股市波動(dòng)和政策紅利促樓市向好發(fā)展

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑之際，房地產(chǎn)行業(yè)仍被當(dāng)成經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”。業(yè)內(nèi)專家表示，在股市波動(dòng)情況下，投資者會(huì)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因而對(duì)2016年樓市持審慎樂(lè)觀。

2015年中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度發(fā)生180度的顛覆性變化，全面支持自住和改善型購(gòu)房需求，從供應(yīng)端、需求端和企業(yè)端三方面齊抓共管。在利好政策不斷推動(dòng)下，一線和部分二線城市市場(chǎng)成交逐月好轉(zhuǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算，2015年商品房銷售面積達(dá)到13億平方米幾無(wú)懸念，商品房銷售金額全年預(yù)計(jì)將達(dá)9萬(wàn)億元左右，超過(guò)2013年的8.14萬(wàn)億元，再次創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)計(jì)，2016年房地產(chǎn)行業(yè)仍舊會(huì)被作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要抓手。因此，政策紅利仍將延續(xù)，甚至更多強(qiáng)力刺激政策也有可能出臺(tái)，這將會(huì)是2016年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定的前提。從市場(chǎng)來(lái)看，2016年市場(chǎng)成交不太會(huì)出現(xiàn)顯著縮量，但也不太可能出現(xiàn)大幅增量，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將保持在13億平方米、成交金額9萬(wàn)億元左右，總體仍將維持高位、保持平穩(wěn)。

不過(guò)，第一太平戴維斯指出，“在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將繼續(xù)放緩，到2018年GDP增速或降至6%左右。”面對(duì)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)放緩、利潤(rùn)壓縮的雙重困境，企業(yè)開(kāi)始尋求降低運(yùn)營(yíng)成本，其中房地產(chǎn)成本占較大比重，此類企業(yè)這方面的開(kāi)支也將壓縮。

第一太平戴維斯研究認(rèn)為，中國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求活躍，二線城市去庫(kù)存壓力大。投資重心仍將集中在一線城市，然而房?jī)r(jià)不斷上漲、收益率持續(xù)壓縮，會(huì)使?jié)撛谕顿Y機(jī)會(huì)的吸引力有所打折。隨著二線城市供應(yīng)過(guò)剩局面愈發(fā)清晰，2016年會(huì)有更多賣家看空市場(chǎng)并出售資產(chǎn)。

但該機(jī)構(gòu)同時(shí)預(yù)測(cè)，國(guó)際投資者將繼續(xù)活躍于房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)利率下調(diào)，亞太區(qū)其他市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲空間有限，再加上美國(guó)市場(chǎng)利率或?qū)⑸险{(diào)，投資者再次將目光聚焦于中國(guó)市場(chǎng)。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、北中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理王盛對(duì)2016年樓市持審慎樂(lè)觀的態(tài)度，他認(rèn)為，在各種政策刺激下，特別是在股市波動(dòng)的影響下，很多人還會(huì)回到房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)，所以2016年還是很有希望。

因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)不景氣、供給過(guò)剩等將進(jìn)一步加大商業(yè)物業(yè)招商難度，預(yù)計(jì)二線城市購(gòu)物中心空置率將進(jìn)一步惡化。與此同時(shí)，租金也將難有上漲空間。來(lái)自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，天津、青島、大連、沈陽(yáng)四個(gè)二線城市甲級(jí)寫字樓的空置率都在10%以上，其中天津達(dá)到38.1%，沈陽(yáng)為40.6%，其預(yù)測(cè)未來(lái)三年，上述四個(gè)二線城市均將迎來(lái)持續(xù)大規(guī)模新增供給，整體市場(chǎng)供過(guò)于求的情況將進(jìn)一步加劇。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，由于居住用地成交樓面單價(jià)尤其是一線城市的價(jià)格漲勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)將進(jìn)一步刷新高端項(xiàng)目的成交價(jià)格。未來(lái)兩年，預(yù)計(jì)北京還將迎來(lái)大規(guī)模高端住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市。盡管單個(gè)項(xiàng)目的去化速度會(huì)由于競(jìng)爭(zhēng)加劇而有所下降，但高端住宅整體成交金額會(huì)因?yàn)閮r(jià)格走高和整體需求旺盛而有所提升。

作為一種新型的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)揮著金融創(chuàng)新拓寬企業(yè)融資渠道、盤活存量資產(chǎn)，以及降低房地產(chǎn)投資門檻的重要功用，故其發(fā)展一直備受政府、市場(chǎng)及廣大投資者的廣泛關(guān)注與青睞。

自2014年5月以來(lái)，戴德梁行協(xié)助中國(guó)大陸有關(guān)公司推出了五六只REITs和類REITs產(chǎn)品。對(duì)于REITs產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展前景，戴德梁行北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管及董事胡峰表示，我國(guó)目前正處于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的探索階段，隨著類REITs產(chǎn)品的破冰，有關(guān)REITs政策以及發(fā)展也將有所提速，而與其有關(guān)的市場(chǎng)空間也有望進(jìn)一步擴(kuò)容。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。