5年期LPR首降 樓市影響幾何

11月20日，LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)第四次報(bào)價(jià)出爐：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%，兩品種LPR均較上次報(bào)價(jià)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，且5年期以上為新LPR亮相以來(lái)的首次下調(diào)。分析人士指出，本次LPR下調(diào)幅度與當(dāng)月MLF(中期借貸便利)利率降幅一致，明確了央行貨幣政策價(jià)格工具的傳導(dǎo)機(jī)制。此外，5年期以上LPR利率下調(diào)，客觀上使房貸壓力減少，利于剛需購(gòu)房者，房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行或?qū)⒊蔀橼厔?shì)。不過(guò)，因各種政策約束，預(yù)計(jì)下調(diào)空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。

　　明確貨幣政策價(jià)格工具傳導(dǎo)機(jī)制

　　據(jù)央行官網(wǎng)11月20日消息，LPR最新報(bào)價(jià)為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%，均較上期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。此前，10月21日公布的1年期LPR利率為4.2%，5年期以上LPR為4.85%。

　　值得一提的是，本月MLF利率和逆回購(gòu)利率已分別下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)。11月5日央行開(kāi)展了4000億元操作，中標(biāo)利率為3.25%，較上期下降5個(gè)基點(diǎn)。11月18日，央行開(kāi)展了1800億元為期7天的逆回購(gòu)操作，并將利率由2.55%下調(diào)至2.5%。

　　事實(shí)上，在11月20日的LPR報(bào)價(jià)出爐之前，便有分析人士指出此次報(bào)價(jià)非常關(guān)鍵和重要，它將明確MLF利率和LPR之間的傳導(dǎo)機(jī)制。中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，本次LPR下調(diào)幅度與11月5日央行下調(diào)1年期MLF利率5個(gè)基點(diǎn)一致，從而明確了央行貨幣政策價(jià)格工具的傳導(dǎo)機(jī)制，表明央行政策利率變動(dòng)對(duì)LPR變動(dòng)將產(chǎn)生更直接有效的影響。

　　他還指出，當(dāng)前，央行加大逆周期調(diào)控力度，11月先后下調(diào)1年期MLF利率和7天逆回購(gòu)利率，繼續(xù)引導(dǎo)市場(chǎng)利率和LPR利率下行，這對(duì)當(dāng)前切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)預(yù)期方面將發(fā)揮積極作用。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青也表示，本次LPR下調(diào)體現(xiàn)“寬貨幣”與“寬信用”同步推進(jìn)，進(jìn)一步釋放強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)信號(hào)。

　　據(jù)了解，目前新的LPR已經(jīng)執(zhí)行了四次報(bào)價(jià)，8月20日首次LPR為：1年期4.25%，5年期以上4.85%；9月20日LPR為：1年期4.2%，5年期以上4.85%；10月21日LPR為：1年期4.2%，5年期以上4.85%。

　　利好剛需購(gòu)房者

　　值得一提的是，最新LPR報(bào)價(jià)中，5年期以上LPR為4.8%，較上次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，并且為新LPR亮相以來(lái)首次下調(diào)。因五年以上貸款大部分是房貸，其利率下調(diào)頗受市場(chǎng)關(guān)注。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響最大的政策是利率政策，而1年期LPR主要是企業(yè)貸款成本，5年期以上LPR基本代表了房貸利率的走勢(shì)，5年期以上LPR的降低，代表了房貸利率的下調(diào)也將成為趨勢(shì)。

　　根據(jù)易居研究院《LPR房貸利率報(bào)告》，此次LPR基礎(chǔ)利率下調(diào)以后，全國(guó)統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房月供壓力將會(huì)減小，對(duì)于一套100萬(wàn)元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過(guò)去月供額為5762元，而現(xiàn)在降低為5731元，即月供壓力將減少31元，具有積極的降低負(fù)擔(dān)的效應(yīng)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)看，近期市場(chǎng)觀望情緒繼續(xù)增加，而類(lèi)似LPR利率下調(diào)客觀上使得房貸的壓力會(huì)減小，這也有助于后續(xù)購(gòu)房者的積極入市。到了年底房企的降價(jià)促銷(xiāo)力度增大，相關(guān)房貸的優(yōu)惠自然也容易吸引更多的購(gòu)房者入市，進(jìn)而有助于帶來(lái)更多的市場(chǎng)交易活躍態(tài)勢(shì)。

　　張大偉還指出，LPR的降低，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是利好消息，而且從趨勢(shì)看，這一次的降低只是開(kāi)始，后續(xù)幾次有繼續(xù)降低的趨勢(shì)。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，針對(duì)當(dāng)下的優(yōu)質(zhì)房源，可以考慮購(gòu)買(mǎi)，特別是大部分城市已經(jīng)限制房?jī)r(jià)。整體看，預(yù)計(jì)房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢(shì)。但因?yàn)楦鞣N政策約束，預(yù)計(jì)下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。

　　北京商報(bào)記者注意到，此前，央行曾公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。這就意味著，最終實(shí)際房貸利率取決于LPR與加點(diǎn)共同變化的結(jié)果。央行2019年三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，將按照“因城施策”的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，長(zhǎng)端LPR下行不等同于房貸政策全面放松。LPR新機(jī)制以來(lái)，5年期以上LPR首次下行，主要目標(biāo)在于引導(dǎo)企業(yè)中長(zhǎng)期信貸融資成本下降，但絕非房貸政策放松的政策信號(hào)。當(dāng)然也不排除房地產(chǎn)調(diào)控政策因城施策，局部針對(duì)性進(jìn)行調(diào)整的可能。

　　蘇寧金融研究院研究員陶金指出，房貸利率下降的空間被打開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性值得注意，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段較多，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍然將受到嚴(yán)格調(diào)控。不過(guò)利率下降后，首套房等剛需將會(huì)有一定程度的擴(kuò)張。

　　政策性降息過(guò)程啟動(dòng)

　　11月公開(kāi)市場(chǎng)政策利率接連下調(diào)，最新LPR隨之下行，接下來(lái)的貨幣政策值得期待。“從11月開(kāi)始，本輪政策性降息過(guò)程已經(jīng)啟動(dòng)，未來(lái)LPR也將隨政策利率進(jìn)入一個(gè)持續(xù)下調(diào)過(guò)程。”王青表示，回顧政策利率調(diào)整歷史，鮮見(jiàn)一次下調(diào)后即止步的情況，往往表現(xiàn)為一個(gè)連續(xù)多次的調(diào)整過(guò)程。未來(lái)一段時(shí)間穩(wěn)增長(zhǎng)需求上升，貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度將持續(xù)加大，MLF利率、7天期逆回購(gòu)利率仍有下調(diào)趨勢(shì)。不過(guò)，考慮到接下來(lái)“豬通脹”還將帶動(dòng)CPI走高，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定宏觀杠桿率及防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)等在貨幣政策目標(biāo)中占有重要位置，本輪利率調(diào)整過(guò)程將主要采取“小步慢行”節(jié)奏，避免出現(xiàn)“大水漫灌”現(xiàn)象。

　　在LPR實(shí)際使用方面，11月19日央行召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行要“真正參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率定價(jià)，促進(jìn)實(shí)際貸款利率下行”。

　　王青指出，這意味著監(jiān)管層一方面要求銀行在新發(fā)放貸款中繼續(xù)擴(kuò)大LPR使用范圍，更重要的是要求銀行要在貸款定價(jià)中切實(shí)體現(xiàn)LPR下調(diào)結(jié)果，讓企業(yè)感受到貸款利率確實(shí)在下降，而非在轉(zhuǎn)向以LPR為基準(zhǔn)定價(jià)的過(guò)程中，通過(guò)提高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等方式，總體維持原有貸款利率水平。

　　北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融工程系教授劉澄表示，未來(lái)整體貨幣政策會(huì)維持中性偏松，以保證經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，通過(guò)降低利率給經(jīng)濟(jì)注入足夠的貨幣，緩解企業(yè)的融資困難，降低企業(yè)的融資成本，從這點(diǎn)看利率還會(huì)有一個(gè)震蕩下行的趨勢(shì)。

　　在溫彬看來(lái)，下一階段，法定存款準(zhǔn)備金率和政策利率仍有下降的空間和必要，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)深化利率市場(chǎng)化改革，打破貸款利率隱性下限，暢通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，更好地發(fā)揮貨幣政策價(jià)格工具在逆周期調(diào)節(jié)中的作用，推動(dòng)貸款實(shí)際利率下行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。