給親戚或鐵桿朋友。首付三成，貸款1050萬元。于是手里有了1050萬元現(xiàn)金。這個就是近期上海高價房猛漲的邏輯。

“這個例子不必當真，銀行批按揭時并不是按照成交房價的多少來看，而是由第三方評估機構(gòu)進行評估，住房買賣還涉及到稅費等問題，不像說的這么簡單。”偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示。

房產(chǎn)交易過程中稅費的繳納比較復(fù)雜，不同條件的房屋所應(yīng)繳納的稅費不同。北京晨報記者做了粗略計算，如果是大于90平方米且滿2年的普通住宅，需要繳納37.5萬元的稅費，包括個人所得稅15萬元和契稅22.5萬元；如果未滿2年，還需要繳納房款5.6%的營業(yè)稅，稅費合計達121.5萬元。如果成交的是非普通住宅，購房滿2年的住房需要交65.5萬元的稅費，其中個人所得稅15萬元、契稅22.5萬元、營業(yè)稅28萬元；未滿2年的情況所應(yīng)繳納的稅費則需繳納121.5萬元的總稅費。

“如果交易的房子滿五唯一，只交12.5萬元的稅費就夠了，不過市值1000萬元的住房，能做高價格賣出，還能通過評估后銀行認可貸款1050萬元，只有一種情況，除非倒房人能在各個環(huán)節(jié)都能‘打通’，否則不可能實現(xiàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

技術(shù)貼二

我和我老婆在北京只有一套房子，把房子只寫在老婆一人名下，然后和老婆假離婚?，F(xiàn)在這套房子值700萬元，讓老婆以1000萬元的價格賣給我，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，我們繼續(xù)住著房子，手里多了700萬元，用這700萬元投資獲得的回報，剛好可以用來還貸。如果房價大跌，我就不還貸款了，讓銀行把房子拿走，這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了；如果房價繼續(xù)漲，我還可以在適當?shù)臅r候真賣出去，再賺差額?，F(xiàn)在北上廣等城市有很多人在這么做，這就是次貸危機的來源。

“銀行不可能按照交易的價格批復(fù)貸款，從北京目前二手房的貸款情況來看，一般只能評估到成交房價的80%左右，即使案例中的房子市值1000萬元，一般只能評估800萬元左右，也就是只能貸款560萬元。”張大偉表示，案例中“房價大跌，就不還貸讓銀行把房子拿走”的說法也不成立，“按照現(xiàn)在的規(guī)定，如果房屋所值不足夠還貸，銀行會繼續(xù)催繳不足的貸款。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。