地級市銅陵樓市去庫存：救市的手與流出的人口

首付可低至20%，這是春節(jié)前最后一周央行出臺的重磅房地產(chǎn)新政。緊接著春節(jié)后的第一周，財政部等三部門又發(fā)出房產(chǎn)契稅下調通知。

但是在記者的家鄉(xiāng)，這些都不足為奇，甚至早已執(zhí)行。

這座皖江邊的小城銅陵，是全國最小的地級市，也是安徽省內連續(xù)多年的人均GDP冠軍。較少的人口和縣市合一帶來的超高城鎮(zhèn)化率，讓曾經(jīng)的小城人民怡然自得。

然而，產(chǎn)業(yè)結構過于單一，周邊明星城市興起，信息、交通的便捷加速了小城人口外遷，人們向著優(yōu)質資源集中地遷徙，裹挾著小城的財富，留下一座座房地產(chǎn)的空殼。

2014年，銅陵在安徽的地級市中就率先打響了救市的第一槍，彼時全國多個三四線城市救市決策還是猶抱琵琶半遮面，而銅陵的政策直接由市政府對外宣布，當時一石激起千層浪。

2014年5月，銅陵就規(guī)定，從當月起公積金貸款額度提高20%，首付比例下調至20%，購買家庭首套普通住房按房價1%的比例給予契稅補貼。

實際上，不止是銅陵，在此后多個三四線城市頗為“低調”的救市政策中，此類諸如降低首付比例和給予契稅補貼等手段，都是最為常見的工具。只不過，到如今地方遮遮掩掩的救市努力已上升為整個國家層面的去庫存戰(zhàn)役。

地產(chǎn)盛宴變“剩宴”

猶記得2003年，我和父母租住在70平米左右的房子里，這個房子當時的售價是7萬元。到了2007年，在銅陵市平均單價2000元的時候，我們購買了屬于自己的房子，此后漲了數(shù)番。

2000到2010年的十年間，由于周邊縣城的人口流入，銅陵的房價一漲再漲。飛漲的房價也刺激著人們參與到這場投資狂歡中來，這使得財富的衡量方式也發(fā)生了變化。為孩子們操心婚嫁時，長輩們不再詢問對方做什么工作、月收入多少，而是問對方家有幾套房子。一夜之間，房子就成了人們展現(xiàn)財富最直觀的方式。

這十年，大抵也是包括銅陵在內的所有中國小城房地產(chǎn)的黃金時代。從周邊小縣城奔赴銅陵的青年人，經(jīng)過一番打拼終于買到了安身立命的房子；擁有一定財富的中年人，投身于房地產(chǎn)的金搖籃里玩得不亦樂乎。

地方政府也樂見于此，資源枯竭的小城，又有了土地這棵搖錢樹，并因此可以招徠大量的資本，推高財政、GDP和消費，何樂而不為。

可那時的我，站在自家小區(qū)的樓下，抬頭看到已被售空的住宅高樓，大多的窗戶內是一片漆黑，只有少數(shù)窗戶里透出零星的燈光時，就知道這場房地產(chǎn)的狂歡遲早要停歇的。

近5年來，銅陵住宅成交均價在4000~5000元之間，沒有太大的漲幅。這種原地踏步的背后，是人口由凈流入變成流出，以及停不下來的開發(fā)建設帶來的天量庫存。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，銅陵可供銷售的商品住宅共12183套，而到了現(xiàn)在，這個數(shù)字并未見少，甚至達到了14814套之多，這還只是純住宅，并未納入商業(yè)、辦公等物業(yè)。

一方面，政策強刺激下，庫存去化速度仍慢；另一方面，新的項目不斷入市推高庫存。

春節(jié)期間，冀望于返鄉(xiāng)置業(yè)需求，家鄉(xiāng)的各大樓盤均使出渾身解數(shù)營銷，出臺了許多諸如購房免一年物業(yè)費，開盤即打8.5折優(yōu)惠等活動。但從身邊從事房產(chǎn)銷售的親友反饋來看，不過是看熱鬧的多，真正出手買的少。

人口流出的尷尬

銅陵，以銅聞名。第一個銅工業(yè)基地建于此，第一只銅業(yè)股票發(fā)于此，同多數(shù)資源型城市一樣，外地移民占據(jù)全市總人口很大比重，銅陵又稱為移民城市。

著名的銅陵有色是安徽首家千億國企，產(chǎn)值占到銅陵GDP的一半，這使得人口僅70余萬的小城人均收入長期居于省內第一，并遙遙領先。

如今，銅陵礦產(chǎn)資源匱乏，城市面臨轉型，原來吸引人口遷入的條件已經(jīng)不復存在。

為了持續(xù)吸引外來人口，銅陵率先在全國施行戶籍制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結構，給外地來銅陵就業(yè)的流動人口極大的落戶自由。當?shù)叵Ｍㄟ^戶籍制度改革，建設成為擁有100萬人口的城市。

但政策層面的種種努力，對于高企的樓市庫存來說，似乎收效甚微。

銅陵一銅獨大的單一產(chǎn)業(yè)結構，早已無法承載年輕人的期待。新的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)尚未形成，無法提供更多的就業(yè)機會。最早以均衡教育聞名全國的小城，如今因缺乏新生優(yōu)秀師資力量的注入，高校的建設也處于停滯狀態(tài)，如此種種優(yōu)質公共產(chǎn)品供給的落后，與家鄉(xiāng)多年來的人均GDP第一并不同步。

周邊二線城市的興起，更讓銅陵顯得黯然失色。到合肥兩小時車程，到南京兩個半小時車程。銅陵的孩子們在本地受過義務教育之后，多數(shù)選擇去外地，追求優(yōu)質的高等教育資源和就業(yè)機會。大批年輕人走出銅陵，到合肥、杭州、南京、上海這樣的大城市去求學和發(fā)展。

我問一些中年的本地人，還打算在銅陵買房嗎？有一位這樣回答我：“現(xiàn)在有一套房子自己住就夠了，孩子在外地工作，兩套沒有必要。”還有一位干脆地說：“看以后兒子在哪定居就在哪買房。要是在外地定居，就要把銅陵的一套房子賣了在外地買房。”

年輕人滬漂、北漂，在小城也興起了中老年人“老漂”的潮流。孩子在哪里定居，父母就跟著漂到哪里。長輩們不再心心念念著在小城買房，而是趁著退休前的最后十年光景，為掙扎在大城市的孩子多掙一間廁所、一間廚房。能力不濟的，甚至要不惜賣掉家鄉(xiāng)的房產(chǎn)，去填充大城市那杯水車薪的首付。

此外，安徽近幾年大幅度的行政區(qū)域調整，打破了區(qū)域原有的發(fā)展格局。撤銷巢湖市，原巢湖市轄廬江縣劃入合肥，緊鄰銅陵的廬江縣人不再青睞銅陵，而是直接奔向“自家”的省會合肥。周圍縣城的人口改流使銅陵房地產(chǎn)需求大幅度減少。

可喜的是，區(qū)劃調整在今年也惠及家鄉(xiāng)銅陵了。今年元旦后第一個工作日，安徽將安慶市樅陽縣劃歸銅陵市管轄，并撤銷原銅陵縣設為義安區(qū)。這使得銅陵的區(qū)域面積一下子擴大了一倍多，人口也陡增92萬。

看上去，通過區(qū)劃調整，我的家鄉(xiāng)已經(jīng)實現(xiàn)了100萬以上人口目標，但這其中又有多少有效的購買力，能夠貢獻給巋然不動的樓市庫存？

我不禁思考，對于那些明里暗里早已執(zhí)行此番去庫存新政的地方來說，還能有什么新的刺激呢？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。